[주거비 경감방안 인포그래픽/자료=국토교통부]

정부가 행복주택 공급을 1만 가구 확대하기로 했다. 2017년까지 뉴스테이 사업부지 2만 가구도 추가 확보한다. 대학생과 취업준비생, 신혼부부, 노년층 등 생애주기별로 특화한 임대주택 공급도 확대된다. 주거비 마련에 어려움을 겪는 전·월세 가구에 대해서는 대출금리를 인하한다. 이를 통해 지난해 5.5%에 불과한 공공임대주택 재고율을 2020년까지 경제협력개발기구(OECD) 수준인 8%까지 끌어올린다는 계획이다.

국토교통부는 28일 이 같은 내용을 담은 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’을 마련했다고 밝혔다. 주거비 경감방안에 따르면 2017년 중 행복주택 공급물량을 14만 가구에서 15만 가구로 확대한다. 또 올해 목표치인 14만 가구의 입지를 모두 앞당겨 확정할 계획이다. 국토부는 가로주택정비사업과 신축주택 매입, 오피스텔형 행복주택 등 공급방식도 다양화하기로 했다. 신혼부부와 대학생 특화단지도 각각 5개에서 10개로 확대하고 대학생 특화단지는 대학생 입주비율을 최대 70%로 늘린다.

뉴스테이 물량은 2만 가구 확대한다. 국토부는 2017년까지 사업부지 2만 가구를 추가 확보해 총 15만 가구를 공급하기로 했다. 이에 따라 연내에 5만 5,000가구의 사업후보지를 상반기 내에 모두 선정할 계획이다. 뉴스테이 활성화 방안도 포함됐다. 촉진지구 내 복합개발 시, 주거환경에 위해가 없는 모든 시설의 설치가 허용된다. 공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서 공공임대주택 건설이 가능하도록 공공시행자의 자체 주택사업도 가능해진다.

국토부는 무주택 서민을 위한 공공임대주택 공급 확대와 유형을 다양화하는 방안도 내놨다. 국토부는 전세임대주택 공급을 1만 가구 확대하고 전세임대 거주자가 납부하는 월세 감면 대상을 확대해 거주자의 부담을 완화하기로 했다.

대학생, 취업준비생, 신혼부부, 노년층에게 각각 맞는 임대주택 공급도 추진된다. 대학생 전세임대를 청년 전세임대로 확대 개편하고 입주 대상에 취업 준비생도 포함한다. 지역 전략산업과 신산업 등과 연계된 청년 창업인을 위한 창업지원주택도 새롭게 도입한다. 신혼부부와 관련해선 주택도시기금이 리츠를 설립해 보증과 기금으로 주택을 매입한 뒤 LH에 위탁해 임대주택으로 공급하는 신혼부부 매입임대 리츠를 선보인다. 노년층을 위한 공공실버주택 공급도 8개소 650가구에서 11개소 1,200가구로 확대한다.

민간 참여를 유도하는 등 임대주택 공급 방식도 다양해진다. 기금과 민간이 참여하는 공공임대리츠를 통해 10년 공공건설 임대주택 공급물량을 7,000가구 확대한다. 개인이 다세대 주택 등을 매입해 경수선한 후 LH에 임대관리를 위탁하는 집주인 매입임대사업도 도입된다. 정부는 이 사업모델에도 집주인 리모델링 임대사업과 동일한 혜택을 부여할 예정이다.

주거비 마련에 어려움을 겪는 전·월세 가구에 대한 주거비 지원을 위해서는 대출금리가 인하된다. 우선 전세 가구에 대한 버팀목 대출 금리를 0.2%포인트 일괄적으로 인하한다. 신혼부부의 경우는 금리를 0.3%포인트 추가 인하한다. 전세가격 상승폭을 고려해 2013년 4월 이후 동결됐던 수도권 대출한도는 1억에서 1억 2,000만 원으로 상향한다. 신혼부부(수도권 1억 2,000만 원, 지방 9,000만 원)는 다자녀 가구(수도권 1억 2,000만 원, 지방 1억 원)와 함께 수도권 1억 4,000만 원, 지방 1억 원으로 확대된다.

구매여력이 부족한 생애최초주택구입자에 대해서는 6개월간 한시적으로 최저 1.6% 금리를 적용한다. 이와 함께 월세 세액공제 실적 분석을 토대로 월세가구의 주거비 지원의 효율성을 높이기 위해 연내 제도 개선을 추진하기로 했다. 공공임대주택 입주자 선정 기준도 변경된다. 기존 소득·자산 기준에서 가구별 소득 대비 임대료 부담 비율과 최저주거 기준 등을 추가한다. 아울러 민간이 소유하더라도 기금·세제 등 공공지원을 통해 시세보다 저렴하게 공급되는 장기임대주택은 공공지원주택으로 정해 통합 관리한다.

강호인 국토부 장관은 “오는 2022년까지 6년간 이러한 공공지원 임대주택의 비율을 현행 5.5%에서 OECD 수준인 8%까지 끌어올릴 계획”이라며 “전세가 월세로 빠르게 전환되는 과정에서 서민·중산층의 주거비 부담을 덜 수 있도록 맞춤형 주거 지원을 통해 노력하겠다”고 말했다. 

전월세 대책, 또다시 재탕?

정부가 또다시 서민과 중산층을 위한 전월세 대책을 내놨다. 국토교통부는 지난달 28일 행복주택과 뉴스테이를 당초 계획보다 3만 가구 더 늘려 2017년까지 총 30만 가구를 공급한다는 내용의 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’을 발표했다. 전세가 월세로 빠르게 전환되고 서민·중산층의 체감 주거비가 늘어나는 것에 대한 종합대책이라고 한다. 하지만 이번 대책도 전월세난을 해결하는 데는 역부족이란 시각이 많다. 그동안의 임대주택 공급확대 정책과 다를 게 없기 때문이다.

물론 전월세난을 해결하기 위해 공공임대주택을 늘린다는 데 대해서는 이론의 여지가 없다. 그러나 당장의 전월세난을 해결하기 위한 근본 대안이라기엔 너무 미흡할 뿐더러 새로운 내용도 없다. 행복주택과 뉴스테이 확대공급은 전월세난 해결책으로 매번 나오는 단골메뉴로 기존 내용을 재탕한 데 불과하다. 추가된 것이라고는 공급량만 조금 늘린다는 것뿐이다. 공공임대주택으로 4만 7,000여가구를 늘린다는 게 전부다. 물론 사업 후보지를 발굴하는 게 쉽지는 않겠지만 이 정도 공급량 확대로는 전월세난을 근본적으로 해소하기 어렵다.

리츠 등을 활성화해서 임대주택을 늘린다는 복안도 마찬가지다. 과거와 같은 대규모 택지공급 방식이 어려운 상황에서 공급방식을 다양화한다는 것은 긍정적으로 볼 수 있다. 그렇지만 리츠를 활성화하겠다는 목표는 있으나 구체적인 지원책이 보이지 않는다. 공공방식이 대세인 상황에서 새롭게 채택한 다양한 공급방식은 보조수단에 불과하다. 재정투자는 늘리지 않고 기금과 민간자본을 끌어들이는 방식이 공공임대주택 스톡확보에 도움이 될지도 의문이다. 물론 재정여력이 한계에 달한 상황에서 투자를 늘리기는 쉽지 않을 것이다. 민간이 자본을 투자할 수 있도록 여건을 마련해줘야 한다. 공공지원주택의 재고비율을 2022년까지 OECD 수준으로 끌어올리려면 공공과 민간의 적절한 투자배분이 필요하다.

그동안 정부가 전월세난 해결책을 수차례나 발표했음에도 전월세난은 쉽게 잡히지 않고 있다. 정부라고 뾰족한 대안을 찾기란 쉽지 않을 것이다. 전월세난의 근본 원인은 수급 불균형에서 비롯된 것이다. 장기적으로는 공급량 확대가 정답이지만 공급량만 늘리는 것이 능사는 아니다. 전월세난을 해결하기 위해서는 공급량 확대와 함께 구매력 있는 중산층들이 주택을 구입할 수 있도록 금융규제를 완화해야 한다. 지금처럼 주택 구입을 꺼려 하는 상황에서 금융규제를 그대로 두고서는 전월세 대란의 불을 끄기가 쉽지 않다.

전문가들, 정책 일관성 주문…입주시점 공급과잉 우려도

정부가 28일 대학생·사회초년생·신혼부부 등 저소득층을 위해 내놓은 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’에 대해 부동산 전문가들은 임대주택 물량 확충안을 반기면서도, 동시에 포퓰리즘 정책에 그칠 가능성을 우려했다. 함영진 부동산114 리서치 센터장은 “생애주기별 특화임대주택, 빠른 월세화에 대한 대응 등 장기적인 정책방향은 공감하고, 여소야대 정국에서 오는 임대료 규제에 대한 야당의 거센 정책 요구에 대해 임대주택 공급이 우선이라는 정부 의지도 이해된다”면서 “하지만 각론으로 들어가면 부족한 부분이 있다”고 말했다.

함 센터장은 우선 “(2017년부터 택지 확보)뉴스테이는 현 정부에서 승부를 볼 수는 없으며, 당장 효과가 클 것처럼 느끼게 하는 건 침소봉대 효과”라고 지적했다. 또한 “중산층까지 아우르는 큰 그림이라기보다 너무 대학생, 신혼부부, 사회초년생에 맞춰져 소외받는 층이 있을 수 있어 안타깝다”고 했다.

이남수 신한은행 부동산팀장도 “지금은 중산층도 전월세가 부담이 되는 상황인데, 월세 공제 등 주거비 세액 공제 확대 등 전체가 수혜를 볼 수 있는 근본적인 것을 다뤄줘야 하는 데 아쉽다”고 했다. 이 팀장은 “굉장히 큰 물량이 조기에 공급된다면 안정적일 수 있겠지만, 좀 더 일찍 했어야 했다”면서 “입주 시점에 시장 매매가격 하락 등 악영향을 줄 수 있다”고 우려했다. 민간 공급물량이 많은 2019년에 입주시기가 겹쳐 시기가 적절치 못하다는 지적이다. 이 팀장은 이어 “과거에도 행복주택 공급하겠다고 했다가 기존 가구들이 반대해서 무산되기도 한 만큼 앞으로의 실행력이 더 중요하다”고 지적했다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 2014년 8월 각각 70%, 60%로 완화한 LTV와 DTI를 내년 7월로 재연장 것에 대해 “이미 시행 중인 것의 재연장이기 때문에 시장에 미칠 영향은 미미하고, 심리적 안정화 효과는 있을 것”이라고 평가했다. 박 위원은 “정부가 가계부채관리를 해야 하는데, LTV와 DTI까지 원점으로 돌리면 이중규제, 거래절벽이 우려되고 지금은 어느 누구도 시장의 경착륙을 원치 않아 ‘균형추’를 맞추는 것”이라고 덧붙였다.

이와 달리 함 센터장은 “여신심사 가이드라인 강화 등 금융권 규제는 세게 가져가고, 시장이 냉각되니까 위축되지 말라는 신호를 주려는 것 같아 정책 일관성을 찾기 어렵다”고 꼬집었다. 김포고촌, 다산진건, 서울독산에 공급하는 뉴스테이가 해당 지역 시장에 미칠 영향에 대해서 박원갑 위원은 “물량이 그리 크지 않아 매매나 전세시장은 크게 영향받지 않겠지만, 월세시장은 영향받을 수 있을 것”이라고 내다봤다.

대출규제 하더니…다시 꺼내든 한도 상향

정부가 또 다시 전세대출 한도 상향과 금리인하 카드를 통해 전세입자의 주거비를 줄이겠다는 방안을 내놓았다. 그동안 대출한도가 전셋값 상승을 부추겼다는 지적이 잇따랐지만 여전히 똑같은 패턴을 반복하고 있다. 근본적인 해결책과는 거리가 먼 단기처방에만 치우친다는 지적이다.

국토교통부는 28일 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’을 통해 신혼부부 등 전세가구에 대한 버팀목 대출 강화 방안을 내놓았다. 대출금리 인하에 따라 세입자들의 이자 부담이 줄어들게 돼 주거비 경감에 일조할 것으로 예상된다. 다만, 대출한도 인상은 세입자들의 보증금 확보에 일시적으로 숨통을 틔여줄 수 있겠지만 결국 전셋값 추가 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 크다.

김준환 서울디지털대학교 교수는 “빠른 월세화에 대한 속도 조절은 없이 오른 전셋값에 대한 지원만 조금 늘린 것이다. 잠시 빚으로 버티라는 꼴”이라고 지적했다. 그는 이어 “결국 일시적으로 세입자들은 전세시장에 더 머무르려고 하는 경향이 더 커져 가격 상승으로 이어질 수 있다”고 우려하며 “계속되는 빚을 통한 전세 보증금 마련은 결국 세입자들의 부담 증가라는 부메랑으로 돌아오고, 금리 인하 효과도 줄어들 수 밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

정부는 버팀목대출과 함께 생애최초주택구입자에 대해서도 6개월 동안 한시적으로 우대금리를 0.3%p 상향키로 했다. 최저 금리는 1.6%까지 떨어지게 된다. 가계부채를 관리하겠다며 규제를 강화하던 기조에서 다시 이자를 낮춰줄테니 또 빚을 내서 집을 사라고 부추기는 꼴이다. 이러한 정부의 엇박자 행보는 결국 주택시장 경색을 초래할 수 있다는 지적이다.

주택시장 한 관계자는 “일시적으로 효과에 그칠 가능성이 높다. 전월세 상한제 등 근본적인 대책에 대한 고민이 필요한 때”라며 “빚을 내서 집을 사고 전세를 얻으라고 하다가 대출규제를 강화하더니 다시 빚을 내라는 것은 결국 시장 혼란만 키워 매수심리를 더욱 위축시킬 수 있다”고 우려했다.

이처럼 국토교통부가 강호인 장관 취임 뒤 첫 주택정책을 제출했지만 시장의 반응은 미적지근하다. ‘맞춤형’이라는 표현을 썼지만, 수급부족으로 빚어진 전세난을 해결할 방안은 보이지 않아서다. 정부는 전세에서 월세로 구조적인 전환을 강조했지만 완충 역할에 대해서는 입을 닫았다. 무엇보다 문제는 내년 12월 대선 이후 집권할 정권의 부동산 정책기조에 달려 있다. 지금과 같은 부동산시장 분위기의 유지를 위해서는 정권과 관계없이 꾸준히 유지되도록 부동산 정책의 일관성, 체계적인 관리를 염두에 두어야 할 것이다.