[장위재정비촉진지구 위치도/자료=서울시]

서울 최대 뉴타운이라 불리며 많은 이들의 기대를 모았던 성북구 장위뉴타운이 위기를 맞았다. 총 15개 구역으로 나뉘어 있던 지역 중 5개 구역(8·9·11·12·13)에서 재개발이 취소되거나 취소를 앞둔 데 이어 추가로 2개 구역이 주민 반대로 사업이 무산될 처지에 놓였기 때문이다. 구역이 해제돼 사업이 원점으로 돌아간 곳은 빌라가 무분별하게 신축되는 등 난개발 대책이 필요하다는 지적까지 나온다. 장위뉴타운은 지하철 6호선 돌곶이역·상월곡역, 지하철 1호선 석계역과 가깝고 북서울꿈의숲 등 여러 공원과 인접해 있어 재개발 가능성이 높다는 평가를 받았다. 

[성북구 장위동 장위재정비촉진지구(장위뉴타운) 현황/자료=서울시]

장위뉴타운은 서울 성북구 장위동 일대 187만 4,375㎡, 총 15개 구역으로 지난 2005년 3차 뉴타운으로 지정됐다. 서울 뉴타운 중 규모가 가장 큰 곳으로 계획대로면 2만 6,000여 가구의 미니신도시로 개발될 예정이었지만 답보 상태로 빠져드는 사업장만 늘고 있다. 정비사업이 제대로 추진되지 못하는 이유는 다른 강북권 재개발과 마찬가지로 강남권에 비해 도로와 공원 등 기반시설이 열악해 사업비가 늘어나고, 뉴타운 지정 이후에 전반적으로 부동산 경기가 좋지 않아 가구당 수억 원에 달하는 추가분담금 등이 원인으로 작용한 것으로 파악된다.

이런 상황에서 지난해 서울시가 정비구역 지정 이후에도 직권해제를 할 수 있도록 관련 조례를 마련하면서 사업 추진을 지속할지 중단할지 조합원들의 눈치싸움도 치열해지고 있다. 조례에 따르면 시는 사업비가 과도하게 들거나 단계별로 3~4년 이상 사업이 늘어져 정비구역 지정 목적을 달성하기 어렵다고 판단되는 경우 정비구역 지정을 해제하도록 하고 있다.

14·15구역마저 해제될 경우 전체 면적의 60%  

8일 서울시와 성북구에 따르면 장위재정비촉진지구(장위뉴타운) 14구역과 15구역의 토지소유자 1/3 이상이 지난달 성북구에 정비구역 해제동의서를 접수했다. 해당 구역은 서울시의 ‘정비구역 직권해제’ 기준에 따라 전문가 심의와 검토, 주민의견 수렴 절차 등을 거쳐 사업취소 여부가 결정된다. 주민의견 조사에서 사업에 동의하는 소유자가 절반 미만이면 사업은 취소된다.

서울시 직권해제 기준에 따르면 사업 추진이 지지부진하거나 역사·문화적 보존 필요성이 큰 재개발·뉴타운 지역은 시가 직접 사업을 취소시킬 수 있다. 구체적으로는 △사업이 지연된 구역의 토지등소유자 1/3 이상이 해제를 요청하는 경우 △토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우 △추진위원회위원장 또는 조합장이 장기간 부재 중이거나 주민 갈등으로 사업 추진이 어려운 경우 등이다.

장위뉴타운 중 구역이 가장 큰 12·13구역은 사업성 부족을 이유로 2014년 재개발이 취소됐다. 12구역은 2009년 조합까지 설립됐지만 전체 조합원 중 절반 이상이 조합해산을 신청해 인가가 취소됐으며, 13구역은 추진위원회 설립 단계에서 역시 조합원 절반 이상의 동의를 얻지 못했고 일몰제에 따라 구역 해제됐다. 8·9·11구역 역시 최근 직권해제 절차에 들어가 곧 정비구역 해제 고시를 앞두고 있다. 14·15구역마저 취소되면 해제 구역은 7개로 늘어난다. 이는 장위뉴타운 전체 면적의 60%에 해당하는 규모다.

14구역은 2010년 5월 조합설립 인가를 받았고 15구역은 같은 해 7월 추진위원회가 설립됐다. 두 구역 모두 6년 이상 사업이 정체 상태다. 추진위 승인일부터 3년 이내에 조합설립 인가를 신청하지 않거나 조합을 세운 뒤 4년 이내에 사업시행 인가를 신청하지 않으면 직권해제 대상에 해당한다. 14·15구역은 사업 추진 여부를 놓고 주민 간 갈등을 빚으면서 사업이 지연된 것으로 알려졌다.

사업비·분담금 증가에 부동산 침체 겹쳐…

토지소유자 중에는 수억 원대에 달하는 과도한 추가분담금으로 사업성이 없다고 보는 입장과 재개발 이후 집값 상승을 기대하는 입장이 대립해 사업 추진이 쉽지 않은 상황이다. 현지 중개업소 등에 따르면 장위뉴타운의 한 빌라 소유주는 전용면적 59㎡ 아파트를 분양 신청하려면 추가분담금으로 2억 6,000여만 원을 더 들여야 한다는 계산이 나왔다. 감정평가 결과마다 차이는 있지만 분담금은 대개 이와 비슷한 수준이라는 설명이다. 막대한 분담금 우려가 제기되면서 사업을 반대하는 목소리가 높아진 것이다.

장위뉴타운은 부동산시장이 한창 호황이던 2006년 정비구역으로 지정됐다. 당시는 부동산 개발 기대감으로 구역마다 사업에 속도를 높였지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 사업을 취소하거나 속도를 늦춘 구역들이 속출했다. 이미 취소된 12·13구역이나 취소를 앞둔 8·9·11구역 모두 사업성이 없다고 보는 주민이 늘면서 정비구역에서 해제된 경우다.

장위뉴타운은 현재 1·2·5구역에서만 분양이 이뤄졌다. 나머지 구역 중 6·7구역은 최근 다시 사업에 속도를 내고 있으나 3·4·10구역은 사업 진전이 더딘 상황이다. 재개발만 하면 시세 차익으로 수억 원을 벌 수 있다는 ‘뉴타운 대박’이 사라지면서 사업 추진 동력을 상실한 것이다. 사업 취소를 원하는 주민이 많으면 직권해제 구역은 추가로 늘어날 전망이다.

구역 해제가 가속화하면서 난개발 우려도 커지고 있다. 구역이 해제된 12·13구역의 경우 개발업자 등이 기존 주택을 매입해 빌라로 신축하는 사례가 늘고 있으며, 해제되는 나머지 구역들도 이런 현상이 두드러질 전망이다. 이에 서울시와 성북구 등 지자체는 난개발을 막을 대책을 고심하고 있다.

성북구 관계자는 “뉴타운이 해제된 지역을 중심으로 신축이 과도하게 진행되고 있어 내부적으로 가이드라인을 수립해 착공 시기를 조절하거나 특정 지역에 신축이 몰리지 않도록 하고 있다”면서 “8·9·11구역 등 앞으로 해제되는 지역의 경우 계획적인 신축을 유도하기 위해 지구단위계획을 수립하거나 서울시와 연계하는 방안을 검토할 것”이라고 말했다.