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수도권 신도시, 과거와 현재③

1기 시행착오를 반영한 2기 신도시

최재영 기자   |   등록일 : 2019-05-10 23:44:29

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[판교 신도시 개발계획평면도/자료=LH]

판교의 경우 신도시 개발 논의에는 바로 이러한 난개발과 주택문제보다 더 근본적인 이유가 있었다. 판교는 1976년에 주변 일대 약 2000만 평을 소위 ‘남단녹지’로 지정해 개발제한구역에 준하는 각종 건축행위 제한 등을 통해 엄격히 관리되어 오다가 이 중 약 600만 평이 분당신도시에 편입되어 녹지가 해제된 지역이며, 나머지 지역은 건축법에 의해 2000년 12월 31일까지 건축제한을 한 상태였다.

법령상 1회에 한해 1년 간 더 연장할 수 있었지만 더 이상 제한은 불가능하기에 건축제한이 종료되고 난 뒤 판교를 어떻게 할 것이냐가 가장 큰 과제였다. 건축제한이 풀릴 경우 우리나라의 도시계획 제도 하에서 정부에서 취할 수 있는 조치는 3가지 대안이 있을 수 있었다. 이는 △기존 녹지상태에서 법률 상 가능한 개별건축을 허용하는 방안 △성남시에서 도시계획 수립 후 개별건축을 허용하는 방안 △신도시 형태의 계획적인 개발을 하는 방안 등이다.

이중 세 번째인 신도시 개발방식은 공공에서 토지를 전면 매수하여 용도지역을 구분하고, 도시기반시설에 대한 상세한 계획으로 새로운 도시를 건설하는 방식의 앞서 두 가지 대안의 문제점을 모두 해소할 수 있는 최적의 대안으로 평가됐다.

또 주택공급 측면에서 수도권의 주택보급수준을 유지하기 위해 매년 18만호 건설이 필요한 상황이었다. 그럼에도 재건축 등 기존 시가지 내 민간개발은 약 10만호에 불과한 실정이었기에 나머지 10만호는 기존 시가지의 신규택지를 활용해 공급이 요구되는 시점이었다.

아울러 경제적 측면에서 판교지역을 개발하게 될 경우 향후 5년 에 걸쳐 약 10조 원에 해당하는 생산유발 효과와 약 13만 명의 고용유발 효과가 부수적으로 발생하는 것으로 분석됐다. 개발이익을 통한 광역교통시설의 설치 등 체계적인 개발을 위해 정부는 결국 판교신도시 개발을 추진하게 됐다.

판교 신도시 개발구상의 기본방향은 앞서 언급한 바와 같이 녹지상태의 해제 수준으로 ‘선진형 저밀도 전원도시’ 건설로서 저밀도의 친환경시가지를 조성하고 ‘선(先)교통-후(後)입주’로 교통 혼잡을 최소화 하는 것이었다. 

또 ‘지구단위계획’을 토대로 쾌적한 주거환경 조성·관리를 도모했다. 판교 개발계획의 기본방향은 △쾌적한 도시환경 조성 및 성남시 산업구조 개편을 담당할 주거, 업무, 문화의 복합도시의 조성 △자연과 조화를 이루는 쾌적한 주거환경 조성 및 다양한 주거형태의 제공을 통한 다양한 수요계층 만족 △기존 성남시 및 분당지구 도시구조와의 정합성 확보 및 도시기능의 고도화 등이다. 

판교신도시 면적은 931만5000㎡로 1기 신도시 중 분당이나 일산에 비해서는 작은 편이지만 평촌, 중동, 산본에 비해서는 3배 가량 큰 편으로 1기 신도시의 평균 규모와 비슷하다고 할 수 있다. 최초 계획인구는 5만9100명(1만9700가구)로서 인구밀도는 분당의 1/3인 64인/㏊이었으며, 이후 공청회를 거쳐 계획인구 8만6000명 인구밀도는 95인/ha로 분당의 1/2 수준이 됐다. 

임상이 좋은 경부고속도로 서측은 단독·연립과 저밀 아파트를, 동측(분당측)은 벤처, 고밀 아파트, 상업·업무시설 등을 배치하는 것을 원칙으로 했다. 판교신도시의 주택지 중 단독주택용지 비율은 31.4%로 분당보다 약 3배 많은 비율로 계획됐다. 이는 과거 1기 신도시가 주택의 양적 공급에 초점을 맞춘데 반해, 2기 신도시는 주택의 질적 공급과 다양한 주택수요를 해소하려는 계획의지가 반영되었다고 할 수 있다. 

환경친화적 도시를 만들기 위해 바람통로 예측 모델링, 자연형 친수 하천 조성, 물순환 시스템 등을 도입했으며, 생태시범마을을 조성하고 쓰레기 자동집하시설, 클러스터형 단독 주택지, U-시티 등을 계획에 반영하는 등 타 도시와의 차별화를 시도했다. 

이들 대부분은 당시 국내 신도시에 처음 도입되는 계획기법이거나 신기술이었다. 또 토지이용계획을 보완해 도시의 미관과 기능을 증진시키며 양호한 도시환경을 확보하기 위해 인간친화, 자연친화, 경관친화를 계획개념으로 하는 지구단위계획이 수립됐다.

위례, 2기 신도시 대표 사례 

위례신도시는 2005년 발표된 노무현 정부의 8.31부동산 대책의 일환으로 추진됐다. 이는 당시 부동산시장의 투기심리 확산과 주택가격의 급등을 막고자 마련된 정책이었다. 이때의 부동산 수급상황은 주택공급 측면에서 수도권에는 연 900만 평의 공공택지가 소요되었으나 확보·예정물량은 600만 평으로 부족한 상황이었고, 관리지역에서의 민간택지 개발은 국토계획법상 규제강화 등으로 위축된 상태였다.

[위례 신도시 토지이용계획도/자료LH]

수도권에서 필요한 주택은 연 30만호(중대형은 8만3000호)로 파악되었으나 수도권 내 공급 가능한 주택은 연 24만호(중대형 6만7000호) 뿐이어서 결과적으로 수도권은 연 6만호 공급이 부족(중대형은 연 1만6000호 부족)한 것으로 판단됐다.

이 중 민간택지 규제합리화와 도심지 광역개발활성화 등을 통해 연 1만호 내외 추가 공급이 가능해 공공택지에서 연 5만호를 추가 건설할 필요가 있었다. 공공택지에서 연 5만호 추가건설에는 연 3000만 평(5년간 총 1만5000만 평)의 택지가 소요돼 이에 대한 공공택지 공급확대방안 일환으로 위례신도시를 추진하게 됐다. 특히 강남지역의 수요가 많은 중대형 주택의 공급 역할을 하게 된 것이다.

journalist.gil@hanmail.net
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