[구룡마을 전경/자료=서울시] 

강남 판자촌 ‘구룡마을’, 개발 방식 두고 갈등

서울의 마지막 ‘노른자’ 땅이라 일컫는 구룡마을이 1년이 넘도록 개발 방식을 두고 갈등 중이다. 구룡마을은 강남구 구룡산과 대모산에 둘러싸인 대규모 무허가 집단 주거지이다. 면적 28만6,929㎡에 약 1,300여 가구, 2,500여 명이 모여 살고 있다. 1970년 대규모 도시 재개발사업이 진행되면서 철거민들이 이주해 마을을 형성했기 때문에, 전기나 상하수도 등 주요 기반시설이 없다. 전체 부지의 89%가 사유지이고 주변 환경(양재대로와 개포 주공아파트 단지 등)이 좋아 20여년 전부터 개발의 압력이 높았다. 2002년에는 사유지의 62%인 18만6,280㎡가 집중 거래되면서 민영개발의 바람이 거세게 불었다. 하지만 민영 개발을 하면 사회적 문제가 될 수 있다는 판단에 2011년에 서울시가 공영 개발 계획을 발표했다.

이 후 2012년 6월, 서울시가 구룡마을 개발에 ‘일부환지방식’을 추가하기로 하면서 ‘공영개발’을 주장하는 강남구와 개발 방식을 두고 갈등이 시작됐다. 이 문제는 현재 정치권으로까지 번졌다. 지난 10월 서울시 국정감사에서 서울시의 구룡마을 특혜 의혹이 제기됐다. 환지방식으로 개발이 진행될 경우 무허가 판자촌의 일부 토지주만이 개발이익을 독식하게 된다는 것이다. 강남구청은 지속적으로 감사원에 국민감사를 요청했고, 이에 감사원은 예비조사를 착수했다.

강남구, 공영개발방식 VS 서울시, 일부환지방식

강남구는 구룡마을의 토지를 100% 수용하지 않고 일부환지방식을 추가하는 것은 투기세력을 휘한 특례라는 주장이다. 환지방식은 토지수용 후 보상금을 주는 대신 조성된 사업용지 내에 일부 토지로 바꿔주고 본인 뜻에 따라 개발할 수 있게 하는 방식이다. 구룡마을 토지주는 109명이다. 그 중 990m² 이상 보유자는 총 44명이고, 3,300m² 이상 대규모 용지를 보유한 사람이 5명이다. 따라서 인근 개포주공아파트의 땅값(3.3m²당 4,000만원 정도)을 적용하면, 사적인 개발이 가능한 환지를 받는 토지주는 상당한 이익을 거둘 수 있다는 것이다.

특히 구룡마을 사유지의 50%에 달하는 12만6,910㎡를 보유한 정모씨가 논란의 중심에 섰다. 정씨는 2만6,913㎡(산153·산156-2번지)에 달하는 필지를 지분 쪼개기 및 명의신탁으로 주민 402명과 공동 소유하고 있다. 당시 민영개발이 성사될 경우 공동 소유의 주민들에게 아파트 건축비를 추가로 빌려주기로 한 조건이었다. 강남구청은 정씨가 소유한 토지는 32평 아파트 500가구(5,300억원)를 지을 수 있는 엄청난 규모라는 의견이다. 결국 신연희 강남구청장은 11월 13일, 토지주에게 국익과 공익을 위해서 100% 공영개발에 협조해달라는 공개 서한을 보내기에 이르렀다. 

반면, 서울시는 일부 환지방식이 사업비 절감과 재산권 침해 갈등 완화, 사업 속도 증가 등 공용개발의 새 방식이므로 문제가 없다는 입장이다. 또한 환지규모를 660㎡ 이하로 제한해 특혜의 소지는 없으며 수천억의 개발이익이 발생한다는 주장은 사실과 다르다고 전했다. 이 같은 해명에도 ‘특혜 의혹’이 사라지지 않자, 서울시가 ‘이익 공유형’이라는 카드를 꺼냈다.

12월 9일, 서울시는 임대주택 건축비 전액을 사업 시행자인 SH공사와 토지주가 나눠서 부담하는 방식인 ‘이익 공유형’으로 개발하는 계획안을 밝혔다. 구룡마을 개발에 따른 이익의 절반 가까이를 임대주택 건축비로 의무 부담(부담율 43%)하게 한다는 것이다. 기존에는 10억 원짜리 땅에 대해 22억원(개발 뒤 예상 땅값)어치의 땅을 돌려받을 수 있었다. 하지만 계획안에 따르면, 이의 절반인 11억 원어치만 보상받게 된다. 또, 건축비를 부담하게 되니, 면적 49㎡ 임대아파트는 보증금 2,400만원, 월세 약 19만 원 정도에 임대가 가능하다. 서울시는 ‘이익 공유형’으로 개발하면 임대주택 임대료가 시세의 절반 가까이 내려가고, 개발 이후 판자촌 주민들이 100% 정착할 수 있을 것으로 기대했다.

또한 서울시는 환지 기준을 기존 ‘가구당 1필지’에서 ‘가구당 1필지 또는 1주택’으로 축소했다. 이는 토지주가 가족 명의로 여러 필지를 소유하고 있어도 환지는 주거용 1필지(165~230㎡)만 받을 수 있는 것이다. 또는 연립주택 용지 1필지(60~90㎡), 아파트 1채(분양면적 60~120㎡) 중 하나만 택할 수 있다. 아파트를 지을 수 있는 용지는 공급되지 않는다. 개발 이익 특혜 의혹에 중심이었던 토지주 정씨도 690㎡정도 환지 받게 된다. 환지를 제외한 12만6,220㎡에 대해서는 돈으로 보상받을 것으로 예상된다. 정씨와 공유 지분을 나눠가진 402명은 환지 대상에서 제외된다.

주민들, “주거권을 보장 받고 싶다”

구룡마을 주민들은 무엇보다 주거권이 보장되길 바라고 있다. 주민 대부분이 낡고 오래된 판자촌에서 생활한다. 이에 쾌적한 주거환경에서 살고 싶어 개발을 원하지, 개발 이익을 챙기려는 게 아니라는 의견이다. 2011년 서울시가 전면 공영개발을 발표할 당시, 임대주택이 만들어져도 대부분의 주민이 마을을 떠나야했기에 반대가 있었다. 특히, 강남구는 거주민이 무단으로 시유지를 점유했다는 이유로 내쫓으려 했는데, 이제는 공공을 위해 토지주의 재산권을 양보하라는 것은 이중적이라는 의견이다.

현재 일부 주민들은 서울시의 일부환지방식에 더 힘을 보태고 있다. 12월 6일, 내집 마련과 주거권을 보장받기 원하는 주민들이 입체환지를 쟁취하기 위해 모였다. 구룡마을 입구 앞에서 환지방식 개발을 반대하는 강남구청장 규탄집회를 연 것이다. 한편, 주민 간 이해 차이도 크다. 토지 지분이 없는 거주민 등은 오히려 100% 공영개발을 선호한다. 토지주 중에는 구룡마을에 실제 거하는 주민이 아닌 사람도 있다며, 이들의 투기 목적을 차단하기 위해서 100% 공영개발을 주장한다.

이처럼 구룡마을 개발을 둘러싸고 서울시와 강남구청, 주민들 사이에 입장 차이로 갈등은 점점 고조되고 있다. 일각에서는 사업 지연에 따른 주민들의 피해도 우려한다. 서울시와 강남구청이 주민들의 목소리에 귀 닫고 싸움만 한다는 것이다. 게다가 내년 8월이면 구룡마을은 구역 지정 2년째를 맞는다. 만약 이때까지 개발 계획이 확정되지 못하면, 구역 지정은 자동 취소되고 사업은 백지화 될 수 있다. 이에 주민들은 사업이 하루빨리 정상화되길 바라고 있다. 따라서 이번 서울시의 ‘이익 공유형’ 방안이 그동안의 논란과 의혹을 잠재우고 구룡마을의 개발사업이 정상화 될 수 있을지 이목이 집중되고 있다.