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눈앞으로 다가온 수직증축 리모델링, ‘시동’ 걸리나

서울, 수도권 등 사업 본격화...안전성 논란은 지속

김효경 기자   |   등록일 : 2014-05-16 11:45:41

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[마포구의 수직증축 리모델링 아파트/자료=정책브리핑]


노후 되고 쇠퇴한 주거공간을 살리는 방법으로 새롭게 떠오르는 사업이 있다. 바로 공동주택 리모델링 사업이다. 지난 4월 25일부터 개정된 주택법에 의해 공동주택의 수직증축 리모델링이 허용됐다. 안전성만 확보되면 15년 이상 된 공동주택은 최대 3개층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 수직증축이 가능하다. 수직증축으로 인한 세대수 증가는 총 세대수의 15%까지이며, 세대수 증가폭을 높여 각 세대당 분담금을 감소할 수 있다. 전문가들은 리모델링을 통한 주거환경 개선으로 주택의 가치를 높여 노후 공동주택 리모델링의 활성화를 기대하고 있다. 하지만 수직증축 리모델링에 있어 ‘안전성’ 문제는 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 최근 사회전반에 걸쳐 ‘안전’이 큰 이슈를 끌면서 리모델링 사업에도 철저한 분석이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.

 

[대치2 우성아파트/자료=삼성물산]


국내 첫 ‘리모델링 박람회’ 열려


5월 9일, 뜨거운 관심 속에서 국내 첫 ‘리모델링 박람회’가 열렸다. 박람회는 리모델링 수직증축 허용에 따른 ‘주택리모델링 시대’를 맞이해 주택·상업용 빌딩 수요자들과 건설·자재업간 만남의 장을 마련했다. 총 사흘간 진행된 박람회는 리모델링사업을 추진 중인 수도권 100여개 아파트 단지 대부분이 참관하는 등 열기가 높았다. 특히 수도권 1기 신도시 주민들의 관심이 가장 높은 것으로 나타났다. 경기도 성남시의 야탑동과 수내동 등 리모델링을 추진하는 공동주택 단지들은 이번 박람회를 본격적인 사업 추진의 계기로 삼는다는 계획이다. 또한 고양시 일산 신도시의 10여개 단지도 사전 등록을 요청하는 등 관심이 확산되고 있다.


이번 박람회에서는 주민들뿐만 아니라 건설업계와 자재업계의 참여도 높았다. 박람회에 따르면 삼성물산, 포스코건설, 현대산업개발 등 국내대형 건설사들이 참가했고 주택 내·외장재를 생산하는 60여개 자재업체가 박람회에 참여했다. 이에 아파트 냉·난방과 조명기기 시스템, 바닥, 창호, 단열재 등 아파트 주민들이 리모델링 자재를 직접 확인할 수 있는 자리가 됐다. 박람회 동안에는 국토교통부·대한건설협회·(재)한국건설산업연구원이 주관하는 ‘리모델링 시대의 개막에 대비한 공동주택 리모델링 활성화 방안 세미나’도 함께 개최됐다. 특히 세미나에서는 리모델링 사례로 ‘대치2차 우성아파트 리모델링 사업’이 소개됐다.


1989년에 건축된 대치2차 우성아파트는 영동대로에 인접하고, 양재대로와 테헤란로 및 남부순환로와 접근이 용이하다. 또한 지하철 3호선 대치역과도 도보로 10~15분이내로 입지여건이 매우 좋다. 주변으로 대현 초·중, 휘문중·고, 코엑스 등 교육 및 주거환경이 양호해 개발의 기대가 컸다. 이에 대치2차 우성아파트는 2008년 조합을 설립하고, 2010년 삼성물산이 시공사로 선정하면서 사업을 본격화했다. 대치2차 우성아파트의 건물구조는 철근콘크리트 벽식구조로, 지하3층, 지상 11~16층, 354세대 규모이다. 이를 필로티를 포함한 1개층 수직증축하는 공사가 이뤄졌다. 공사는 2011년 착공해 2014년 2월에 준공이 됐고, 공사기간 27개월을 포함해 사업기간은 약 4년이 소요됐다.


리모델링 전·후를 살펴보면, 건물의 높이는 41.1m에서 45.0m로 3.9m가 높아졌다. 건축면적도 2,577.26㎡이 늘어난 5.952.19㎡이며, 용적률은 346.94%로 증가했다. 주차대수도 지하주차장 신설로 세대당 0.45대에서 1.30대로 늘어났으며, 분양면적은 약 13.88평이 증가했다. 대치2차 우성아파트는 리모델링 사업을 통해 주거전용 면적은 30%나 증가했고, 단지내 독서실·경로당·보육시설 등 커뮤니티시설까지 신설했다. 이에 공동주택 리모델링의 대표적 성공사례로 주민 편의성을 높였다는 평가를 받았다.


한편, 공동주택 리모델링은 존치건물로 인해 열악한 공사여건 극복과 구조물 안전성 확보가 매우 중요하다. 이에 이번 사업에 반영된 기술은 크게 5가지로, △수직·수평 증축기술 △기초보강 기술 △구조물 진단 기술 △내진보강 및 보수·보강기술 △시공성 개선, 공기단축기술 등이다. 대치2 우성아파트는 구조물 철거 전 구조설계사를 통한 1차 정밀안전 진단 및 현장 추가조사를 실시했다. 안전진단 및 현장조사 결과는 보수·보강에 반영됐다. 또한 철거 종료 후 2차 정밀 안전진단도 실시해 안전성을 추가로 검증받았다.

 

[대치2 우성아파트/자료=삼성물산]


전문가들은 앞으로 대치2 우성아파트와 같이 리모델링 사업이 활발히 이뤄질 것으로 봤다. 특히, 서울시도 수직증축 리모델링에 대한 기본계획 마련에 들어간 것으로 알려졌고, 사업성 확보에 유리한 강남의 아파트 단지들이 사업을 준비하고 있는 모습이다. 또한 경상북도는 노후 공동주택 리모델링 첫 번째 사업대상을 정하고, 추진계획을 세웠다. 경상북도는 도내 임대주택 52개 단지의 주거여건을 개선시키고 주거문제 해결을 위해 지속적으로 사업을 추진할 계획이다.


수직증축 리모델링 사업, 구조 안전성 논란 지속


침체된 부동산 및 건설경기에 단비가 될 리모델링 사업에 장밋빛 전망만 존재하는 것은 아니다. 일각에서는 세월호 참사의 영향으로 ‘안전’에 대한 중요성을 강조하고 있는 시기인 만큼 더욱 신중해야 된다는 목소리가 높다. 수직증축 리모델링 허용은 그동안 꾸준히 제기된 규제였다. 그러나 2011년 ‘공동주택 리모델링 정책 방향’에서 “수직증축을 위해서는 파일, 기초, 보강공사가 필요하지만 정밀시공에 한계가 있어 품질확보와 안전성을 확실히 담보할 수 없다”라며, “수직증축을 위한 법령 개정은 수용하기 어렵다”라는 결론이 나왔다.


당시 전문가들도 기존 건축물을 리모델링하는 만큼 큰 하중을 받게 되고, 증축한 부분과 접합 정밀도가 불확실하다는 점 등의 시공 기술상의 문제와 함께 공사 관리의 어려움을 꼬집었다. 하지만, 안전상 이유로 수평증축이나 별동증축만 허용해 온 정부가 올해 부동산 경기 활성화를 위해 방침을 바꾼 것이다. 이에 일부 전문가들은 안전진단을 1·2차에 걸쳐 시행한다 해도, 안전진단만으로 구조물 상태를 정밀하게 알 수는 없을 것이라 주장한다. 또한 질어질 당시부터 부실시공 논란이 있었던 1기 신도시 아파트에 대한 우려도 끊이질 않는다.


공동주택 리모델링은 2002년 마포 용강아파트가 최초 준공된 이후 지금까지 방배 예가, 워커힐 푸르지오 등 10여개 아파트 단지가 리모델링됐다. 거기에 올해는 수직증축이 허용되어 공동주택 리모델링 시장은 한 단계 더 도약하게 될 전망이다. 이러한 리모델링 사업이 원활하게 진행되기 위해서는 구조기준, 안전진단기준, 전문기관 검토기준 등의 확보가 최우선되는 것은 당연하다. 따라서 전문가들은 정부와 관계업계가 수직증축 리모델링 사업이 구조적 안전성을 충분히 확보하면서 사업성이 개선될 수 있는 방안을 찾는 노력을 지속해야 된다고 강조한다.

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