정부가 현행 재건축 시기를 연장하는 등 추가 규제 강화 방침을 밝힌 데 이어 최근 조합설립이 완료된 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션 해본 결과, 조합원당 최대 8억 원에 이르는 재건축 부담금이 나올 것이란 지적이 나왔다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 인해 인근 지역에 비해 상대적으로 이익이 크게 발생할 경우 정부가 이를 환수하는 제도다. 관리처분인가 신청 전 재건축 조합이 사업으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 이를 제외한 초과 금액을 이익 규모에 따라 10%에서 최대 50%까지 환수한다.

이 제도는 2006년 서울 강남 지역 재건축 아파트를 중심으로 한 부동산 투기를 막기 위해 처음 도입돼 2012년까지 시행됐다. 이후 정부가 2013년 부동산 경기 활성화 방안으로 시행 유예 결정을 내려 2017년 말까지 집행이 한시적으로 유예됐지만, 올해부터 재건축부담금이 예정대로 정상 부과됨에 따라 제도의 본격적 시행을 위해 관련 절차가 진행된다.

따라서, 금년 5월부터 재건축부담금 예정액 통지가 이루어 질 것으로 보인다. 이미 사업시행인가를 받은 조합의 경우 3개월 이내에 재건축 부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시․군․구에 제출하고, 자료를 제출받은 관할 시․군․구는 1개월 이내에 예정액을 통지하는 순서로 진행되며, 조합은 통지받은 재건축부담금을 반영하여 관리처분계획을 수립해야 한다.

국토부가 발표한 자료에 따르면 조합이 설립된 서울 주요 재건축 아파트 20개 단지의 경우, 조합원 1인당 부담금이 평균 3억7000만 원이고, 그 중 재건축 아파트가 밀집한 강남4구 15개 단지는 조합원 1인당 평균 부담금이 4억4000만원으로 예측됐다. 집값 편차에 따라 부담금 차이가 컸는데, 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억4000만원, 가장 적은 단지는 1억6000만원으로 조사됐다.

정부가 공개한 부담금액으로 재건축 시장은 적잖은 충격을 받을 전망이다. 그동안 예상한 수준을 넘어선 금액인데다, 사업 속도에 차질을 빚을 것이란 우려가 나온다. 알려진 바에 따르면 정부 발표 직후 일부 조합들은 정부의 이 같은 부과방식이 부당하다며 헌법소원까지 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다. 부동산업계와 법조계에 따르면 한 법무법인이 초과이익환수제 위헌 소송을 위한 공동소송인단 모집에 들어가 이르면 다음 달 소장을 제출할 계획인 것으로 알려진다.

그러나 정부는 이 같은 재건축 단지를 중심으로 한 재건축초과이익환수제에 대해 “어떤 단지를 택했는지, 집값 상승분은 어떻게 산출했는지 등 민감한 사안이기에 공개할 수 없다”는 입장을 밝히고 있다.

재건축 조합 및 업계 관계자들은 일부 언론을 통해 “사업 진행 과정에서 지연되는 일이 다반사이기 때문에 국토부가 부담금(준공 시점 집값-사업 개시 시점 집값-제반 비용) 산출 과정에서 활용한 기준일(준공 시점)은 사실상 산출이 불가능하다”고 주장했다. 또한 이들은 “부담금 산정의 또 다른 변수인 주택가격 상승 역시 몇 년 뒤가 될지 모르는 준공 시점의 가격을 정해 부담금을 산정한다는 것은 앞뒤가 맞지 않다”는 지적을 내놓고 있다. 

서울 서초구 반포주공1단지 3주구, 송파구 잠실주공5단지 등 이른바 ‘부담금 폭탄’이 예상되는 일부 재건축 조합들도 일제히 반발했다. 한 조합 관계자는 언론을 통해 “산정 방식대로라면 예상 금액은 조합원당 1억 원 선에 그친다”며 “정부가 밝힌 강남권 부담금이 평균 4억3900만원이라고 한 근거를 제대로 밝혀야 한다”고 지적했다.

한편 국토부는 재건축 부담금은 광역 및 기초 지자체의 도시정비기금에 전입돼 해당 지자체의 주거환경개선사업 등에 활용될 계획이다. 재건축부담금 제도의 본격 시행에 따른 업무 혼선을 최소화하기 위해 재건축부담금 업무매뉴얼을 책자로 마련하여 이달 중 지자체에 배포할 계획이라고 밝혔다.