최근 주택재개발을 대신해 지역주택조합이 주목을 받고 있지만 과열 현상에 따른 문제점도 잇따라 제기되고 있다. 지난 2년간 국민신문고에 접수된 지역주택조합 피해 민원만 200건이 넘는다. 지역주택조합은 조합원 자격이 있는 20명 이상이 추진위원회 설립 후 주택건설 세대수의 50% 이상을 모집해야 한다. 건설 부지 80% 이상의 토지사용승낙서를 받아야 조합 승인이 이뤄지며, 부지의 95%를 매입해야 아파트 사업승인을 받을 수 있다. 자금을 포함한 대부분의 여건이 준비를 마친 상태에서 진행되는 것이 아니기 때문에 지주의 변심 등으로 인해 사업 진행에 차질이 발생할 경우 이는 비용 증가로 직결된다. 사업 진행이 더딜수록 탈퇴하는 조합원이 발생하고 이를 대체할 조합원을 뽑아야 하는 악순환이 반복되면 결과적으로 조합원이 부담해야 하는 추가분담금으로 이어진다. 

[일반분양 아파트와 지역주택조합 아파트 비교/자료=urban114]

일반 아파트는 시행사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 토지를 매입 후 사업을 진행한다. 일반 아파트 분양가에는 PF로 인해 사업 과정에서 발생한 금융 비용 등이 모두 포함된 가격이다. 반면 지역주택조합 아파트는 조합원이 사업 주체로 지역조합원이 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓기 때문에 토지 매입을 위한 금융 비용, 시행사의 이익 등 여러 부대비용을 절감할 수 있다. 지역주택조합은 분명 아파트를 시세보다 10% 이상 저렴한 가격으로 구입할 수 있는 장점을 갖고 있지만 조합사업이 성공적으로 마무리 된 사례는 20%에 불과하기 때문에 성공 여부에 대한 위험 부담을 안고 있다. 국민권익위원회에 의하면 2005년부터 2015년까지 10년간 설립인가를 받은 지역주택조합 155곳 가운데 최종 입주는 단 34곳(21.9%)에 불과했다. 그럼에도 불구하고 아파트 시세의 큰 폭 상승으로 인해 지역주택조합의 가격 경쟁력이 부각되면서 조합의 열기는 식을 줄 모르고 있다. 

[지역주택조합 절차/자료=urban114]

지역주택조합 아파트는 사업 추진 과정에서 사업 주체인 조합원 외에 업무대행사와 시공사, 신탁사 등이 참여한다. 원래 대행사는 조합으로부터 대행수수료를 받고 사업추진을 위한 행정적 절차 등을 돕는 역할을 맡는다. 그러나 최근 지역주택조합이 유행처럼 번지면서 일부에서는 조합원이 아닌 대행사가 지역주택조합을 이끌어가기도 한다. 대행사가 일부 토지주를 내세워 추진위를 결성한 후 업무 대행비를 받고 조합원을 모집하는 경우가 많다. 대행사가 조합사업에서 갖는 역할의 중요도에도 불구하고 현행 제도에서는 사기나 자금 횡령 등과 같은 명확한 불법이 없는 한 법적인 책임을 지지 않는다. 이 점을 악용해 일부 대행사는 토지 확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 허위·과장 광고로 조합원을 모집해 사업이 지연되기도 한다. 

또 다른 문제는 주택조합설립 인가를 받기 전이라도 별다른 절차 없이 조합은 조합원으로부터 계약금을 받고 모집할 수 있다는 점이다. 이 때문에 아파트를 지을 수 없는 곳에 사업을 하겠다며 조합원을 모집하거나 사업을 추진할 땅도 확보하지 않은 채 조합원을 모집하는 사례도 적지 않다. 지난 2015년에는 부산에서 같은 부지에 서로 다른 2개의 조합이 공동주택 건립을 목표로 결성됐지만 사업이 무산되며 1,000여 명에 달하는 조합원이 투자금을 환급받지 못하고 추진위가 스스로 목숨을 끊는 등 비참한 결과로 이어졌다. 시공사 선정 또한 지역주택조합이 안고 있는 문제점이다. 주로 브랜드 아파트를 짓는 건설사들이 시공사로 참여하지만 공사계약 체결 전인 ‘시공 예정사’ 단계에서는 사업 실패의 직접적 손해나 책임을 지지 않는다. 아파트 브랜드가 조합원들의 조합 가입 결정 여부에 큰 비중을 두고 있지만 시공 예정사는 언제든 바뀔 수 있기 때문에 이에 대한 책임은 고스란히 조합원들에게 돌아간다. 

정부에서는 무분별한 지역주택조합 모집 등으로 인해 발생하는 문제를 해결하기 위해 지난 6월 3일 주택법 개정을 통해 앞으로 조합원 모집 시 해당 지자체에 신고 후 공개 모집할 수 있도록 했다. 사업 초기에는 조합의 자율적인 운영에 맡겼던 것과 달리 사업 초기 과정부터 지자체가 관리·감독하는 시스템으로 전환한 것이다. 또 조합원 모집신고 시 조합원 주체에 관한 자료, 조합원 모집공고안, 사업계획서, 조합 가입신청서와 계약서, 토지 확보 증빙자료를 제출해야 한다. 특히 토지 확보는 주택조합사업의 성패를 결정 짓는 핵심 사안인 만큼 사업성을 확인하기 위해 가장 중요한 판단 자료로 작용한다. 이외에도 조합규약에 조합원의 제명·탈퇴에 따른 비용 환급의 시기와 절차를 포함하도록 법으로써 규정했다.

기존에는 조합 탈퇴가 어렵고 탈퇴 시 납부했던 계약금 등을 환급받지 못해 사기 피해사례가 속출했다. 하지만 법 개정 이후 조합원은 조합규약에서 정하는 바에 따라 자유롭게 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 업무 대행비 및 가입비 등의 환급을 청구할 수 있게 되었다. 다만 이번에 바뀐 규정은 기존 설립된 조합에 소급 적용되진 않아 형평성 논란이 일기도 했다. 이러한 법 개정에도 불구하고 일부 지자체에서는 조합원 모집 신고서가 제출되더라도 사업계획 등을 분석해 부실 여부를 판단할 매뉴얼이나 구체적인 지침이 없기 때문에 실상은 무용지물이라는 목소리도 나오고 있다. 전문가들 역시 토지 확보가 95% 완료된 이후에 조합원을 모집할 수 있도록 하는 보다 더 강한 법 개정이 필요하다고 말한다.