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서울시, 용적률·용도적용 등 대폭 완화 시행

5년만에 지구단위계획수립기준 전면개정

신은주 기자   |   등록일 : 2014-03-10 15:51:57

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[영등포지역 부도심권 지구단위계획 결정(위 사진은 내용과 관련 없음)/자료=서울시]


서울시가 2010년 이후 5년만에 '지구단위계획수립기준'을 전면개정하면서 불합리한 규제를 완화할 계획을 밝혔다. 서울시는 10일, 지구단위계획 대상지역을 체계적·계획적으로 관리하면서도 일부 규제완화 등을 통해 시민들의 재산권을 과도하게 침해하지 않도록 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비하여 3월 14일부터 시행한다고 전했다. 특히, 이번 지구단위계획 수립기준의 개정으로 시민이 공감하고 함께 공유할 수 있는 친환경 도시관리를 위한 제도적 기반이 마련됐다. 지구단위계획 수립기준은 도시경관 및 미관을 개선하고 체계적인 도시관리를 위해 지구단위계획구역으로 지정된 곳에서 건축 등을 하고자 할 때 적용되는 기준이다. 2013년 12월 기준, 서울시엔 320개 지구단위계획구역이 지정·관리되고 있다. 특히 서울시는 그 동안 용역발주를 통해 마련하던 수립기준에서 벗어나 실제 현장의 다양한 목소리를 반영한 현실성 있는 개선을 통해 시민이 공감하는 '시민공감 맞춤형 지구단위계획 수립기준'을 마련하는데 주력했다.


지구단위계획 수립기준은 총 3부로 구성됐다. 1부는 기준의 원칙과 적용방법, 절차 등 본 기준이 갖는 총론과 위상이 담겼다. 2부는 구체적인 계획내용과 연계한 용적률 및 인센티브계획, 높이계획, 경관계획 등의 부문별 계획과 사전협상형, 역세권장기전세주택 건립형, 관광숙박시설 건립 등 다양한 특별유형의 계획내용들을 다루고 있다. 3부는 지구단위계획을 결정하는 도시건축공동위원회의 구성, 역할, 심의내용, 재정비 검토기준, 기타 참고자료들이 수록됐다. 주요 개선된 내용으로는 △용도지역 상향이 없는 일반주거지역의 용적률 및 용도완화 △특별계획구역 가능구역 제도화 도입 △획지계획 변경에 대한 권한의 자치구 위임 확대 △준주거지역내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설 △허용용적률내 인센티브 항목 2단계 단순화 △전면공지·공공보행통로·공개공지 통합관리 등이다.


먼저, 앞으로 지구단위계획구역 내 '용도지역 상향이 없는 일반주거지역'의 용적률 확보 기회가 많아진다. 기존에 주변 일반지역보다 다소 낮게 적용되던 기준용적률이 동일하게 적용되고, 공개공지를 의무면적보다 추가 확보하면 상한용적률을 적용받을 수 있게 된다. 예컨대 주변 일반지역의 기준용적률이 250%일 때, 기존에 지구단위계획구역은 이보다 낮은 용적률이 적용됐다면 앞으로는 용도지역상향이 없는 일반주거지역에 한해 일반지역 기준과 동일하게 적용하는 것이다. 또, 건립할 수 있는 시설 규모 및 용도 제한을 완화했다. 예컨대 기존 제3종일반주거지역의 경우 업무시설과 공연장은 바닥면적 합계 3천㎡미만 일때만 가능했다면 앞으로는 기반시설 등이 확보된 경우 바닥면적 제한 없이 건립할 수 있도록 완화 했다.


다음, 서울시는 '특별계획구역에 대한 가능구역' 제도를 도입한다. 앞으로 특별계획구역 가능구역 제도화 도입으로 신규지정의 경우 구역지정 후 사업이 추진되지 않은 경우 3년(2년 연장)이 되는 날 효력을 상실하고, 기존 특별계획구역은 해제 전단계로 전환할 수 있도록 한다. 현재 서울시 특별계획구역 총 441개 구역중 120개 구역만 세부개발계획이 수립되어 실현율이 27.2%로 극히 저조한 실정으로 열악한 노후불량 주거환경 개선을 위한 건축행위 기준이 마련됐다. 이에 연면적 500㎡이내 범위에서 자치구 심의 및 자문을 받아 증축 및 개축 등이 가능하다.


또한, 서울시는 지구단위계획에서 빈번하게 변경되는 획지계획에 있어서 최대개발규모 이내에서의 획지계획 변경에 대한 권한을 자치구로 위임해 처리기한을 최대 3개월까지 단축할 수 있게 했다. 상업지역과 준주거지역내 모든 건축물에 비주거용도 10%를 의무화한 규정을 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등 해당위원회에서 인정한 경우에는 제외하도록 해 규정내용의 현실화를 기했다. 그 밖에, 친환경 인센티브 비율은 10% 상향조정하고 1만㎡이상 건물은 의무대상 건축물로 규정하고 에너지절약 실천을 위해 신재생에너지 등을 적용하도록 하여 탄소제로 (CO2, ZERO) 도시환경 기반조성에 기여하고자 한다.


서울시는 25개 자치구마다 적용기준이 달라 혼선을 야기하던 규정도 동일하게 적용한다는 방침이다. 특히, 기존엔 건축물의 피로티 부분을 높이 산정시 이를 포함하는 자치구가 있고 미포함하는 자치구가 있어 일관성이 없었다면, 앞으로는 건축법 높이기준 적용을 원칙으로 하되 ‘건축물의 최고높이 산정시 피로티를 포함한다’와 같이 별도 명시한 경우에는 그에 따르도록 구체화해 행정의 신뢰성을 높였다. 이제원 서울시 도시계획국장은 '앞으로도 지구단위계획이 본연의 기능은 하면서도 시민들의 재산권 행사를 과도하게 제한하지 않도록 지역 특성을 반영해 유연성 있게 적용할 계획'이라고 말했다.

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