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11·3 부동산대책 한 달, 분양시장에 몰아친 ‘한파’

서울 아파트값 2년 만에 하락, 재건축 아파트는 5주째 하락세

강현선 기자   |   등록일 : 2016-12-05 10:08:37

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[서울 아파트 매매가격 주간 변동률 추이/자료=부동산114]

 

정부가 11·3 부동산대책을 발표한 지 한 달이 지나면서 규제의 중심에 선 서울 강남권 등 서울 아파트 거래 감소 추세가 수치로 확인되고 있다. 정부는 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)과 과천, 성남, 하남 고양, 화성, 남양주 등 주택시장이 과열 양상을 보이는 지역에서 전매제한 기간을 크게 늘리고 이들 지역을 포함한 전국에서 청약1순위 자격을 대폭 강화했다.

 

4일 업계에 따르면 11·3 대책이 나온 지 한 달이 지나면서 이들 지역을 중심으로 청약시장이 실수요자 중심으로 재편되고 청약경쟁률도 낮아진 것으로 조사됐다. 특히 규제의 직격탄을 맞은 강남4구는 심리적 위축현상을 겪어 기존주택 매매시장도 한풀 꺾인 것으로 나타났다. 전문가들은 겨울 비수기가 시작된 데다 정치적 불확실성, 대출규제, 공급 과잉 등 각종 악재가 시장을 둘러싸고 있는 만큼 12월 거래 하락세는 더욱 두드러질 것으로 내다봤다.

 

11·3 부동산대책 여파 서울 아파트값 2년 만에 하락

 

2년 가까이 오르기만 했던 서울 아파트값이 12월 들어 하락세로 돌아섰다. 11·3 부동산대책 이후 관망세가 이어지면서 서울 재건축 아파트가 가격 하락을 주도했다. 서울 재건축 아파트는 5주째 하락세다. 4일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 1주 전에 비해 0.02% 떨어졌다. 서울 아파트값이 하락한 것은 지난 2014년 12월 12일(-0.01%) 이후 약 2년(100주) 만이다. 전매제한 기간 연장과 재당첨 제한, 중도금 대출보증요건 강화 등이 담긴 11·3 부동산대책 이후 재건축 아파트값이 하락하고, 시중은행의 대출금리 인상과 국정 혼란 등으로 매수 심리가 위축되면서 재건축 아파트가 0.29% 하락했고 일반아파트는 0.03%로 소폭 올랐다.

 

강남4구 재건축 지역 아파트 가격이 가격 하락을 주도했다. △송파(-0.21%) △강동(-0.14%) △강남(-0.09%) △서초(-0.07%) 등이 떨어졌다. 반면 비강남권인 강서구와 구로·마포·서대문·영등포구는 저가 매수세가 이어지면서 각각 0.08%씩 상승했다. 신도시 아파트값은 0.02% 상승했다. 경기·인천은 0.01% 상승한 가운데 광주(-0.06%), 파주(-0.03%)만 내렸다. 전셋값은 서울이 0.05%, 신도시 0.01%로 지난주보다 상승폭이 둔화됐고 지난주 0.04% 올랐던 경기·인천은 이번 주 들어 보합세로 전환됐다. 


11월 강남4구 아파트 매매 거래량 전월비 22% 감소

 

2일 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 11월 아파트 매매 거래량은 1만 1,036건을 기록했다. 전월 대비 15.28%(1,991건) 감소한 수치이다. 이는 정부가 부동산 과열을 막기 위해 분양시장 규제를 강화한 11·3 부동산대책을 내놓으면서 수요 심리가 위축된 것으로 보인다. 특히 분양권 전매가 전면 금지되는 등 가장 강한 규제가 적용된 강남4구의 경우 전체 거래가 22% 줄어드는 등 감소세가 눈에 띄게 나타났다.

 

10월 866건이 거래됐던 강동구는 지난달 613건이 거래돼 29.21%(253건) 급감했다. 서초구도 지난달 437건 거래로 전월(592건) 대비 26.18%(155건) 크게 줄었다. 송파구는 지난달 774건이 거래돼 지난달에 비해 18.78%(179건) 감소했고 강남구(640건)도 10월 대비 14.44%(108건) 거래가 줄어든 것으로 나타났다.

 

강남4구 부동산 시장은 부동산대책이 처음 예고된 10월 중순부터 관망세가 형성돼 주요 재건축 단지를 중심으로 호가가 떨어지기 시작했다. 관망세가 짙어지면서 거래는 실종됐고 가격 낙폭은 더욱 커졌다. 송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지의 경우 최대 2억 원 이상 낙폭을 키웠고 강남구 개포주공1단지도 1억 원 가까이 하락했다. 한국감정원에 따르면 강남4구 아파트는 11·3 대책 이후 현재까지 4주 연속 가격 하락세를 이어가고 있다.   

 

부동산 거래 신고 기간이 계약일로부터 60일 이내여서 11월 거래량에는 10월 성수기 거래량도 일부 반영이 돼 있다. 따라서 전문가들은 11·3 대책의 여파가 12월 거래량에 더욱 뚜렷이 나타날 것으로 보고 있다. 더욱이 겨울 비수기가 시작되는 데다 탄핵 정국으로 인한 정치적 불확실성과 집단대출 규제, 금리 인상, 주택공급 과잉 등 부동산 시장 악재가 끊이지 않는 만큼 당분간 거래 위축은 불가피하다는 전망이다.  

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “11·3 부동산대책 이후 강남권의 거래 관망세, 거래 동결 현상이 수치로 방증된 것으로 볼 수 있다”면서 “부동산 시장이 온통 악재로 둘러싸인 데다 겨울 비수기도 시작된 만큼 당분간 거래량은 감소할 것으로 보인다”고 말했다.

 

국토부, 부동산시장 급랭 점검 나선다…후속조치 여부 ‘관심’

 

예상보다 강한 규제로 인해 부동산 시장에서 과열 진정을 넘어 경착륙 분위기까지 감지되자 정부가 현장 목소리 청취에 나선다. 국토교통부는 오는 9일 서울에서 중견 건설사들이 포함된 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 간담회를 연다. 이어 다음 주 14일께에는 대형사 모임인 한국주택협회 소속 대기업들과도 간담회를 진행할 계획이다. 

 

국토부 관계자는 “이번 간담회는 정부 차원에서 최근 내놓은 정책들을 설명하고 입장을 전달하는 동시에 업계 목소리도 듣고자 마련됐다”며 “주택시장 동향과 내년 시장 전망, 업계 애로사항 등을 폭넓게 논의하게 될 것”이라고 말했다. 강호인 국토부 장관은 11·3 대책 발표 당시 “규제책이 지나치게 시장 급랭을 초래할 경우 일부 규제를 완화하는 등 시장 움직임에 유연하게 대처할 계획”이라고 밝힌 바 있다.

 

국토부가 국내 건설업계를 대변하는 대한주택건설협회, 한국주택협회 등과 간담회를 여는 것은 통상적인 일이다. 하지만 이번 간담회는 지난달 3일 발표한 ‘주택시장 안정적 관리방안’, 이른바 11·3 부동산대책 이후 처음으로 업계와 정부가 만나는 자리여서 어떤 이야기가 오갈지 주목된다. 정부는 예상보다 강력한 것으로 평가받고 있는 11·3 규제에 최근 가계부채 관리대책까지 더해지면서 어떤 충격이 있는지에 대해 집중적으로 의견을 듣고 시장상황을 점검할 것으로 보인다.

 

주택·건설업계는 미국발 금리 인상에 국내 금리 인상까지 예상되는 상황에서 최근 2년간 내수 경기를 이끌어온 건설·주택시장이 장기 침체의 늪에 빠져들 가능성을 우려하고 있다. 이 때문에 이번 간담회에서 1순위 청약 제한 완화와 중도금·잔금 대출 규제 완화 등을 정부에 건의할 가능성 등이 점쳐지고 있다.  업계 관계자는 “해외시장이 수주 가뭄에 저가 수주로 손실이 큰 상황에서 국내 시장까지 한파가 몰아칠 경우 손 쓸 방법이 없다”며 “정부가 탄력적인 부동산 규제 운영을 예고한 만큼 시장 연착륙을 위해 일부 규제 완화 검토가 필요하다”고 말했다.

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