국토연구원이 지난 2015년부터 2018년까지 서울시의 젠트리피케이션 상황을 조사한 결과 서울 전 지역에서 젠트리피케이션 현상이 계속 이어진 것으로 나타났다. 연구원은 젠트리피케이션 정도에 따라 ‘초기-주의-경계-위험’ 등 4개 단계로 나눴다.

마포구의 경우, 지난해 경계 수준인 지역 비율이 15.24%, 위험 단계의 경우 2.56%로, 모두 서울시 내 지자체 가운데 가장 높은 수준을 보였다. 광진구는 높아지던 경계·위험 비율이 지난 2017년 큰 폭으로 꺾인 다음, 지난해 다시 가파르게 뛰었다.

해당 지역들은 그동안 젠트리피케이션 우려가 심심찮게 흘러 나왔던 지역들이다. 그동안 성동구과 종로구, 용산구 등이 대표적 젠트리피케이션 우려 지역으로 많이 언급돼 왔다. 조사 결과에 따르면 지난 2015년부터 2018년까지 성동구는 젠트리피케이션 진행이 심화되는 ‘경계’ 단계와 부작용을 일으킬 수 있는 ‘위험’ 단계 모두, 서울 평균을 한참 밑돌았다.

조사에 따르면 마포구는 2015년부터 2018년까지 경계·위험단계가 지속적으로 높아졌고, 광진·도봉구는 2015년, 2016년 오르다 2017년 주춤했던 경계·위험단계가 2018년 급격히 높아진 것으로 나타났다.

이와 달리 서초구의 경계·위험 단계 비율은 25개 자치구 가운데 가장 낮았고 강남구의 경계·위험 단계 비율도 다른 자치구보다 낮은 편에 속했다. 최근 젠트리피케이션으로 주목 받았던 성동구, 종로구와 용산구도 서울시 평균보다 조금 웃도는 수준에 머물렀다. 

다만 대학가를 중심으로 젠트리피케이션 현상이 집중됐다. 연구원 조사 결과 젠트리피케이션이 집중되는 지역은 마포구 홍익대와 광진구 건국대, 성동구 한양대 인근 등 대학가에 집중됐다.

특히 젠트리피케이션 진행 현상이 포착되지 않은 노원구와 동대문구, 성북구에서도 각각 서울과학기술대, 경희대, 국민대에서의 경계·위험단계가 높게 나타났다.

이와 함께 주요 시가지의 도로나 지하철 노선 인근에도 젠트리피케이션 현상이 집중됐다. 국토연구원에 따르면 강북구와 도봉구 사이 노해로를 따라 경계·위험단계로 진단된 블록이 선적으로 밀집돼 있다. 신도림역부터 대림역·구로디지털단지역·신대방역·신림역·봉천역·서울대입구역·낙성대역으로 이어지는 지하철 2호선을 따라 구로구와 관악구에 경계·위험단계 블록이 선적으로 집중돼 있으며, 7호선을 따라 동작구에서도 젠트리피케이션 현상의 집중이 목격됐다.

국토연구원에 따르면 지난 2014년부터 2018년까지 젠트리피케이션 현상의 발생·진행 정도를 진단한 결과 서울시 전 지역에서 젠트리피케이션 문제가 점차 심화되고 있으며, 젠트리피케이션 문제가 일부 지역에 공간적으로 집중돼 있는 것으로 분석됐다.

젠트리피케이션 현상은 발생 초기에는 긍정적인 효과를 얻을 수 있으나 일정 수준을 넘어가게 되면 부정적인 문제가 발생할 수 있어 젠트리피케이션 발생 여부와 진행 정도를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요하다는 것이 연구원 설명이다.

또 도시재생 뉴딜과 같이 일정 지역에 재원이 투입되는 도시 정책이 젠트리피케이션 발생의 원인이 될 수 있으므로 정책 추진과정에서 지역의 변화를 지속적으로 확인하는 것이 필요하다.

젠트리피케이션 지표는 측정과 확인이 용이한 정량적인 진단 지표를 통해 젠트리피케이션 발생·진행 상황을 모니터링 할 수 있는 도구로 실제 정책 과정에 효율적으로 활용이 가능하지만 현재 서울시 등 일부 대도시를 제외한 지역에서는 자료 구축이 미흡하고 젠트리피케이션 문제에 대한 이해가 낮아 실제 적용에 한계 발생하고 있다.

따라서 지자체 자체적으로 젠트리피케이션 지표 관련 자료를 수집하고 지역 특성에 맞춰 지표를 적용할 수 있는 기반 마련이 필요하다. 정부가 지역에서 수집한 자료를 통합 관리하고 젠트리피케이션 부작용에 즉각적으로 대응할 수 있는 정책 수단을 개발해야 한다.

특히 젠트리피케이션 지표를 활용해 해당 문제의 공간적 집중 실태를 파악하고, 분석 결과를 지역 내 공유해 문제점이 발생한 지역에 정책적인 대응방안을 마련하는 것도 필요하다. 지속적인 젠트리피케이션 진단을 위한 관련 제도와 가이드라인 도입이 시급할 때다.

국토연구원은 “서울 전 지역에서 젠트리피케이션 문제가 점차 심화하고 있다”며 “특히 젠트리피케이션 문제가 일부 지역에 공간적으로 집중돼있는 것으로 나타나 관련 지표를 활용한 지속적 모니터링 기반을 구축해야 한다”고 강조했다.