[1988년에 건설된 상계동 주공 1~16단지/자료=urban114]

재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 단축하는 도시및주거환경정비법 시행령 개정안이 이달 29일부터 시행된다. 국토교통부는 지난해 9·1 부동산 대책에서 발표한 도정법 시행령 개정안이 이달 29일 시행됨에 따라 이날부터 공동주택 재건축 허용 연한이 최장 40년에서 30년으로 단축된다고 21일 밝혔다.

이번 조치로 1980년대 후반에 지어져 준공 후 30년이 넘게 기다려야 했던 서울을 비롯한 수도권 아파트의 재건축 연한이 앞당겨지면서 재건축 사업이 빨라질 전망이다. 그러나 서울을 비롯한 수도권 주요 지자체의 재건축 연한 단축과 관련한 조례 개정은 법 시행 이후로 다소 늦어질 전망이다. 재개발 사업에 적용하는 임대주택 비율은 서울이 상한선인 15%, 인천이 0%를 적용하기로 하는 등 지자체별로 격차가 벌어질 것으로 보인다. 

경기도와 인천시의 경우 1989년 이후 준공한 아파트의 재건축 연한이 종전보다 최소 2년에서 최대 10년까지 단축된다. 1989년에 건설된 경기·인천지역 아파트는 지금까지 이들 지자체가 정한 산식에 따라 지은 지 32년째인 2021년 이후 재건축이 가능했지만 앞으로는 재건축 연한이 30년으로 2년 줄어 2019년부터 사업이 가능해진다. 또 1992년에 지어진 아파트는 당초 재건축 연한이 38년이었으나 30년으로 8년 줄면서 기존 2030년에서 앞으로는 2022년 이후면 재건축을 할 수 있다. 1993년 이후에 건설된 아파트는 종전까지 일괄적으로 40년의 연한이 적용됐으나 앞으로는 30년만 지나면 재건축 추진이 가능해진다.

경기도와 인천시는 지난 2월 이와 같은 내용의 도시및주거환경정비 조례 개정안을 입법예고한 데 이어 다음 달 중순부터 열리는 도시계획위원회에 상정, 처리할 방침이다.

인천시 관계자는 “도시계획위원회 일정 등으로 인해 다음 달 개정 조례를 상정하면 7월 하순 이후 시행될 수 있을 것”이라며 “그러나 이번 조례 개정의 영향을 받는 1989년 이후 준공 단지는 조례가 바뀌어도 2019년 이후에나 재건축이 가능하기 때문에 조례 개정 지연에 따른 불이익은 없을 것”이라고 말했다.

[서울시 재건축 연한 단축 적용 물량/자료=국토교통부]

서울시는 재건축 연한 단축 조례를 도시계획위원회에 상정하지 않고 시장의 법안 발의 이후 입법예고 절차 등을 거쳐 확정할 방침이다. 서울시는 재건축 연한이 30년으로 단축되면 1987년 이후 건설된 아파트의 재건축 가능 시기가 2~10년 앞당겨진다. 국토교통부에 따르면 1987~90년에 건설된 서울 시내 아파트는 총 18만 8천여 가구이다.

1987년에 건설된 서울지역 아파트는 종전에는 2019년에 재건축이 가능했지만 앞으로는 2년 빠른 2017년에 사업 추진이 가능해진다. 또 1990년에 지어진 아파트는 기존 2028년에서 2020년으로 8년이 단축되고, 1991년에 건설된 아파트는 2031년에서 2021년으로 10년 단축되는 등 재건축 추진이 당겨질 전망이다. 시는 입법 절차를 거칠 경우 9월은 돼야 개정된 조례 시행이 가능할 것으로 예상했다.

서울시 관계자는 “9월 이후 시행되더라도 개정 조례의 영향을 받는 1987년 이후 준공 단지는 2017년부터 재건축이 가능하기 때문에 사업 지연 등의 문제는 없다”며 “재건축 허용 연한이 넘었다는 이유만으로는 사업 진행이 바로 이뤄지기 어려울 것이며 건물 안전에 이상이 없는데도 재건축을 진행하면 폐기물 등 환경문제와 함께 경제적 비효율이 발생한다”고 설명했다.

전문가들은 재건축 연한 단축이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치는 것은 사실이지만 재건축이 무분별하게 발생할 경우 부동산 거품이 일어나 경제적 손실이 일어날 수 있다고 지적했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “재건축은 주로 구조·안전적인 문제가 생기는 물리적 노화와 주위가 슬럼화되는 기능적 노화, 상권이 죽는 경제적 노후화 모두가 겹쳐질 때 진행되는 것이 일반적”이라며 “이러한 재건축 조건들이 잘 맞아 들어갔을 때 그 단지뿐 아니라 주위 상권 등이 살아나 경제적 효과가 살아나며, 세 가지 조건이 만족되지 않았는데도 재건축을 강행한다면 오히려 경제적 손실을 볼 것”이라고 말했다.

서울시 도시재생본부 관계자는 “아직 추가적으로 재건축 의사를 밝힌 단지는 없다”며 “재건축 연한이 줄어들지만 우선 안전진단을 통과해야 하기 때문에 동시다발적으로 진행되지는 않을 것”이라고 전망했다.

서순탁 서울 시립대 교수는 “재건축을 진행하는 것은 생각보다 오랜 시간이 걸리기 때문에 바로 가시적인 결과물로서 시장에 영향을 미치지 않을 것”이라며 “재건축 연한이 줄어들면 오히려 안전관리 부문이 나아질 것”이라고 전했다.

재개발 임대주택 의무비율 서울 15%, 인천은 0% ‘극과 극’ 

한편, 29일 함께 시행되는 재개발 임대주택 비율 완화 조치는 수도권 지자체별로 격차가 클 것으로 보인다. 국토부는 9·1 대책에서 재개발 사업을 할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율을 현행보다 5%p 완화해 수도권의 경우 전체 공급 가구수의 15% 이하 범위 내에서 지자체 고시로 정하도록 했다.

이에 따라 인천시는 임대주택 선설 의무비율을 현재 17%에서 0%로 낮춰 이달 말 고시하겠다고 발표했다. 다만 의무비율을 0%로 정하더라도 구역별로 세입자나 기존 주민의 임대주택 입주 수요를 검토해 5%까지 건설할 수 있도록 했다. 인천시 관계자는 “임대주택 의무비율을 없애면 사업성이 좋아져 침체된 재개발 사업에 탄력이 붙을 것”으로 전망했다.

반면 서울시는 현재 20%인 의무비율을 시행령 개정안에 맞춰 낮추되 상한선인 15%를 적용할 방침이다. 사실상 임대주택 의무비율을 폐지한 인천시에 비해 임대확보 비율이 15%p 높은 것이다. 또 구별로 세입자 수요조사를 거쳐 임대주택 수요가 많은 경우 5% 추가 건설도 가능해 서울 시내 웬만한 곳에선 최고 20%의 임대주택 비율이 적용될 전망이다. 서울시 관계자는 “서울시의 경우 임대주택 공급이 부족하기 때문에 재개발 사업을 통한 임대주택 확보가 필수”라며 “시행령상의 상한선을 적용해 이달 말께 고시할 방침”이라고 말했다.