서울시가 지난 달 30일 발표한 한강변 관리 기본계획에 따라 한강변 재건축·재개발 단지들은 최고 35층 이하로 제한되고, 북한산·남산·관악산 등 주요산이 위치해 경관을 확보할 필요가 있는 지역에 대한 경관시뮬레이션이 진행된다. 단, 여의도·용산·잠실 등 도심에서는 상업·준주거지역에 한해 복합건물 신축 시 51층 이상 지을 수 있다. 이에 따라 재건축을 추진하고 있는 단지별로 희비가 엇갈리게 됐다.

[4대 부문 12개 관리원칙/자료=서울시]

◆서울시, 20년 한강 계획 아우르는 최초 ‘종합관리계획’ 수립= 서울시는 지난 20여 년간의 한강 관련 계획을 아우르고 기존 계획과 연속성·정합성을 유지하면서 한강과 주변 지역 전체를 포괄하는 종합 관리계획인 ‘한강별 관리 기본계획(안)’을 내놨다. 한강변 관리 기본계획은 한강과 한강변 제방 밖 0.5~1㎞ 범위(면적 82㎢)를 대상지로 하며, 4대 부문 12개 관리원칙을 핵심으로 한다.

우선 ①자연성 부문은 생태복원과 시민이용이 조화되도록 하는 데 역점을 두고 한강숲 총 104만 7천㎡를 조성하고 호안 22.4㎞를 자연형으로 전환·복원한다. 또 국내·외 관광객을 위한 탐방 프로그램도 확대 개발·운영된다. ②토지이용 측면에서는 7대 수변활동권역을 특화 육성한다.

[7대 수변활동권역/자료=서울시]

현재 주거 용도가 85% 이상을 차지하고 있는 한강변에 국공유지, 공공기여 등을 활용해 수변공공용지 70여 개소, 약 140만㎡ 수준의 신규 공공이용 공간을 확보하고 여기에 가족여가, 문화시설을 유치함으로써 수변부 공공성도 강화한다. 또 정자 3개소(제천정, 압구정, 천일정)와 한강변 나루터(마포나루터, 삼전나루, 둑도나루 등)을 복원하고, 한강변 전체를 ‘역사문화둘레길’로 연결한다. 이를 위해 현재 운영 중인 역사탐방 코스를 5개소(약 26㎞ 거리) 새로 조성한다. 당인리발전소를 공원화해 한강공원과 녹지로 연계하는 방안도 계획안에 담겼다. ③접근성 부문에서는 버스 접근성을 강화하고 어느 지역에서나 한강까지 걸어서 10분 내외로 갈 수 있는 균등한 보행 접근 여건을 조성하는 것을 원칙으로 하고, 수상교통 운영도 검토한다. 우선, 버스 접근 취약지역을 대상으로 버스 접근 나들목 4개소(양원, 이촌, 반포, 자양), 보행 접근 불편지역에 나들목 24개소를 추가적으로 조성하고 광진교를 보행전용교로 전환하는 방안도 검토한다는 계획이다. 우선, 여의도~잠실 간 수륙양용버스 연계, 합정~여의도~선유도, 반포~이촌~노들섬을 수상교통으로 잇는 방안도 검토될 예정이다. 마지막으로 ④도시경관 부문에서는 자연과 도시가 조화로운 한강을 만들며, 어디서나 한강의 자연과 도시경관을 쉽게 조망할 수 있도록 하는 데 초점을 맞췄다.

◆한강변 주거 35층 이하로 제한, 도심 복합건물은 51층 이상도 가능= 이와 관련해 한강변 스카이라인은 「2030 도시기본계획」에서 정한 높이관리원칙을 적용하고, 기본계획이 정한 범위 내에서 다양하고 균형 잡힌 스카이라인으로 관리해 나간다는 계획을 담았다. 여의도·용산·잠실 일부지역은 복합건축물 조성 시 최고 51층 이상 초고층이 가능하다. 아울러, 이번 기본계획을 통해 북한산·남산·관악산 등 주요산이 위치해 열린경관이 필요한 지역(망원, 합정, 서강마포, 한남 등)을 ‘주요산 자연조망 관리지역’으로 구분하고, 각종 개발사업 추진 시 배후산이 잘 보이는지 경관시뮬레이션을 진행할 기준점 10개소를 정했다.

[경관시뮬레이션 기준점 10개소/자료=서울시]

어디서나 한강의 자연과 서울의 아름다운 도시경관을 쉽게 조망할 수 있도록 시민이 쉽게 접근할 수 있는 조망우수지역 13개소를 문화와 휴식이 복합된 공간으로 조성해나간다. 시는 지난 2년간 시민·전문가·관련기관 등과 약 90여 차례 심도 있는 논의과정을 거쳐 세운 4대 부문 12개 관리원칙을 한강과 한강변에서 이뤄지는 각종 계획과 사업에 대한 원칙으로 적용해 나갈 예정이다.

류훈 서울시 도시계획국장은 “옛 서울의 도시공간이 청계천과 이를 둘러싼 내사산으로 구상됐다면 현재의 서울은 한강과 외사산으로 확장된 한강 중심의 도시공간을 이루고 있고, 한강을 둘러싼 주변지역은 이러한 한강과 함께 종합적으로 관리되어야 할 중요한 지역”이라며 “이번 한강변 관리 기본계획을 통해 한강과 주변지역에 대한 명확한 관리원칙과 예측 가능한 계획방향이 마련된 만큼 앞으로는 한강이 개발을 둘러싼 논란의 대상이 아니라 100년 후에도 빛나는 자연문화유산이자 시민생활의 중심공간으로 인식되고 자리매김하기를 기대한다”고 말했다.

◆희비 엇갈리는 한강변 재건축 단지, 불거지는 형평성 논란= 서울시가 한강변 주거 층수를 최고 35층 이하로 묶고 산 조망 관리까지 강화하기로 하면서 반포·한남·이촌·마포 등 재건축·재개발 조합원들의 불만이 커지고 있다. 시의 이번 계획이 확정될 경우 재건축·재개발 지역의 희비가 엇갈리게 될 것으로 보인다. 50층 규모로 재건축이나 재개발을 할 수 있는 지역의 경우 상대적으로 사업의 불확실성이 해소될 수 있다. 반면에 주거지역에 위치해 있어 최고 층수 35층 이하 규정을 받게 된 한강변 일대 재건축·재개발 지역은 수익성 악화가 불가피할 것으로 보인다. 특히 당장 재건축을 추진하고 있는 신반포 통합재건축 단지와 용산구 한남뉴타운 3구역 등은 직접적인 타격을 입게 됐다. 

◆한강변 기본계획, 한남뉴타운 3구역에 첫 적용= 이런 가운데 용산구 한남뉴타운 3구역의 경우 최근 기본계획을 반영해 층수 조정 등을 시와 협의해 마무리 지은 것으로 알려져 관심을 끌고 있다. 한남뉴타운 3구역의 경우 사실상 한강변 관리 기본계획이 첫 적용된 셈이다. 앞서 서울시는 6번째 진행된 한남뉴타운 3구역 건축심의에서 한강변 기본계획을 반영해 최고 높이 등을 조정하지 않으면 심의를 받을 수 없다고 조합 측에 통보했다. 한강변 기본계획안은 남산의 7부 능선 위를 가리지 않아야 한다고 규정하고 있기 때문이다. 이에 따라 한남뉴타운 3구역은 종전 최고 층수 29층·최고 높이 118m에서 최고 층수 22층·최고 높이 90m로 축소됐다. 이와 관련해 시 관계자는 “자문위원회를 구성해 정비계획을 검토 중이지만 언제 결론이 날지 예측하기 힘든 상황”이라며 “관련 용역업체 선정은 내년 이후로 미뤄질 가능성이 높다”고 말했다.

◆신반포 3차 재건축 ‘사업성 악화’ 불가피= 서울시 경관심의를 준비 중인 신반포 3차·반포 경남·신반포 23차도 난관에 부딪혔다. 최근 통합 재건축 조합을 설립한 신반포 3차 재건축 조합은 지하3층·지상 최고 45층 3000여 가구 규모의 사업을 계획하고 있었으나 서울시의 이번 정책으로 인해 사업 계획을 변경해야 할 처지가 됐다. 신반포 3차 조합 관계자는 “우선 사업 계획대로 심의를 신청할 예정이지만 쉽지 않을 것 같다”며 “층수 제한을 완화하기 위해 기부채납을 확대하는 등 다양한 방안을 검토하고 있다”고 밝혔다. 

일각에서는 서울시 행정의 일관성이 부족해 주민들의 예상치 못했던 재산 피해가 늘어나고 층수 등을 두고 형평성 논란을 일으켰다는 지적도 나오고 있다. 이에 대해 류훈 서울시 도시계획국장은 “한강변 관리 기본계획은 법정계획인 2030 서울플랜에 근거를 둔 것”이라며 “한강변 아파트 층수 규제는 더 이상의 난개발을 막기 위한 최소한의 조치”라고 설명했다. 도시공간 계획과 경관보호 차원에서의 보존을 강조하는 서울시와 자치구별 랜드마크 사업을 원하는 주민들 간의 시각차를 줄일 수 있는 절충안의 마련이 시급하다.