영국과 미국, 스웨덴, 일본의 주택조합제도는 19세기에 시작된 산업혁명으로 급속한 도시화가 진행되면서 발생한 주거문제가 사회 이슈로 대두되었다는 공통점이 있다. 운영 목적 또한 노동자의 주택문제를 최소화하고자 비영리 자선단체를 중심으로 비영리주택의 건설·관리에 초점이 모아졌다. 그러한 기조가 영국과 스웨덴에서 현재까지 그대로 유지되는 중이고, 주택시장 시스템에서 주택문제 개선이 어려운 소득계층과 특수계층을 대상으로 주택조합 중심의 주택공급 및 관리가 진행되고 있다.

반면, 미국과 일본에서는 주택조합이 좀 더 광의적 개념으로 해석된다. 미국은 저소득층 중심의 조합운영 외에도 반공공적 개념의 협동주택을 통해 동질 집단의 공동체를 형성해 거주공간을 확보하고 저렴한 주거비 부담의 수단으로 이용되고 있다. 일본의 경우 협동조합주택이 30여년 정도의 역사를 가지고 있다. 기반은 영국의 주택조합에 두고 있었으나 지가 폭등으로 인한 주택매입의 어려움을 해결하기 위한 방법으로 변화됐다. 초기 저소득층을 위한 공공성의 개념보다는 주거문제 개선이라는 목표를 가진 유사 계층의 사람들이 모여 주택을 건설하는 형태로 발전됐다. 

영국의 주택조합은 자가 소유가 어려운 저소득층의 경제적 어려움과 민간임대주택의 임대료 상승으로 인한 주거 불안정 문제를 해결하기 위해 조합 소유의 주택을 다수 확보함으로써 조합원의 안정된 주거생활을 보장하는 비영리적 성격의 협동체다. 주택협동조합이 영국에서 법적 근거를 가진 시기는 1936년 「주택법」 개정 이후로, 사회자선단체의 동조와 협동을 통해 본격적으로 발전하기 시작했다.

영국주택조합은 5가지의 원칙 아래에서 운영된다. 첫째, 주택조합은 자발적 참여에 근거를 두고 있으며 정치적·인종적·종교적인 어떠한 차별이나 구분 없이 여러 계층을 다양하게 수용한다. 둘째, 주택조합은 그 운영에 있어 민주적 절차를 중요시하며 모든 조합원은 동등한 자격과 권리를 지닌다. 셋째, 주택조합활동에 의해 발생된 모든 이익과 손실은 조합과 조합원에 할당되고 모든 조합원에게는 동등한 책임이 부여된다. 넷째, 모든 주택조합은 조합원들에게 적정 교육을 실시해 협동의 기술과 방법론을 익히도록 한다. 다섯째, 주택조합은 그 조직에 있어 지역조합·전국조합·국제조합 등으로 확대되며 모든 조합은 상호 밀접한 연계를 유지한다. 뿐만 아니라 그들의 목적에 따라 다양한 변화를 추구하며 주택공급과 함께 그와 관련된 주택관리 및 운영, 주택 서비스를 제공할 수 있어야 한다.

[런던 코인스트리트 지역의 협동조합주택/자료=CSBC(Coin Street Community Builders)]

영국의 주택조합은 일반적으로 소유권 주택조합, 임차인 관리조직, 자력건축 협동주택조합, 단기간 협동주택조합, 임차인 운영 주택조합의 유형으로 구분한다. 소유권 주택조합은 임대인과 임차인을 비롯한 모든 조합원들이 공동으로 주택을 소유한 경우로 주택가격상승의 경제적 이익을 공동 배분하며 조합이 관리·운영하는 방식이다. 임차인 관리조직은 주택을 소유하고 있는 임대인으로부터 주택을 양도받아 임차인이 주택을 운영하고 관리하는 형태이다. 임차인으로 구성된 임차인 협의회는 법률상 그 권리가 명시돼 있으며 TMOs(Tenant Management Organization)를 조직할 수 있는 자금을 정부로부터 지원받을 수 있다. TMOs는 임대인과 운영 계약을 체결하며 직원들에게 관리 서비스 기능과 운영에 따른 수당을 지급한다.

반면, 임대인의 경우 TMOs 설립 등에 대한 합당한 법적 근거의 부재로 조합 운영과 관리에 대한 법적인 권리를 갖지 못한다. 자력건축 협동주택조합은 임차인이 자산의 가치로써 주택을 소유하는 협동주택조합으로 조합원에게 동등한 소유권을 부여하고 그 소유권에 맞게 조합에 임대료를 지불하는 경우다. 즉, 자력건축 협동주택조합은 조합원이 초기 주택 입주 시 입주금을 자불하고 매월 임대료를 지불하는 일종의 임차인과 임대인의 계약에 의한 주택의 형태라고 할 수 있다. 임차인 운영 주택조합은 세입자들이 공동으로 주택을 소유하거나 임차해 조합에 귀속시키는 형태로 개별소유자가 아닌 조합이 소유한 주택을 관리·운영하는 경우다. 

영국의 주택조합의 특징은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 주로 지방정부가 임대주택을 개량·보수해 조합에 귀속시킴으로써 주택을 확보·공급한다는 것이다. 둘째, 민간임대주택을 현 세입자들의 요구에 의해 조합주택으로 전환하고, 슬럼지역의 무허가 불량주택을 개량해 주택협동조합을 운영하는 경우도 많다는 점이다. 영국에서 주택조합은 사회임대주택의 주요 공급자의 역할을 하고 있다. 사회주택은 저가의 임대료로 정부의 지원 대상인 무주거 주택 수요 계층 등에게 임대되는 주택으로 지방정부와 주택조합 등 비영리기관이 이를 공급하기 때문에 국가보조금 지급을 통해 낮은 임대료에도 불구하고 운용이 가능하다. 

스웨덴의 주택조합은 기획에서부터 재정·운영·관리까지 입주자 스스로에 의해 이루어지는 일종의 주거 공동체라고 할 수 있다. 조합은 주택을 통한 재산 증식 또는 이윤에 의한 동기 대신 ‘어떻게 하면 저가의 주택을 많은 무주택자들에게 공급할 수 있는가’에 초점을 맞추었다. 스웨덴의 주택협동조합 운동은 주로 세입자 중심으로 확산되기 시작했다. 이러한 상황에서 초기 주택협동은 지방정부와의 협조 아래 주로 노동자를 위한 임대아파트 건축에 주력했다. 스웨덴에서 주택협동조합 운동이 세입자 중심으로 확산되면서 초기의 주택협동조합은 지방정부의 협조를 통해 노동자를 위한 임대아파트 건축을 중심으로 진행됐다.

[스위스 바젤의 보젤 협동조합주택/자료=스위스 협동조합주택 관리청(WBG)]

현재 스웨덴의 가장 큰 주택조합은 1923년 설립된 HSB(Swedich Tenants’ Savings Bank and Housing Association)인데 입주자 혹은 예비 입주자(주택적금 가입자)를 회원으로 하는 소비자 조합체로서 설립 목적은 회원들이 보다 나은 주택을 저렴한 가격으로 장만해 안정된 삶을 누리게 하는 것이다. HSB는 주택건설에 있어서 자본주의 방식을 배제하고 주택을 사회재로 여기며 비영리 공동책임을 강조한다. 이렇듯 협동적 이상주의를 바탕으로 한 자발적 사회주택 운동을 배경으로 지속적이면서 효과적인 방법으로 주택개발을 조직화하고 있다. HSB는 소비자협동조합의 비영리단체이자 일종의 건축회사의 성격을 갖는다. 주택적금 창구를 통해 회원을 모집·관리하고 주로 아파트와 연립주택을 건축해 회원대상으로 판매한다. 입주자가 아파트 또는 연립주택을 매입할 때 소유권은 이양받지만 주택가격의 일부를 매월 관리운영 비용을 포함해 지불한다. 결국 집값의 일부를 분할해 부담하는 형식인 것이다. 개인이 HSB 아파트를 구입하면 소유권을 행사할 수 있으며 다시 매매도 가능하다.

이외에도 HSB는 여전히 주택건축 외에 주거 정의를 기본으로 합리적 조세 정책과 주거환경에 관한 정책 사안을 제안하는 정부의 주택 관련 파트너의 역할을 수행한다. 주택문제는 시장논리보다는 사회논리로 풀어갈 때 주택으로 발생하는 사회적·경제적 불공평을 완화하고 국민의 주거안정과 양호한 주거환경에 일조할 수 있다. 이렇듯 국가 전반의 사회적 효율과 경제적으로도 좋은 결과를 낳는다는 사실을 스웨덴의 조합주택은 이미 입증해보였다. 스웨덴에서 조합주택이 사회 전반에 미치는 긍정적인 결과와 주택시장에서의 건전한 시스템 형성 및 운영의 바탕에는 매스컴과 학자들의 강한 주장, 시민 주도에 의한 협동조합 운영이 있다. 정부의 주택시장의 흐름에 맞춘 적극적이면서 지속적인 건축비 보조 정책 또한 주택가격을 안정시키는 결정적인 역할을 했다.