[위 사진은 본 내용과 관련 없음/자료=urban114]

정부가 서울 강남 등의 주택매매 과열을 진화하기 위해 규제를 강화하는 방안을 검토하는 것으로 알려지자 논란이 거세지고 있다. 정부는 투기과열지구 지정, 전매제한 기간 연장, 재당첨 제한, 청약 1순위 자격 강화 등의 방안을 검토하고 있다. 분양권 전매제한은 주택을 분양받은 뒤 일정기간 다른 사람에게 팔지 못하도록 제한을 두는 제도를 뜻한다. 투기과열지구로 지정되면 수도권과 충청권은 주택공급계약 체결을 할 수 있는 날부터 5년 동안, 다른 지역은 1년 동안 분양권을 전매할 수 없다. 재건축조합원의 지위를 넘겨주는 일도 제한되며, 주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 강화된다. 분양받은 주택의 재당첨 제한금지 조항을 부활하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이 조항은 주택 전용면적에 따라 일정 기간 재당첨을 제한하는 조항으로 지난 2012년에 폐지됐다.

강호인 국토교통부 장관은 지난 14일 국정감사에서 “위험을 선제적으로 관리하는 차원에서 투자목적의 과도한 수요 등으로 과열현상이 이어질 경우 단계적이고 선별적인 시장안정 시책을 찾겠다”고 밝혔다. 이어 “지역별로 주택시장의 차별화가 뚜렷해지고 있어 개별 지역의 시장 상황에 맞춘 처방을 내려야 할 것”이라고 말했다.

가장 유력하게 거론되는 방안은 투기과열지구 지정이다. 투기과열지구는 2000년대 초 집값 급등기에 도입됐다가 부동산시장이 침체된 2011년 말 강남3구가 해제된 이후 지금까지 단 한 곳도 지정되지 않았다. 투기과열지구는 현행 주택법상 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 곳이나 주택가격과 청약 경쟁률 등을 감안했을 때 투기가 성행하거나 그렇게 될 우려가 있는 곳에 지정된다. 국토교통부령에 따라 기준 가운데 하나만 충족해도 지정될 수 있다. 구체적인 기준을 살펴보면 △주택을 공급하기 직전 2개월 동안 청약 경쟁률 5대 1을 넘어섰거나 국민주택 규모(85㎡) 이하 주택의 청약률 10대 1을 넘어서는 지역 △주택분양계획이 직전보다 30% 이상 줄어든 지역 △주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 직전 년도보다 급격하게 줄어든 지역 △주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적은 지역 등이다.

강남 재건축 아파트, 된서리 맞을까 ‘관망세’

정부가 투기과열지구 지정을 검토하는 가운데, 서울 강남구와 서초구 등은 지정 요건이 충족된 것으로 나타났다. KB부동산에 따르면, 올해 9월 기준 강남구의 주택 매매가는 전년 같은 기간에 비해 5.0% 상승했고, 서초구도 4.81%, 송파구도 3.71% 상승했다. 서울 전체 자치구 가운데 9월 기준 주택가격 상승률은 강남3구가 1~3위를 독차지했다. 한국은행은 올해 소비자 물가 상승률을 1.1%로 예상하고 있는데, 강남3구 주택가격은 소비자 물가 상승률의 3~5배 수준의 가파른 상승세를 그리고 있다. 매매가 상승률만 보면 투기과열지구로 지정돼도 무리가 없다.

이에 따라 일부 부동산업계에서는 강남 지역에 대한 투기과열지구 지정이 현실화되는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 강남 지역이 투기과열지구로 지정되면, 분양권 전매는 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 전면 제한된다. 일반적으로 소유권 이전 등기는 입주를 앞두고 이뤄지는데, 사실상 입주 이전까지 분양권 전매가 되지 않는 것이다. 재건축 아파트의 매매는 사실상 금지된다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 아파트 조합원 지위를 다른 사람에게 넘길 수 없다. 조합원 지위를 갖지 않는 재건축 아파트는 사실상 철거를 앞둔 낡은 아파트에 불과하다. 매매 거래 자체가 될 수 없는 것이다.

[10월 3주차 수도권 매매·전세 주간 가격 변동률/자료=부동산114]

정부의 투기과열지구, 분양권 전매 금지 등의 추가 규제 검토 발언 이후 아파트 값 과열 진원지인 강남3구 재건축 매매가격 상승률이 일제히 둔화됐다. 부동산114에 따르면 10월 3주차 수도권 주간 아파트 매매가격은 서울이 0.24%, 신도시 0.08% 경기·인천은 0.05%의 변동률을 기록했다. 특히 강남3구 재건축도 일제히 둔화되며 서울 재건축은 0.10% 상승에 그쳤다. 서초구(0.05%)와 강남구(0.02%)의 재건축 변동률은 소폭 오르는데 그치고, 강남 규제 직격탄을 맞은 송파구는 잠실주공5단지 층수제한 문제까지 겹치면서 31주 만에 0.17% 하락했다. 이는 8.25대책 이후 정부의 추가 규제 검토 발언에 강남권 재건축을 중심으로 정부의 규제대책을 관망하고 있는 것으로 풀이된다. 지난주까지 오르던 매도호가는 매수자들의 움직임이 줄면서 가격 상승에 제동이 걸려 상승폭이 둔화됐다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 “일반아파트 시장은 보금자리론 대출의 자격요건이 갑자기 강화되고 대출금리도 오르면서 실수요자들의 주택 구입 부담이 늘어나 가격 상승폭이 커지기 어려울 수 있으나 과열된 재건축과 분양시장을 겨냥한 규제 대책 발표 시기를 늦출 경우 풍선효과가 나타날 수 있다”고 말했다.

투기과열지구 지정, 득일까 독일까

정부의 투기과열지구 지정을 놓고 시민단체와 업계의 주장이 엇갈린다. 경제정의실천연합(경실련)은 실수요자가 아파트를 분양받을 수 있도록 정부가 분양권 전매와 청약자격을 대폭 강화해 투기 방지에 나서야 한다고 주장한다. 재건축 아파트가 투기대상이 될 수 없도록 입주 전 분양권 전매를 할 수 없도록 해야 한다는 것이다.

반면 대형건설사들의 모임인 한국주택협회는 “투기과열지구 지정과 청약제도 강화 등 부동산 규제 정책이 시행되면 실수요자가 피해를 입고 부동산 가격이 급락할 수 있다”고 주장했다. 협회 관계자는 “최근 일부 지역을 중심으로 이상 과열 징후가 나타나면서 가계부채 및 투기 억제 관련 대책 마련 필요성이 제기되고 있지만 전국적이고 일괄적인 규제 강화 조치는 부동산 경기의 급락을 초래해 가계부채 문제가 더 심각해질 수 있다”고 우려했다.

정부의 규제책이 구체적으로 나오기 전까지 시장의 관망세는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당분간 매수자나 매도자나 정부 정책이 어떻게 나올지 지켜보자는 분위기가 강해 거래도 어려울 것 같다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석연구원은 “정부가 강남 분양권 시장에 규제를 가하면 단기간 풍선효과가 발생할 수 있다”면서도 “현재 서울 주택가격 상승의 발원지를 잡게 되는 것인 만큼 효과는 더 클 수 있다”고 진단했다.