[역세권 2030청년주택/자료=서울시]

서울시가 청년 세대의 주거난 해법으로 역세권 개발 카드를 꺼내 들었다. 일본의 롯본기힐즈나 홍콩 유니언스퀘어와 같이 역세권 지역의 고밀도 개발을 허용해 청년들을 위한 임대주택을 대량 공급하겠다는 것이다. 서울시는 이 같은 내용으로 하는 ‘역세권 2030청년주택’ 공급 방안을 23일 발표했다.

시는 제2·3종 일반주거지역으로 묶여있는 역세권 용도지역을 3년간 한시적으로 준주거지역, 상업지역까지 상향해 용적률을 높이고 심의·허가 절차를 간소화해 민간사업자의 참여를 이끌어낸다는 계획이다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있게 된다. 또, 법률적 규제 완화와 취득세‧재산세 감면 등 재정 지원도 병행한다.

다만 민간사업자는 규제완화와 용도지역 변경 혜택을 받는 대신 주거면적 100%를 준공공임대주택으로 지어야 한다. 이 가운데 10~25%를 소형 공공임대주택(전용면적 45㎡ 이하)으로 확보해 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세의 60~80%로 제공할 계획이다. 공공임대주택을 제외한 나머지(75~90%)는 민간이 공급하는 준공공임대주택으로 임대의무기간은 8년, 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한된다.

사업 대상지는 철도가 2개 이상 교차하거나 버스전용차로 또는 30m 이상 도로에 위치한 역세권에서 250m(승강장 기준) 이내인 대중교통중심지로 준주거지역 또는 상업지역까지 용도지역 변경이 가능해 용적률 상승 혜택을 받을 수 있다. 예컨대, 제3종일반주거지역(250%)에서 상업지역으로 변경될 경우 기본용적률 680%를 적용받아 430%의 용적률 상승 혜택을 받을 수 있게 된다.

[청년임대주택 공급을 위한 역세권 용도지역 변경/자료=서울시] 

시는 실제 사업 추진 가능성이 있다고 파악되는 역세권에 가용지 사업율에 따라 30%만 개발돼도 21만 가구(전용면적 36㎡ 이하)가 건설되고 그 중 청년들을 위한 공공임대주택은 4만 가구가 공급될 것으로 전망했다.

시는 민간사업자의 사업성을 담보하기 위해 기존의 ‘용도용적제’ 대신 의무화된 기본요건을 충족하면 최소 용적률을 보장해주는 ‘기본용적률’(준주거지역 400%, 상업지역 680%)을 새롭게 도입하기로 했다. 용도용적제는 주거비율이 높아질수록 전체 용적률을 낮추는 제도로, 상업지역 내 주상복합건물을 지을 때 사업성을 떨어뜨리는 대표적인 규제로 꼽힌다.

사업시행 절차도 간소화된다. 위원회별로 각각 심의를 받지 않고 통합심의위원회에서 도시·교통·건축위원회 심의를 한번에 받게 돼 인허가에 소요되는 시간이 대폭 단축될 것으로 예상된다.

또, 역세권은 대중교통 이용이 편리한 보행활동 중심지인 만큼, ‘주차장 없는 주거공간’ 조성을 목표로 주차장 설치 비율을 줄이고(전용 30㎡~50㎡ 기준 세대당 0.3대), 그 대신 필요할 때마다 빌려 타는 ‘나눔카’를 적극 활용할 수 있도록 관련 시설을 갖출 예정이다. 이를 위해 시는 공공임대주택의 경우 차를 소유하지 않은 청년에 한해 입주할 수 있도록 자격을 제한한다는 계획이다.

[시범사업지인 충정로역·봉화산역 역세권/자료=서울시] 

이와 관련해 7월부터 충정로역, 봉화산역 역세권 지역에서 시범사업이 추진된다. 대상지는 제3종 일반주거지역으로 준주거지역 상향 요건을 갖췄으며, 충정로역의 경우 준주거지역으로 변경시 340세대 규모 임대주택이 건립 예정이다.

박원순 시장은 “청년은 우리 세대를 지탱하는 기반이자 우리가 지켜야할 희망인 만큼 청년 주거문제 해결은 우리사회가 당면한 최우선적 과제”라며 “사상 최악의 청년 실업률과 경제적 빈곤 속에서 고시원 같은 임시 거주지를 전전하며 도심 속 난민으로 떠돌고 있는 이 시대의 청년들이 안정된 주거공간에서 살 수 있도록 역세권 2030청년주택 사업을 최선을 다해 추진하겠다”고 말했다.

서울시, 역세권 고밀개발 본격화… 대상·사업모델 연내 발표

서울시가 개발 잠재력이 충분하지만 그동안 각종 규제로 제약이 많았던 역세권에 대한 고밀도 개발을 본격화한다고 선언하고, 도시계획 차원의 활성화 대책 마련에 나선다. 대중교통 이용이 편리하고 마트, 어린이집 같은 서비스시설과 도로, 상하수도 같은 도시 인프라가 이미 잘 갖춰져 있는 역세권에 주거·업무·상업시설이 지역 여건에 따라 맞춤형으로 들어설 수 있도록 해, 장기화된 저성장 기조와 청년층의 서울 이탈 가속화로 침체된 도시에 활력을 불어넣겠다는 계획이다.

이와 관련해 서울시는 ‘역세권 기능 재정립 및 활성화 실현방안’ 연구용역을 추진, 서울 전역 291개 역세권은 물론 신설 예정인 역세권 일대를 전수조사하고 유형별 개발 방향과 도시계획적 지원방안을 수립하겠다고 밝혔다. 이를 위해 시는 관련 부서, SH공사, 서울연구원, 외부 전문가가 참여하는 ‘도시·건축 현안 T/F’를 구성, 저성장과 인구감소시대에 대응하기 위한 도시‧건축분야의 이슈와 과제들을 검토해오고 있다.

시는 우선 연내 전수조사를 통해 역세권 현황과 각 지역이 가진 잠재력을 분석하고 고밀도 개발에 따른 효과가 기대되는 대상지를 선별, 대상지별로 실제 적용 가능한 구체적인 사업모델까지 포함하는 ‘역세권 개발 종합 패키지’를 연말 중 발표할 계획이다. 이번 연구는 앞서 시가 23일(수) 발표한 ‘역세권 2030주택’을 포함해 주거는 물론 업무와 상업까지 다양한 용도를 모두 아우르는 종합계획 수립을 목표로 한다.

그간 도시계획에서 중심지 체계를 중심으로 개별 역세권에 대한 활성화 방안이 논의된 적은 있지만, 서울 역세권 전체를 대상으로 활성화 방안을 수립하는 것은 이번이 처음이다. ‘역세권 2030주택’은 민간사업자에게 용도 상향과 규제 완화, 절차 간소화 같은 혜택을 주는 대신 주거면적 100%를 준공공임대주택으로 짓고 이 가운데 최대 25%를 공공임대주택으로 확보해 청년층에게 시세보다 저렴하게 제공하는 것이 골자다.

이밖에도 연구 용역을 통해 ▲대중교통 중심의 도시공간구조 재편 방향 정립 ▲도시활동 및 잠재력을 고려한 역세권 관리방향 설정 ▲역세권 고밀개발 대상지 선정 및 용도지역 조정 제도화 방안 ▲사업 추진을 위한 제도 개선방안 ▲SH공사 참여, 토지신탁 등 맞춤형 사업모델 등을 마련할 예정이다. 시는 서울시 도시기본계획인 「2030 서울플랜」(’14년 5월 확정)에서 제시한 대중교통 중심의 컴팩트한 토지이용으로의 도시구조 변화를 지향하면서 세부 계획을 수립한다는 계획이다.

김학진 서울시 도시계획국장은 “서울시는 지난 ’13년 4월 발표한 「100년 도시계획」의 기조 아래 한양도성, 한강 같이 성장시대에 소외된 가치들을 바로세우는 동시에, 활성화할 곳은 활성화하는 유연하고 능동적인 도시계획을 병행해나갈 것”이라며 “역세권에 일자리가 늘어나고 주거공간이 확대돼 역세권이 먹고, 자고, 일하고, 소비하는 시민 생활의 중심이 되고, 지역경제 활성화로도 이어질 수 있도록 활성화 방안 마련에 전력을 다하겠다”고 말했다.