서울시의 최고 층수 35층 규제를 둘러싸고 논란이 커지고 있다. 주거환경을 고려하지 않은 무리한 규제라는 주장과 공공성을 확보하기 위한 정책이라는 의견이 맞선다. 서울시는 ‘2030도시기본계획’, ‘한강변 관리기본계획’ 등에 따라 주거지역에 짓는 아파트 최고 층수를 35층으로 제한하고 있다. 다만 도심 혹은 광역중심 기능을 수행하는 여의도·용산·잠실 등의 상업지역, 준주거지역에 짓는 주상복합건물은 35층 이상으로 허용하고 있다. 

[서울시 건축물 높이관리 기준/자료=서울시] 

서울시를 비롯해 35층 규제를 찬성하는 전문가들은 적정한 인구가 적정한 면적을 공유하고 주거환경을 훼손하지 않아야 한다는 주장을 내세운다. 50층짜리 재건축을 허용할 경우 도시경관을 해치고 아파트숲으로 둘러싸이는 부작용이 우려된다는 것이다. 하지만 부동산업계 전문가들은 최고 층수를 규제하는 것이 재건축 사업의 수익성을 악화시킨다는 지적이다. 부동산업계 관계자는 “국내 주거지역의 특성상 아파트가 들어선 곳은 대부분 중심가고 중심가가 슬럼화되는 것을 막기 위해 전향적인 조치가 필요하다”고 지적했다.

‘35층 규제’가 재건축 성패 좌우…

서울시는 지난 1일 제3차 도시계획위원회를 열어 잠실주공5단지 재건축조합이 제출한 최고 50층 높이 재건축 계획안을 보류했다. 서울시 높이 규제인 35층을 넘어선다는 이유에서다. 반대로 이날 도계위에 회부된 신반포 14차 재건축 계획안은 최고 층수를 34층으로 제출한 결과 수정가결로 심의를 통과했다. 앞서 지난 1월 18일 열린 제2차 도계위에서 잠실진주아파트와 미성·크로바아파트 모두 35층 이하의 재건축안을 제시한 결과 각각 수정가결과 조건부가결로 통과했다. 35층이 성패를 좌우한 것이다.

35층 재건축 논란은 잠실주공5단지의 최고 50층 재건축 계획이 보류 판정을 받은 뒤 다시 수면 위로 떠올랐다. 잠실주공5단지 재건축 위원회는 잠실이 광역중심의 도심권에 속한다는 근거로 잠실주공5단지를 50층으로 재건축하겠다는 계획안을 서울시에 제출했었다. 잠실주공5단지의 최고 50층 계획안이 통과될 경우 은마아파트 등 앞서 도계위 문턱을 넘지 못한 다른 재건축 단지와의 형평성 문제가 불거질 수 있었지만 다시 보류돼 확고한 서울시 방침만 확인한 자리였다는 게 대체적인 업계 반응이다.

[대치동 은마아파트 전경/자료=urban114] 

이처럼 35층 규제를 지키는 재건축 단지들은 사업에 속도를 내고 있는 반면, 그 이상을 노리는 단지들은 제자리 걸음을 하고 있다. 잠실주공5단지의 50층 재건축 심의가 반려된 뒤 서울시 재건축 아파트 35층 제한 논란은 대치동 은마아파트, 압구정 현대아파트 등으로 확산된 상황이다. 잠실주공5단지는 공공성을 확보한 용도 변경으로 35층 이상으로 지을 수 있다는 가능성이 남아있는 셈이지만 은마와 현대아파트는 사실상 35층 이상 재건축이 불가능해졌다. 서울시 재건축 아파트의 희비가 엇갈리면서 일대 부동산시장이 술렁이고 있다. 

이에 따라 9일 서울시는 ‘높이 관리 기준 및 경관관리 방안 기자설명회’를 열고 업무 상업기능을 하는 중심지는 최대 50층, 주거지역은 35층 수준 이하를 유지한다는 입장을 재차 밝혔다. 김학진 서울시 도시계획국장은 “왜곡된 주장과 잘못된 인식으로 이미 운영 중인 35층 기준을 흔드는 것은 바람직하지 않다”며 “시는 지역의 입지와 밀도, 용도에 따라 최고 높이를 차등 관리하겠다는 것이지, 서울시 전체 건축물 높이를 35층 이하로 규제하는 건 아니다”라고 말했다. 

35층 높이 제한으로 인해 획일적인 스카이라인과 디자인만 가능해진다는 일부 지적에 대해서는 “일반 주거지역에서 개발가능한 최대밀도인 용적률 300%와 녹지지역에서 허용되는 수준의 건폐율 20%를 기준으로 층수를 단순 계산할 경우 평균 층수는 단 15층에 불과한 만큼 35층 이하에서 얼마든지 다양한 층수 구성이 가능하다”고 주장했다. 

잠실주공5단지 vs 은마·압구정 현대 엇갈린 명암

서울시 발표로 재건축 아파트의 희비가 엇갈린다. 이번 발표로 잠실주공5단지의 경우 광역중심의 용도에 맞게 계획안이 만들어진다면 잠실역 주변 4개동 지역에는 35층 이상으로 건물을 지을 수 있다는 가능성이 열린 것으로 보고 있다. 김학진 시 도시계획국장은 이날 “잠실주공5단지 재건축 아파트에 광역중심에 해당되는 기능들이 도입된다면 준주거지역으로 변경할 수 있다고 본다”고 밝혔다. 다만 대상지에 현재와 같은 우체국 등의 기본시설이 아니라 컨벤션, 전시 등 서울 시민 모두가 누릴 수 있는 공공재 기능이 포함돼야 준주거지역으로 변경해 50층으로 재건축 할 수 있다는 설명이다.

반면, 대치동 은마아파트와 압구정 현대아파트는 고밀도 상업기능 위주인 광역중심지가 아니므로 50층 허용 검토 대상이 아니라는 입장이다. 대치동 은마아파트는 49층, 압구정 현대아파트는 45층으로 재건축을 추진하고 있다. 앞서 45층에서 35층으로 낮춰 심의를 통과한 반포주공1단지처럼 층수를 35층 이하로 낮추지 않으면 연내 재건축 추진이 어려울 것이라는게 중론이다. 서울시로부터 사업시행 인가, 관리처분 단계를 거쳐기 위해서는 최소 1년의 시간이 걸리기 때문이다.

업계 관계자는 “현재 40~50층 높이로 재건축을 추진 중인 강남권 아파트들은 심의 과정이 까다로울 수밖에 없기 때문에 사실상 내년부터 부활하는 재건축 초과이익 환수제 적용을 받을 가능성이 높다”고 말했다. 내년부터는 재건축되는 아파트들은 정비사업으로 발생한 이익이 1인당 3,000만 원이 넘으면 초과 금액의 최대 50%까지 세금으로 내야 한다. 작년부터 조합들이 초과이익 환수제를 피하기 위해 서둘렀지만 서울시가 최고 높이 35층 원칙을 고수해 협의점을 찾지 못하면서 서울시와 재건축 조합 간 갈등도 심화되고 있다.