지난해 말 서울시 도시계획위원회 재건축 심의 문턱을 넘지 못했던 강남구 대치동 은마아파트(관련기사=은마아파트 재건축안, 심의 보류 판정/도시미래신문)가 석 달 만에 다시 도전하며 올해 안으로 서울시 심의에 통과할 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

서울 강남구 대치동 ‘은마아파트 재건축조합추진위원회’는 최근 내부 회의를 갖고 앞선 심의에서 지적된 사안을 반영한 정비 수정안을 마련, 추가 첨부자료와 함께 서울시에 접수를 마친 것으로 알려졌다.

부동산 업계에 따르면 추진위 회의에서는 도계위 소위원회 상정 계획과 정비안 추가 수정 가능성 및 대안 등을 논의했다. 추진위 관계자는 언론을 통해 “사업 규모가 큰 탓에 서울시에서 분야별 세부안을 들여다봐야한다고 언급했던 만큼 다양한 의견을 반영한 수정안을 직접 방문해 제출한 상태”라며 “향후 소위원회 등을 통해 결정된 사안을 다시 논의할 계획”이라고 밝혔다.

대치동 은마아파트 재건축 사업은 서울 강남의 최대 재건축 추진단지로 꼽힌다. 지난 2003년 재건축 추진위원회 설립 이후 15년 째 진행되고 있는 상황이다. 은마아파트는 지난해 8월 최고 층수 49층으로 서울시 심의에 도전한 바 있다.

하지만 도계위는 “기준에 부합하지 않는다”며 이례적으로 심의 자체를 거부했다. 서울시는 ‘2030 서울플랜’에 따라 일반주거지역 내 아파트 최고층수를 35층 이하로 제한하고 있으며 일반주거지역에 속하는 은마아파트 재건축도 이러한 원칙에서 예외가 될 수 없다는 입장을 고수했다.

그럼에도 대치동 은마아파트는 49층 건립을 강행할 것을 시사했고, 당시 강남구가 은마아파트 재건축 추진위원회에 힘을 실어주면서 서울시와 강남구, 추진위 간 갈등은 심화되기도 했다. 

당시 서울시 측은 “은마아파트만 예외를 적용할 경우 형평성 논란이 제기될 수 있다”고 지적하기도 했다. 과거 초고층을 추진하다가 서울시의 층수 제한에 따라 35층으로 몸을 낮춘 단지들을 고려하면 형평성 측면에서 초고층 건립이 어렵다는 것이다. 앞서 최고 42층 재건축을 추진했던 반포주공1단지는 네 차례의 반려 끝에 35층으로 낮춰 도계위 심의를 통과했다. 준주거지역뿐 아니라 일반주거지역에도 50층 재건축을 계획했던 잠실주공5단지도 서울시의 기준을 수용해 일반주거지역 층수를 35층 이하로 낮췄다.

이후 추진위는 사업 장기화로 인한 주민들의 피로도를 반영, 주민투표를 통해 49층 계획안을 포기하고 35층 안을 수용했다. 

은마아파트 재건축 추진위는 주민 투표를 거쳐 계획을 수정해 지난해 말 서울시에 심의를 받았지만 마지막 심의에서 보류 결정을 받았다. 지난해 12월28일 열린 제24차 도시계획위원회 본회의에서 ‘은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·정비구역 경관심의(안)’에 대해 서울시가 ‘보류’ 판결을 내린 것. 이에 은마아파트 재건축안의 도계위 통과는 올해로 넘어오게 된 것이다.

은마아파트 추진위가 마련한 재건축안은 현재 최고 14층 4424가구 규모인 아파트를 철거해 최고 35층 총 5905가구로 건립하는 게 골자다. 면적별로는 △39㎡ 36가구 △45㎡ 448가구(임대 448가구) △59㎡ 934가구(임대 352가구) △84㎡ 1650가구 △91㎡ 1148가구 △99㎡ 665가구 △109㎡ 1024가구 등으로 구성된다. 

추진위가 과거 희망했던 49층 정비안은 6054가구(임대 862가구 포함)였다.

서울시는 추가 첨부 서류까지 모두 접수된 만큼 정상적으로 상정이 가능해 다음달 심의에서는 논의될 것이라는 입장이다. 은마아파트 재건축안은 소위원회로 이관된 후 기반시설부터 교통문제, 경관문제 등을 세분화해 검토하고 다시 본회의에 올라갈 예정이다.

추진위 역시 3월 주민총회를 열고 연내 활동 계획안을 공개하기로 했다. 소위원회와 접촉해 협의점을 찾는 동시에 조합 설립까지 서두른다는 계획이다. 부동산 업계 관계자는 언론을 통해 “서울시와 논의가 사실상 이제 시작된데다 특별건축구역과 같은 추가 논의도 남은 상태지만 층수와 같은 예민한 사안은 조율을 끝낸 만큼 상반기 내에는 어느정도 협의점을 찾을 전망”이라고 전했다.

한편, 정부의 부동산 안정화 대책에다 재건축 속도 조절 방침, 안전진단 강화 등으로 재건축 사업이 까다로워졌다는 우려가 나오는 상황인 가운데 조건부 재건축 제도 실효성을 강화할 것을 시사하면서 반전의 분위기도 연출되고 있다.

정부가 재건축 사업이 구조안정성 확보, 주거화경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선키로 했는데, 최근 발표된 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안이 본격시행에 들어갔다. 이는 곧 아무리 낡은 아파트·상가여도 무너질 정도가 아니라면 재건축을 허용하지 않겠다는 의미가 담겨있다. 

국토교통부는 ‘재건축 안전진단 정상화 방안’을 10일간의 행정 예고를 거쳐 지난 3월5일부터 시행에 들어갔다고 밝혔다.

안전진단 개정과 함께 발표됐던 시행령 개정안은 입법예고를 거쳐 다음달 중 시행될 예정이다. 시행령 개정안은 현지조사에 공공기관 참여(임의규정), 시설물안전법상 D, E 등급을 받은 경우 안전진단 없이 재건축 추진이 가능토록 하는 내용을 담고 있다.

국토부 관계자는 “제도개선을 통해 앞으로 재건축 사업이 구조안전 확보, 주거환경 개선 등 재건축 취지에 맞게 사업이 시행될 수 있을 것”이라며 “이번 개선안이 시행되더라도 안전상 문제가 있거나, 주거환경이 불량한 경우에는 합리적인 안전진단 절차를 거쳐 재건축 사업이 시행될 수 있을 것”이라고 말했다.

특히 정부는 조건부 재건축 제도 실효성을 강화하기로 했다. 조건부 재건축이란 구조적으로 치명적인 결함은 없지만 지자체장이 주택 시장, 지역 여건 등을 고려해 재건축을 허용해주는 제도다. 안전진단 결과 E등급을 받으면 재건축, D등급은 조건부 재건축, A~C등급은 유지보수, 즉 재건축 불가 판정이 내려진다.

현행 조건부 재건축은 사실상 재건축 판정과 별다를 바 없었다. 실제로 서울 송파구 잠실주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등 강남 재건축 대표 단지들은 안전진단에서 조건부 재건축 판정이 난 후 사업이 진행됐다.