서울 집값이 세계 주요도시보다 고평가돼 있다는 평가가 제기됐다.

7일 증권가에 따르면 NH투자증권 김형근·홍지환 연구원은 지난 5일 ‘글로벌 주요도시의 주택가격 비교분석’ 보고서를 통해 서울 주택가격이 뉴욕, 도쿄, 런던 등 주요도시와 비교해 가치평가(밸류에이션)를 했을 때 고평가 된 상태라고 진단했다. 

보고서에 따르면 주요도시의 소득수준 대비 주택가격 지표인 PIR(Price to Income Ratio, 주택가격을 연간 가처분소득으로 나눈 값)의 경우 서울이 21.1로 미국 뉴욕(11.3), 일본 도쿄(13.1), 캐나다 밴쿠버(16.2) 보다 높았다. 

또 서울의 연간 임대료 대비 주택가격 지표인 PRR(Price to Rent Ratio)은 74.7로 조사됐는데, 집값이 가장 비싼 도시로 알려진 베이징(65.4)과 홍콩(53.9)보다 높은 수치를 기록했다. 

김형근·홍지환 연구원은 “선진국 주요도시의 경우 PIR이 낮고 PRR은 높은 편”이라며 “한국은 PIR과 PRR 모두 국내 경제 펀더멘털(기초체력)에 비해 서울 주택 가격이 고평가 됐다”고 지적했다.

두 연구원은 특히 세계 주요 도시들의 PIR과 PRR 분석을 통해 향후 서울의 주택가격 방향성을 알 수 있다고도 했다. 

보고서에 따르면 세계 주요 도시들의 PIR과 PRR은 2016년에 각각 정점을 찍고 하락했다. 글로벌 금융위기 및 유럽 재정위기 이후 각국의 양적완화, 기준금리 인하 등이 자산가치 증가로 이어지다가, 2017년부터 시작된 미국 기준금리 인상과 테이퍼링(양적완화 축소)으로 인한 유동성 축소가 원인으로 작용했다고 보고서는 분석했다.

김형근 연구원은 “미·중 무역분쟁과 글로벌 경기둔화, 영국의 노딜 브렉시트(합의 없는 EU 탈퇴), 남북관계 등 글로벌 불확실성이 확대되고 있어 몇 년 사이 지속적으로 상승한 서울 주택가격은 부담될 수 있다”고 강조했다.

홍지환 연구원은 “향후 글로벌 경기가 침체되어 국내 경기에 충격을 준다면 가처분소득과 임대료가 현재보다 더욱 악화돼 서울의 주택가격이 급락할 가능성이 존재한다”며 “대출규제, 세금중과, 금리인상, 입주물량이라는 4중고로 인한 국내 부동산시장은 2018년 조정국면에서 2019년 침체기로 접어들 것”으로 전망했다.

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