공동주택은 1930년부터 1950년 후반까지 첫 태동기로 분류된다. 1960년부터 1970년대 후반까지를 도입기로 보고 있으며, 1980년대부터 1990년대까지 확산기로 여긴다. 1990년부터 2000년대 중반까지는 성숙기로, 2000년대 중반부터 현재까지는 공동주택이 다극화된 시기라 할 수 있다.

공동주택은 주택건설촉진법에서 규정하고 있는 법률상의 용어로 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

공동주택의 사전적 의미는 연립주택, 다세대주택, 아파트 등으로 연립주택은 동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택이며, 다세대주택은 동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 주택, 아파트는 5층 이상의 주택을 의미한다.

공동주택과 타 용도 복합건축일 경우에는 공동주택으로 사용하는 층의 합계가 4층 이하면 공동주택의 면적에 따라 다세대 및 연립주택으로, 5개 층 이상이면 아파트로 각각 분류된다. 실례로 지하 1층 및 지상 1, 2층은 근린생활시설이고 3, 4, 5층은 공동주택인 지상 5층 복합건축물은 공동주택면적이 660㎡ 초과인 경우 연립주택, 660㎡ 이하인 경우 다세대주택이 된다.

1930년대~1940년대까지 일제시대에는 주거의 대전환이 일어난 시기라고 할 수 있다. 주택시장이 형성되고 근대적 도시화의 여파로 우리나라 최초의 집합주택이 등장하기도 한다.

대한민국의 산업화 및 도시화와 더불어 아파트의 역사가 시작됐다. 급격한 도시화로 인한 인구 밀집으로 주택부족 문제가 발생하자 이를 해결하기 위해 지어진 것이 아파트다. 단층으로 집을 짓고 살아왔던 과거에는 인구가 많아지면서 단층으로는 제한된 지역에 인구를 수용하기 어려웠다. 그래서 생각해낸 것이 높이를 올리는 것이었다. 철근, 콘크리트 등의 건설 재료를 확보할 수 있었던 시절, 기술도 발전되면서 집을 올리기 시작한 것이 아파트라고 할 수 있다.

아파트는 건축법상 5층 이상의 공동주택을 가리키는데, 대한민국 최초의 아파트는 1932년 토요다란 일본인이 서울 충정로에 세운 5층짜리 건물 ‘충정아파트’로 알려진다. 충정아파트는 6.25 전쟁당시 인민군 재판소로 활용되어 지하실에서 처형소로도 쓰이고 그 뒤 유엔군호텔로 매입되었다가 아파트로 용도를 변경했다. 1979년 도로확장으로 인해 절반이 철거되고 지금의 충정로 아파트로 보수를 거쳐 지금도 남아있다. 

일각에선 대한민국 최초의 아파트로 거론되는 ‘미쿠니 아파트’도 있는데, 이를 두고 의견이 분분하긴 하다. 여러 가지 설이 있지만 충정아파트는 30년대에 지어진 현재까지 남아있는 얼마되지 않는 공동주택이고, 미쿠니 아파트가 관사로 지어진 것에 반해 충정아파트는 대한민국 첫 임대아파트였기 때문에 최초의 아파트로 여기고 있다.

보통 30년이 지나면 재건축 되거나 철거하는 것이 보통이다. 그러나 충정아파트는 80년이 훌쩍 넘어버렸는데도 불구하고 아직까지 대로변이 남아있다.

조한 홍익대학교 건축대학 교수는 충정아파트를 두고 “층마다 창들을 하나로 묶어주는, 가로로 긴 돌출된 콘크리트 프레임은 심지어 역동적인 움직임마저 느끼게 한다. 누군가 아름다운 비례와 수평적인 역동감을 입면적으로 연출하기 위해 정성스럽게 고민했음을 느낄 수 있다. 마치 서양 근대 건축사 책에서 본, 수평성이 강조된 데스틸(De Stijl) 양식의 건축 작품을 보는 것 같았다”고 설명했다.

1944년 부산토지공사가 지은 청풍장-소화장 아파트는 부산광역시에 지어진 최초의 4층짜리 아파트로 부산 최고의 공동주택으로 여겨진다. 초기에 아파트와 부산광역시청 겸용으로 지었으나 이후 건물 전체가 아파트로 사용됐다.

그러나 1996년 안전진단에서 D등급을 판정받았으나 부지가 작아 재개발이 시행되지 않고 있다. 그러다가 문화재청이 등록문화재로 지정하려고 부산광역시에 알리면서 관심이 커졌으며 문화유산으로 지정은 되지 않았지만 부산광역시의 근대문화유산으로 지정, 보존을 추진하고 있다.

1950년대에는 한국전쟁 이후 도시과밀화로 인한 주택부족 문제가 심각하게 제기됐다. 이에 아파트를 지었고, 당시 이승만 대통령은 토지이용의 효율성을 위해 “국민이 싫어하더라도 아파트를 많이 지어야 한다”고 강조했을 정도로 아파트가 단독주택의 유력한 대안으로 등장한 시기다.

무엇보다 아파트를 건설하기 위해선 철근과 콘크리트가 필요했다. 건설자재를 원조하고 수입하며 아파트를 지었다. 당시 콘크리트 줄기초 위에 현장에서 제조한 흙벽돌을 쌓아올렸고, 1958년 이후부터는 시멘트 생산이 본격화됨에 따라 시멘트 블록을 사용했다.

해방 이후 최초의 아파트는 1959년 지어진 ‘종암아파트’다. 앞서 서울 종로구 행촌동에 지어진 한미재단주택 ‘행촌아파트’가 있었지만 대한민국 건설회사가 독자적인 기술로 처음 시공한 아파트가 종암아파트다. 행촌아파트는 2층 연립주택 11동 52가구, 단독주택 11가구와 함께 지어진 3층짜리 아파트 3개동 48가구였다.

해방 이후 최초의 아파트로 기록된 ‘종암아파트’는 최초로 수세식변기를 설치한 아파트다. 국내 건설사인 ‘중앙산업’에서 다양한 콘크리트 제품과 목재 공장을 운영하면서 아파트를 지었다. 1993년 이 아파트는 철거되었으며, 현재 이 자리에는 종암선경아파트가 들어서 있다.

1960년대 초반에는 아파트 역사의 획지적인 전기가 이뤄진 시기라고 할 수 있다. 1962년 대한주택공사(현 LH)가 창립되면서 정부가 주택정책에 본격적으로 개입하게 된다. 이때부터 토지 부동산 투기가 시작되고 소규모 저층 소형아파트 위주로 건설하기 시작한다.

1962년 ‘마포아파트’는 1961년 10월에 착공해 1964년 11월 30일 1, 2차 공사가 완성되었다. 대한주택공사가 직접 주도한 건축으로 고밀도 건축인 아파트에 대한 인식을 바꾸기 위한 것으로 기획됐다.

Y자 아파트, 넓은 동간 간격, 조형물과 초원 등이 특이점이었고, 철근 콘크리트 건축이었으며, 입식 생활 방식을 지향한 내부 구조를 택했다. 2차 아파트는 최초의 계단실형 아파트로 건축되었다. 

내진설계까지 적용되어 당시로서는 최고 수준의 주택건축이었다. 건폐율 11%, 용적률은 87%에 불과했다. 이러한 이유로 마포아파트는 우리나라 공동주택 역사에서 중요한 아파트로 평가되고 있다. 마포아파트는 지난 1992년 재건축 돼 그 자리에는 마포 삼성아파트가 들어서있다.

1965년에 완공된 ‘동대문아파트’는 7층짜리 중앙정원형 아파트다. 초창기에는 연예인들이 많이 살아 ‘연예인아파트’라 불리기도 했다. 중앙정원 방식은 지붕이 없는 형식이다. 서울시에 현존하는 아파트 중 두 번째로 오래된 동대문아파트는 충정아파트와 함께 ‘서울속 미래유산’으로 선정돼 있다.

같은 해 지어진 ‘정동아파트’도 고급아파트를 표방하며 서울 중구에 지어졌으며 최근 리모델링을 통해 건물 외관이 새롭게 재탄생됐다. 정동아파트 또한 역사적인 가치로 인해 서울미래문화유산으로 지정됐다.