쏟아진 부동산 정책 “2018년 이렇게 달라진다”

재건축초과이익환수제‧신DTI도입 등 본격 시행

문재인 정부는 단기 투자수요를 억제하고 주택시장 안정화를 위해 6월부터 12월까지 7개월간 6차례에 걸쳐 부동산 관련 대책을 쏟아냈다. 정책들 마다 서민 주거 안정을 포함, 투기과열지구 및 투기지역 지정·확대 등 시장 규제를 강화 하고 있어 정부의 강력한 정책 의도를 엿볼 수 있었다. 2017년 정유년 한 해가 어느새 마무리되고 다가오는 2018년 무술년(戊戌年) 개띠의 해를 맞아 제도 및 관련 정책 등 본격적으로 적용되는 내용을 토대로 내년 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것인지 전망해본다.

재건축초과이익환수제

부동산 관련 업계에 따르면 문재인 정부 출범 뒤 수차례에 걸쳐 발표한 부동산대책들이 2018년부터 본격 시행된다. 우선 가장 먼저 재건축초과이익환수제가 2018년 1월부터 시행된다. 이어 오피스텔의 분양권 전매 제한조치, 신(新)DTI 시행 등이 잇따른다.

국회 등에 따르면 초과이익 환수제를 유예하는 내용 등을 담은 법률 개정안이 국회 국토교통위 소위원회에서 폐기됐다. 이에 따라 2012년부터 5년간 유예된 재건축 초과이익환수제는 내년부터 시행에 들어간다.

재건축초과이익환수제는 재건축 추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금 일정부분을 환수하는 제도로 준공 시점 집값에서 사업 개시하는 시점의 집값 등 시세상승분, 개발비용 등을 고려해 이익금 산정 후 부과율 등을 적용하는 방식이다.

재건축에 대한 기대감으로 아파트 시장의 거래량이 급격히 줄었지만 재건축 단지 중심으로 가격 상승세가 지속되고 있다. 무엇보다 올해 말까지 관리처분 계획 인가를 받지 못한 사업장은 가격 조정이 불가피할 것으로 전망된다.

재건축초과이익환수제로 인한 우려는 곳곳에서 나온다. 강남 재건축이 조정 받으면 서울 집값이 전체적으로 주춤하는 등 파급력이 클 것이란 것이다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 조선일보를 통해 “재건축 시장은 초과이익환수제와 분양가 상한제 부활로 기대감이 꺾여 내년엔 위축될 것”이라고 예상했다. 그는 “계속 과열된다면 정부에서 재건축 가능연한을 (더 늘리는 방향으로) 손볼 가능성이 있다”며 “재건축 연한까지 손본다면 한창 재건축을 준비하던 단지들은 숨고르기에 들어갈 수밖에 없을 것”이라고 했다.

김형근 연구원은 “재건축 기대감으로 가격이 급등한 아파트는 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못하면 가격 조정이 불가피하다”며 “조합이 설립되지 않은 재건축 초기 아파트는 상대적으로 거래가 자유로워 그나마 가격이 유지될 전망”이라고 말했다.

전반적인 재건축 시장 위축이 예상되지만 만에 하나 과열 현상이 이어질 경우 재건축 가능 연한을 늘리는 방안이 나올 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 전언이다.

오피스텔 전매제한 강화

오피스텔의 분양권 전매 제한조치가 2018년부터 확대 적용된다. 부동산 업계에 따르면 관련 후속 조치를 담은 ‘건축물 분양에 관한 법률’이 올해 하반기 법률 개정이 이뤄져 내년 1월25일부터 시행된다. 적용대상은 현재 수도권 투기과열지구에서 전국 투기과열지구와 청약조정대상지역으로 확대 적용할 방침이다. 이와 관련 해당 지역에 분양하는 오피스텔은 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매가 금지된다.

이에 따라 오피스텔 시장에 혼돈이 예상되고 있다. 오피스텔 분양 예정 물량이 눈에 띄게 줄어들고 있는 상황에다, 지난 2015년 이후 공급된 오피스텔의 입주 시기가 본격화되면서 내년 규제 강화까지 겹쳐 분양 시장이 가라앉을 것이란 전망이 나오고 있다.

규제 확대 전 분양 물량을 두고 ‘눈치 보기 전매’도 미세하게 나타나고 있다. 부동산 전문가들은 향후 오피스텔 공급 과잉 우려가 커질 수 있어 투자자들이 시장 눈치보기를 할 수 있다고 지적한다. 특히 오피스텔 투자가 입지와 임대수익률 등이 좋은 물량으로 쏠릴 가능성도 배제할 수 없다고 설명하고 있다.

실제 경기 서울과 성남, 동탄2신도시 등 조정대상지역에서 분양 막차를 타려는 오피스텔이 속속 나오는 등 내년에 들이닥칠 오피스텔 전매제한 강화를 앞두고 아파트 청약에 버금가는 열기가 가속화 되고 있는 상황이다.

신(新)DTI제도 및 DSR 적용

내년 1월부터 서울·부산·세종 등 청약조정지역에는 신(新)DTI(총부채상환비율)가 적용된다. DTI는 연간 소득에서 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출이자가 차지하는 비중을 말하며, 주택을 구입하려는 수요자의 소득을 고려하여 주담대 한도를 규정하는 제도다. 신DTI는 현행 DTI에 비해 대출받는 자의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선한 것이다.

하반기에는 신DTI보다 더 강력한 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입된다. DSR은 기존 주택담보대출이 아닌 신용대출과 마이너스통장, 자동차할부금 등 모든 대출 원리금을 합산해 대출 한도를 더 낮춘다. 과도하게 빚을 내서 부동산에 투자하는 수요를 줄이려는 의도다.

DSR이 적용되면 주택담보대출과 신용대출을 포함한 모든 가계대출을 적용해 차주의 상환능력을 따져 대출한도를 정하기 때문에, 이전보다 대출받기 어려워진다. 

DTI, 신DTI, DSR의 부채를 산정해보면 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기타 대출이자로 규정된다. 신DTI는 모든 주택담보대출의 원리금과 기타 대출이자를 포함시킨다. DSR은 모든 대출 원리금을 포함한다. 즉, 지금까지는 주택담보대출이 있는 사람이 대출을 받아 집을 추가로 살 경우 기존 주택담보대출의 대출 이자만 DTI에 반영했던 반면, 신DTI는 대출이자에 원금 상환액까지 포함한다. 종합해보면 신DTI는 DTI에 기존 주택담보대출의 원금이 추가되고, DSR은 신DTI에 기타대출 원금이 추가된다.

그러나 신DTI, DSR 도입으로 대출 규제 강화가 시장에 적지 않은 우려를 줄 수 있다고 입을 모으고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 언론을 통해 “대출 규제는 수요를 직접적으로 감소시켜 다른 리스크보다 영향이 클 것”이라며 “신DTI가 적용되면 자금력이 부족한 수요자는 집을 살 수 없어 (이전보다) 20~30% 수요가 줄어든다”고 했다. 김형근 NH투자증권 연구원도 “신DTI와 DSR 등 대출규제 확대로 레버리지가 대폭 축소된다”면서 “내년 신규 분양 시장은 활기를 잃을 것”이라고 내다봤다.

내년 아파트 ‘입주 폭탄’

아파트 입주 물량도 대거 쏟아진다. 발표된 부동산 대책들이 2018년부터 본격 시행될 전망인 가운데 부동산 시장 향방에 시장의 관심이 쏠리고 있는 상황인 것. 관련 업계에 따르면 내년 아파트 신규 입주 물량이 전국적으로 약 44만 가구가 예정돼 있다. 주택 200만호 건설 계획에 따라 분당·일산·평촌 등 수도권 5대 신도시 입주가 시작된 1990년대의 연간 입주물량보다도 많은 역대 최대 물량이다.

부동산114 조사에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 총 43만9611가구로 올해(38만3820가구)보다 14.5%(5만5791가구) 증가한다. 경기도는 올해보다 25.7% 늘어난 16만1992가구가 입주한다. 서울 지역도 입주물량이 3만4703가구로 올해보다 28.3% 증가한다.

지방의 입주물량도 많다. 평창올림픽 수혜 지역 강원도는 올해 입주물량이 5959가구에 그쳤지만 내년에는 180% 가까이 증가한 1만6542가구가 준공될 예정이다. 전북은 올해보다 129% 증가한 1만3229가구, 충북은 86% 늘어난 2만2762가구가 입주한다. 부산은 올해보다 16% 증가한 2만3193가구가 입주한다. 

부동산 업계는 정부의 부동산 규제 정책에 이어 입주 물량까지 늘면서 일부 지역에 따라 역전세난 등 부작용이 일어날 것으로 우려하고 있다. 

김은진 부동산114 리서치팀장은 “내년 전국 아파트 입주 물량은 조사를 시작한 2000년 이후 최대치”라며 “투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯한 지방의 매매가격 하락 폭이 클 것으로 우려 된다”고 전망했다. 

무엇보다 정부는 지난 2017년 부동산 대책의 후속 대책을 다시 한 번 예고한 만큼 내년 부동산 시장은 그야말로 안갯속을 걸을 것으로 보인다.

주거복지 로드맵 본격 착수

정부가 발표한 주거복지 로드맵도 내년 상반기 적용된다. 무엇보다 주거복지 로드맵은 강력한 규제만을 잇따라 발표했던 정부가 출범 이후 처음으로 주택공급 확대정책을 내놓았다는 점에서 청사진을 보여줬다.

주거복지 로드맵의 큰 틀은 무주택 서민 실수요자들을 위한 주택 100만호 공급이다. △맞춤형 전세와 월세 대출 등을 지원하는 청년주택, △신혼희망타운 공급 등을 지원하는 신혼부부 임대주택, △고령층 위한 공공임대 등을 지원하는 연금형 매입임대, △저소득, 취약가구를 위한 주거급여 및 서민 금융지원 강화 등이다. 청년들에게는 29만 호, 신혼부부에게는 20만 호, 고령자에게는 5만 호, 저소득층은 약 80만 호를 공급할 계획이다.

청년층의 주거복지를 위해서는 만 29세 이하에 총 급여 3000만 원 이하 청년을 대상으로 주거자금 마련에 도움을 주기 위한 ‘청년우대형 청약통장’을 신설한다. 현행 청약저축과 동일한 수준으로 소득공제 혜택과 청약기능이 함께 부여되고, 연간 500만원 한도로 가입기간에 따라 금리는 최고 3.3%가 적용된다. 2년 이상 유지할 경우에는 이자소득이 500만원까지 비과세 된다.

신혼부부 특별공급도 확대되는데, 현재는 혼인 5년 이내 임신을 포함해 자녀가 있는 경우에만 지원을 받을 수 있지만 2018년부터는 아이가 없어도 혼인기간 7년까지 ‘신혼부부’로 인정받아 지원받을 수 있다. 또 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있도록 신혼희망타운을 건설해 7만 가구에 공급된다. 신혼부부 자금 부담을 줄여주기 위한 주택금융지원도 대폭 늘어나는데, 여건에 따라 분양형과 임대형을 선택할 수 있도록 한다. 또한 자산이 적은 신혼부부를 위한 맞춤형 금융프로그램을 결합해 제공한다. 신혼희망타운에서 분양 받는 경우 주택가격의 30%만 초기 부담하면 분양가 2억~3억 원 내외의 저렴한 소형주택을 공유형 모기지와 연계하여 20~30년간 연1%대의 저리로 대출받을 수 있다.

고령자는 한국토지주택공사에 주택을 매각하고 공공임대주택에 입주하면 매각 대금을 연금으로 분할 지급하는 연금형 매입임대도 적용할 계획이다. 집주인 임대사업 대상자 선정 시 고령자 소유 주택이 우선 선정될 수 있도록 가점을 부여하고 임차인 선정 시에도 독거노인 등 고령층의 주거약자를 우선 선정한다. 주택 개보수 지원도 강화한다. 현재는 LH가 시설조사를 통해 자가 가구에 한해서 수선유지 급여를 지원하고 있다. 앞으로는 고령 주거급여 수급가구에 대해서 수선유지급여 외에 편의시설 지원금액 50만원을 추가 지원한다.

저소득층 등 주거 취약층을 위한 지원은 저소득 일반가구를 위해 공공임대주택이 27만호 공급되고 장기간 시세보다 저렴한 가격으로 안정적인 거주가 가능한 공공지원주택도 총 14만호 공급된다.