[2017 예측불허 부동산 정책/자료=urban114]

다사다난했던 2017년 정유년의 부동산 시장은 그 어느 해보다 유독 많은 변화와 갈등을 겪었다. 입주물량 급증, 탄핵 정국 등의 여파로 조정국면에 접어들더니 새 정부 출범 이후 불확실성이 해소되며 전국적인 재가열 움직임을 보였다. 무엇보다 새 정부 출범 약 7개월 만에 6.19 부동산 대책과 8.2 부동산 대책, 10.24 가계부채대책 등을 포함해 총 6번의 부동산 관련 정책이 발표됐다. 나오는 정책들마다 시장 활성화 정책보다는 서민 주거 안정과 시장 규제 강화를 정책 골자로 하고 있어 새로운 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있었다. 문재인 정부 출범 이후 큰 격변을 겪었던 시기별 부동산 정책을 정리해 본다.

문재인 정부 첫 부동산 대책, 서툴렀던 ‘6.19 대책’

고강도 8.2 대책, 안정 도모 11.29 주거복지로드맵

7개월 간 대책만 6번…과열현상 여전, 집값 ‘철옹성’

2017년 부동산 시장은 정부의 고강도 규제가 반복된 혼돈기였다. 지난 2016년 말 11.3부동산 대책 발표 여파로 침체된 모습으로 출발했던 2017년 부동산 시장은 지난 5월 문재인 정부 출범을 기점으로 불확실성이 해소되며 아파트값이 뛰고 거래량이 늘면서 이상 과열현상이 나타났다. 이에 정부는 ‘6.19 부동산 대책’을 시작으로 7개월간 무려 6번의 정책을 쏟아내며 부동산 안정화 의지를 분명하게 드러냈다.

6.19 부동산 대책

정부는 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 ‘6.19 부동산대책’을 발표했다. 일부 지역에서 투기수요가 증가해 주택과열현상이 발생하자, 이를 막기 위함이었다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정 대상지역으로 추가하고 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 각각 60%, 50%로 기존보다 10%포인트씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다. 

6.19 부동산 대책 발표 후 일시적으로 과열됐던 분양시장 분위기는 잠잠해질 것으로 예상됐다. 강남·과천 등 재건축으로 달아올랐던 시장도 소강상태가 될 것이란 분석이 많았다. 재건축사업에도 규제가 강화면서 직·간접적으로 시장 분위기는 가라앉을 것으로 예상했다.

그러나 대책 발표 이후 부동산 시장이 잠시 주춤하는가 싶더니 이내 아파트 값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다. 규제 강화로 인한 대출 감소비중이 전체 신규 주택담보대출의 1~2% 수준에 그칠 것이란 전망이 나왔고, 가계부채 증가세 억제에 큰 효과를 보기 어렵다는 지적이 일었다. 무엇보다 6.19대책은 특정 지역에 한정돼 있고, 무주택자·서민을 제외한 특정 계층에 한정돼 있다는 부정적인 시각이 나왔다.

대책 이후에도 투기 과열 현상은 잦아들지 않았고, LTV·DTI 기준 강화가 부동산 과열의 근본 처방이 될 수 없다는 지적이 나오면서 추가 보완책을 기대하기도 했다.

8.2 부동산 대책

6.19 부동산 대책에도 불구하고 일부 지역의 투기 과열 현상이 잦아들지 않자 정부는 고강도 규제책인 ‘8.2 부동산 대책’을 통해 부동산 시장 안정화에 나섰다. 

이 대책으로 2011년 서울 강남3구(강남·서초·송파)를 마지막으로 해체됐던 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했다. 서울 전 지역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구에 포함시켜 강력한 규제를 적용시켰다. 투기지역 및 투기과열지구 내 대출 규제도 강화됐다. 이른바 ‘핀셋규제’를 꺼내든 것이다. 청약 1순위 자격 요건 강화와 함께 청약 가점제 비율도 상향됐다. 특히 다주택자 양도세 중과는 시장에 큰 충격을 주기도 했다.

특히 이들 지역의 LTV와 DTI를 40%까지 낮췄고 양도세 비과세 요건도 강화시켰으며 오피스텔도 인터넷 청약 도입 및 청약조정지역에서의 분양권전매를 금지시키는 등 부동산 시장 안정화를 위해 고강도 대책을 내놓은 것이다.

그러나 전례 없는 고강도 대책으로 부동산 시장은 위축된 모습을 보였고, 무엇보다 보유세 도입이 빠져 논란을 낳기도 했다. 시장은 8.2대책이 과열된 분위기를 잡는 데 필요한 정책이라는 분석을 보인 반면 일각에서는 강력한 규제로 인한 시장의 위축이 불가피하다는 지적이 나오기도 했다. 무엇보다 8.2대책 이후에도 일부 지역 주택가격 상승률이 높게 나타났고, 정부 또한 과열현상이 지속될 경우 또 다시 추가 대책을 검토하겠다고 입장을 밝히기도 했다. 

9.5 부동산 대책

급기야 정부는 8.2대책을 발표한지 약 한 달여 만에 ‘9.5 부동산 대책’을 발표하기에 이르렀다. 9.5대책은 8.2 부동산 대책 발표 후 한 달간 성남시 분당구의 집값이 2.1% 상승하고, 대구 수성구의 집값이 1개월간 1.41% 상승하는 등, 풍선효과로 비 규제 지역의 부동산 가격이 이상급등 하는 등 정책의 부작용이 심해지자 한 달 만에 내놓은 보완 정책이다. 또한 기존의 규제가 심했던 적용기준을 대폭 완화시켜 고분양가에 따른 시장불안이 우려되는 지역에 필요할 경우 분양가 상한제를 적용시키기로 했다.

그러나 8.2대책과 9.5대책 발표 이후 부동산 시장의 분위기는 거래량이 대폭 축소되는 등 관망세로 돌아섰으나 서울 강남 재건축 단지와 한강변 아파트 등 경쟁력 있는 지역을 중심으로 한 국지적인 상승세는 여전했다. 

10.24 가계부채 종합대책

10월24일 발표된 ‘가계부채 종합대책’은 대출 규제 강화에 초점을 맞췄다. 이 대책은 우선 2018년 1월부터 ‘신 DTI’가 도입돼 주택담보대출의 원리금과 주택 대출 시 대출자의 기존 부채를 포괄적으로 반영해 한도를 줄이는 방안이다. 

여기에 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입함으로써 다주택자들의 무분별한 추가 대출을 막는다. 내년 4분기부터는 주택담보대출뿐 아니라 신용, 마이너스 등 모든 대출 심사에 적용돼 문턱이 높아진다. 또한 내년 3월부터는 자영업 및 부동산임대업자의 대출관리까지 강화되는 것으로 알려졌다.

문제는 가계부채 종합대책은 소득이 적은 서민들의 피해가 커지고, 여유 자금이 있는 사람에게만 플러스 요인이 될 수 있다는 지적이다. 신 DTI와 DSR 도입은 가계부채 감소에는 긍정적인 영향을 줄 수 있으나 거래절벽을 낳을 수 있다는 것인데, 이 같은 규제로 대출을 받아 집을 산 서민들의 금융비용은 늘어나고 빛만 가중 될 수 있다는 지적이다.

11.29 주거복지로드맵

정부는 가계부채 종합대책 이후 3일 만인 11월29일 ‘주거복지로드맵’을 발표했다. 정부는 공적 주택 100만 호 공급 등 주거복지 로드맵을 추진하기 위해 연평균 29조9000억 원, 현 정부 임기 동안 총 119조4000억 원을 투입할 계획이라고 밝혔다.

이 정책은 △생애단계별·소득수준별 수요자 맞춤형 지원 △무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급 확대 △임대차 시장의 투명성과 안정성 강화를 주요 골자로 하고 있다. 시장은 서민의 주거복지와 주거안정 측면에서 긍정적 효과를 낼 것으로 기대했고, 특히 신혼부부, 청년층, 고령가구 등 다양한 계층을 아우르면서도 맞춤형 대책을 내놓은 점을 높이 평가했다. 무주택 서민과 주거 취약계층의 주거안정에 큰 효과가 있을 것으로 시장은 기대를 하고 있다.

무엇보다 강력한 규제만을 잇따라 발표한 문재인 정부가 출범 이후 처음으로 주택공급 확대정책을 내놓았다는 점에서 이슈가 됐다. 

12.13 임대주택등록 활성화 방안

지난 12월13일 정부는 ‘임대주택 등록 활성화 대책’을 발표했는데, 다주택자들이 임대사업자 등록 시 임대소득세 등 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 제공하기로 했다. 즉, 임대사업자로 등록한 다주택자에게는 혜택을 주고, 그렇지 않은 경우 상대적인 불이익을 줘 다주택자들이 임대 사업자로 등록하게 하거나 집을 처분하게 유도한다는 의도로 분석되고 있다.

‘12.13 임대주택등록 활성화 방안’을 마지막으로 지난 6.19 대책부터 시작됐던 문재인 정부의 주택시장 정책들은 사실상 종료된 것으로 분석된다. 시장 전문가들은 새 정부 들어 부동산 관련 대책이 잇따라 나오면서 집값 잡기에 나섰지만 과열양상은 누그러지지 않고 있다고 분석하고 있다. 부동산114 김은진 팀장은 “2017년 부동산 시장은 예측불허의 시장 흐름이 이어진 한 해”라며 “국지적인 과열은 잡지 못했지만, 올해 발표된 각종 규제책이 본격적으로 시행되면 내년부터 시장에서 그 영향력이 나타날 것”이라고 전망했다.

문재인 정부는 출범 약 7개월 만에 후속조치 포함 총 6번의 부동산 관련 정책을 발표했다. 발표하는 정책들 중 투기움직임이 과열됐던 지역은 강하게 규제했다. 서민들에겐 내 집 마련의 기회를 확대하겠다는 의도도 있었다. 문재인 정부의 부동산 공약인 서민 주거 안정화 과업이 잘 이뤄질 수 있을지 2018년 부동산 시장 움직임에 귀추가 쏠리고 있다.