사업자는 사업 전 과정에 걸쳐 기부채납을 계속 요구받게 된다. 지자체가 지구단위계획 수립시 요구하는 기부채납 이외에도, 계획 확정 이후 개별건물에 대한 건축허가, 준공허가를 빌미로 지속적인 기부채납을 요구받게 되며, 지자체는 관할 내 인·허가, 안전점검, 지방세 등을 모두 관장하고 있어, 사업자는 기본적으로 지자체의 요구를 들어줄 수밖에 없는 처지다.

하지만 정권교체 등으로 인한 지자체의 주택공급에 대한 정책 기조가 바뀌게 되면, 기부채납 부분 또한 영향을 받게 된다. 사업기간이 늘어날수록 이자비용 상승, 분양지연 등으로 수익성이 나빠지기 때문에 사업자는 기부채납 협상을 무한정 연장할 수 없게 된다. 

서울시는 지난해부터 재건축 추진 시 사업자가 용적률 완화, 최고층 높이 상향 등의 혜택을 받기 위해 일정 규모의 부지를 도로 및 공원 등 공공시설물 형태로 내던 것 대신 이 중 일부(최대 절반)를 현금으로 대체할 수 있게 했다. 시에 따르면 첫 현금 기부채납 사례로 서울 서초구 잠원동 신반포 12·21차 아파트의 재건축 계획안이 지난해 8월 심의를 통과했다. 신반포 12차는 90억 원, 21차는 27억 원을 기부채납 했다.

규모에 비해 지가가 높은 아파트 단지들은 정비기반시설 도로, 공원 등의 현물 기부채납으로는 사업성이 약하다는 지적이 많았기에, 현금 기부채납은 이러한 소형 단지 재건축 사업의 새로운 대안이 될 것으로 기대를 받았다.

[현금 기부채납 절차도/자료=서울시]

그러나 불과 1년 사이 현재 서울시의 기부채납 우선순위는 '임대주택 기부채납'에 몰려있다. 이는 박원순 서울시장의 임대주택 공급 추진과 밀접하게 연관돼 있다.

지난해 등장한 현금 기부채납과 관련해 세부 운영기준을 마련하고 이미 기반시설이 양호한 강남권 상당수 재건축 아파트가 이를 이용해 계획하려 했으나, 임대주택 기부채납의 사실상 강요에 의해 사업 진행에 난항을 겪고 있다.

더 큰 문제는 서울시가 임대 의무비율이 없는 재건축사업에도 임대주택을 강요하고 있다는 것이다.

현행 서울에서 재개발·재건축 단지는 임대주택 의무 공급 비중이 다르다. 재개발 사업장은 수도권의 경우 15%, 지방은 12% 이하의 범위에서 시·도지사가 고시를 통해 자율적으로 정할 수 있다. 반면 재건축은 과거 일정 비율을 임대주택으로 공급하는 내용이 있었지만, 2008년 폐지됐다. 그러나 근래 서울 내의 재건축단지들은 도시계획위원회 심의에서 기부채납시설로 임대주택을 추가하는 방안에 대해 검토를 권고를 받으며 보류되고 있다.

[건축물 기부채납 개념도/자료=서울시]

당연히 대다수의 재건축조합들은 크게 반발하고 있다. 지난 8·2 부동산 대책에 따른 조합원 지위 양도가 금지되고, 재당첨에 대한 제한뿐만 아니라 재건축 초과이익환수제 도입, 안전진단 강화 등으로 정비사업 규제가 대폭 강화된 상황에서 임대주택 기부채납의 강요 아닌 강요로 전체 사업 추진이 큰 폭으로 지연될 상황에 처했기 때문이다.

임대주택은 현행법상 재건축시 의무가 아닌 주민들의 선택 사항인 것을 시가 인허가권을 쥐고서 실정법까지 외면하면서 ‘과도한 갑질’을 하고 있다고 문제 삼고 있다.