[대치동 은마아파트 전경/자료=urban114]

지난 2003년 재건축 추진위원회 설립 이후 14년째 진행돼 온 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 사업이 올해도 서울시 심의에 가로막혀 무산될 가능성이 높아졌다. 은마아파트 재건축 추진위원회는 최고층수 49층의 초고층 재건축을 추진하고 있다. 그러나 허가권자인 서울시는 도시계획 원칙인 ‘2030 서울플랜’에 따라 일반주거지역 내 아파트 최고층수를 35층 이하로 제한하고 있으며 일반주거지역에 속하는 은마아파트 재건축도 이러한 원칙에서 예외가 될 수 없다는 입장이다.

초고층 재건축을 위해서는 재건축 계획안이 서울시 도시계획위원회 심의에서 통과돼야 하지만 서울시의 확고한 입장과 앞서 심의를 통과한 반포주공1단지·잠실주공5단지 등 다른 재건축단지들의 사례를 감안하면 은마아파트 재건축 계획안이 연내 심의를 통과할 가능성은 희박한 것으로 평가된다. 그럼에도 불구하고 대치동 은마아파트는 49층 건립을 강행하기로 했다. 강남구도 은마아파트 재건축 추진위원회에 힘을 실어주면서 서울시와 강남구, 추진위 간 갈등이 불가피할 전망이다.

은마아파트 ‘49층 재건축’ 그대로 추진

지난 3일 강남구민회관에서 개최된 ‘은마아파트 정비구역 지정 및 정비계획 수립을 위한 주민설명회’에서 이정돈 추진위원장은 “최고층수 35층 제한은 서울시의 정책일 뿐 국토교통부의 정책이나 법령에는 없는 내용이기 때문에 우리의 재건축 계획안에 법률적인 하자는 없다”면서 “일단 관련 절차를 빨리 진행해 서울시의 심의를 받고 그 다음에 다시 결정해도 늦지 않다”고 강조했다. 현재의 재건축 계획안을 수정하지 않고 그대로 추진하겠다는 것이다. 추진위는 현재 최고층수 14층의 28개 동, 4,424가구 규모인 아파트단지를 최고층수 49층의 30개 동 5,940가구로 재건축하는 계획안을 지난달 8일 강남구청에 제출했다.

[은마아파트 추진위가 국제현상설계공모를 통해 마련한 재건축 투시도/자료=희림종합건축사사무소]

주민 공람이 진행 중인 은마아파트 재건축 정비계획안을 보면 이 단지는 초고층 건립을 위해 단지 전체를 특별계획구역으로 지정하고, 학여울역 인근 1만㎡를 기존 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 상향하기로 했다. 용적률은 3종 일반주거지역의 경우 최대 299.8%, 준주거지역은 최대 498.6%를 적용할 계획이다. 이럴 경우 기존보다 2개 동이 늘어난 30개 동으로 지어지며 평균 높이는 37층이 된다. 이 중 4개 동이 49층짜리로 지어지게 된다. 학여울역 인근 준주거지역에 1개 동이 배치되며 주거지역인 대치역쪽에 1개 동, 단지 중앙에 2개 동이 들어설 예정이다. 이밖에 주거지역에 배치될 12개 동이 35층을 넘어선다. 현재 가구 수(4,424가구)보다 1,516가구가 늘어난 5,940가구가 새로 지어진다. 이 가운데 소형 임대는 840가구다.

강남구는 주민 공람과 구의회 의견 청취를 마친 후 이달 중 서울시에 은마아파트 정비구역 지정 신청을 할 예정이다. 신연희 강남구청장은 이날 설명회에서 “주민들이 원한다면 정비계획안을 올려서 서울시와 협의하겠다”면서 “서울시가 유연하게 대처해준다면 주민들이 원하는 대로 잘 해결될 것”이라고 말했다.

초고층 고수 이유는? “사업성 고려하면 불가피”

은마아파트가 49층 건립을 강행하는 이유는 단지의 현재 용적률이 높고 대지지분이 적어 사업성 극대화가 절실하기 때문이다. 보통 용적률이 180% 이하여야 재건축 사업성이 나온다고 보는데, 업계에 따르면 은마아파트의 현재 용적률은 194% 가까이 돼 조합원당 수억 원의 추가 분담금을 내야 하는 상황에서 분담금을 낮추고 신축 아파트의 집값을 높이기 위해 초고층 재건축이 불가피하다는 것이다. 초고층 재건축을 추진하다가 서울시 기준에 맞춰 최고 35층으로 정비계획안을 수정한 잠실주공5단지의 경우 용적률은 150%를 밑돌며, 대지지분 비율은 67%대다. 은마와는 차이가 있다.

대지지분이 적은 만큼 가구당 부과되는 분담금을 줄이는 것이 필요한데, 초고층 건립이 가능해지면 일반분양 물량을 더 늘릴 수 있고 분양가도 높일 수 있어 분담금을 낮출 수도 있다. 또 초고층 아파트일수록 지역 랜드마크가 되면서 주변보다 20~30% 시세가 높게 형성된다. 이와 더불어 150억 원을 들여 국제현상설계공모를 진행한 것도 부담이다. 지난해 9월 추진위는 설계공모를 통해 네덜란드 유엔스튜디오(UN Studio)와 컨소시엄을 맺은 희림종합건축사무소를 재건축 담당 설계사로 선정하고 계약금 157억 원, 기간 2023년에 합의했다. 만약 35층으로 낮출 경우 157억 원을 고스란히 날리게 되는 셈이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “은마아파트는 용적률 등 기본 조건이 다른 재건축단지보다 부족해 초고층 재건축이 아니면 사업성이 나오기 어려울 것”이라면서 “조합 설립 전이라 사업 초기단계이기 때문에 어차피 초과이익환수제 적용은 불가피하고, 이왕 규제가 적용된다면 사업성을 최대한 끌어올려야 한다는 것이 추진위의 생각일 것”이라고 설명했다.

서울시 “은마아파트만 예외 둘 수 없어”

강남구가 은마아파트 정비계획안을 서울시에 제출하기로 하면서 이르면 다음 달 19일 열리는 도시계획위원회에서 층수 제한 갈등이 다시 한 번 불붙을 전망이다. 현재로선 계획안이 도계위 심의를 통과할 가능성은 거의 없다. 은마아파트 추진위가 49층 정비계획안을 밀어붙이고 있지만 서울시는 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’에 따라 불가하다는 입장이라 실제 시 도시계획위원회 등 서울시 심의를 통과할 가능성은 낮은 편이다. 은마아파트가 있는 학여울역 일대는 양재천과 주변 아파트 단지와 단절돼 있는 주거지역이고, 도시기본계획상 50층 이상 초고층을 지을 만한 중심지가 아니라 다른 기준을 적용할 수 없다는 것이 서울시 견해다.

은마아파트에만 예외를 적용할 경우 형평성 논란이 제기될 수 있다. 과거 초고층을 추진하다가 서울시의 층수 제한에 따라 35층으로 몸을 낮춘 단지들을 고려하면 형평성 측면에서 초고층 건립이 어렵다는 것이다. 앞서 최고 42층 재건축을 추진했던 반포주공1단지는 네 차례의 반려 끝에 35층으로 낮춰 도계위 심의를 통과했다. 준주거지역뿐 아니라 일반주거지역에도 50층 재건축을 계획했던 잠실주공5단지도 서울시의 기준을 수용해 일반주거지역 층수를 35층 이하로 낮췄다.

그러나 강남구는 정비계획안을 서울시에 보내겠다는 입장을 고수하고 있어 충돌이 불가피할 전망이다. 서울시 관계자는 “주민설명회를 거쳐 정비계획수립 및 정비구역 지정안이 서울시로 접수가 되면 시 차원에서 검토를 시작할 것”이라면서 “다만 2030 서울플랜이라는 상위 계획에 따라 검토가 진행될 예정이라 기존 입장과 크게 달라지지 않을 것”이라고 말했다.