[연도별 지역주택조합 설립 인가 비율/자료=urban114]

최근 지역주택조합이 재개발·재건축 등과 같은 정비사업의 대안으로 떠오르고 있다. 서울과 수도권 등의 대도시 중심으로 시작된 지역주택조합은 지역으로 옮겨가며 전국적인 열풍을 불러일으키는 중이다. 포항만 하더라도 현재 5곳의 지역주택조합이 추진되고 있으며, 사업 추진이 부진하던 부산지역 재개발 구역이 지역주택사업을 해결책으로 제시해 사업의 물꼬를 트는 경우도 늘어나고 있다. 

주택조합은 다수의 구성원이 주택 마련을 목적으로 결성하는 조합으로 주택조합이 건설하는 주택을 조합주택이라고 한다. 국내에는 주택과 관련된 조합으로 「주택법」에 근거한 지역주택조합 및 직장주택조합과 리모델링 주택조합이 있고, 「도시 및 주거환경정비법」 상의 주택재건축조합과 주택재개발조합, 「협동조합기본법」에 의해 설립된 주택협동조합 등 다양한 유형의 조합이 존재한다.주택협동조합이 등장하는 당시는 19세기 말에 시작된 산업혁명으로 인해 진행된 급속한 도시화로 도시 노동자의 주택수요가 급증하고 높은 임대료와 열악한 주거환경이 중요한 사회적 이슈로 떠오른 시기였다. 이 같은 주택문제를 최소화하기 위해 비영리 자선단체를 중심으로 건설된 비영리주택이 주택조합의 시발점이라고 할 수 있다.

주택조합은 제1차 세계대전 이후 노동운동의 영향을 받아 급성장했고 이러한 기조는 현재까지도 유지돼 주택시장 시스템에서 주거문제 개선이 어려운 소득계층과 특수계층을 대상으로 주택조합 중심의 주택공급 및 관리가 진행되고 있다. 주택조합제도는 협동정신과 복지증진이라는 목표로 시작됐고, 스웨덴이 가장 먼저 주택협동조합제도를 도입했다. 스웨덴은 제1차 세계대전 이후 저소득층의 주택부족과 열악한 주거환경 노출 등의 문제가 심각해지자 1923년 전국세입자협회가 저축 및 건축협회(HSB)를 만들어 공동소유제와 상호부조의 정신 아래 주택협동조합을 시작했다. 주택의 비상품화를 목표로 시작된 이 운동의 가장 핵심적인 특징은 주택이 부동산 투기와 재산 증식의 수단으로 전락하지 않도록 조합원들이 공동으로 소유하며 조합 탈퇴 시에는 주택을 반납하는 것이었다.

우리나라에서 주택조합이 최초로 등장한 계기는 1977년 12월 제정된 「주택건설촉진법」에 의거 근로자들로 구성된 조합이 자신들을 위한 주택을 건설할 수 있도록 인정한 데서 비롯된다. 본래 주택조합은 무주택 서민들을 조합원으로 해 안정된 주거생활을 약속하는 비영리적 성격의 협동체이며 주택을 소유 개념으로 인식하는 대신 거주 개념으로 인식해 저렴한 가격으로 주택 소유를 실현하기 위한 방안으로 마련됐다. 「주택건설촉진법」에서 근로자들로 구성된 조합의 주택건설을 허용해 직장주택조합을 주택건설의 사업주체로 인정하고, 1980년 1월에 「주택건설촉진법」에 조합 결성을 위한 법적 근거를 마련함으로써 조합주택을 본격적으로 건설할 수 있게 됐다. 

당시 주택조합이 주택을 건설할 경우, 국민주택자금을 우선으로 지원하고 고용주도 퇴직적립금 등을 이용해 주택자금으로 지원할 수 있도록 유도했다. 이처럼 주택조합은 근로자를 위한 일종의 정책 프로그램이었으나 국내 주택가격 급등 등의 이유로 무주택자의 주거공간을 확보가 어렵게 되자 일반분양의 기회를 노리는 대신 직접 건설해 주택을 마련하는 수단으로 바뀌게 됐다. 하지만 제도의 도입 취지와는 달리 주택조합제도가 일반분양제도에서 사용되는 분양가 규제, 채권 입찰제 실시 및 추첨 등을 피할 수 있다는 이점 때문에 인기를 끌게 되었다. 1980년대 당시 일반아파트의 분양가는 주택사업계획 승인 시 건설부와 경제기획원이 협의한 상한가를 초과할 수 없도록 돼 있었다. 이러한 규제로 인해 급격한 지가 상승에 따른 원가 상승에도 불구하고 분양가를 자유롭게 올리지 못하게 된 건설사들의 주택공급이 1987년 말부터 급격히 감소하게 됐다. 당시의 주택 공급물량의 부족과 공급제도에 대한 규제는 시장가와 분양가의 차이를 가져왔고 따라서 분양받을 기회를 갖는 것 자체가 상당한 시세 차익을 의미했다. 이 때문에 신규분양 아파트를 공급받을 수 있는 하나의 수단으로 주택조합이 본격적으로 활용되기 시작했다.

1990년대에 들어서야 주택조합에 대한 규정이 세분화되면서 보다 명확하고 체계적인 질서가 확립됐다. 또한 주택조합사업의 투명성을 확보하기 위해 회계감사제도를 도입했다. 2000년대에는 IMF 사태로 인해 발생한 부동산 경기침체와 고금리 탓에 중도금 납부가 어려운 사람이 많아짐에 따라 주택분양권의 매매를 허용하고 주택조합원 자격 중 무주택 기간, 부양가족, 거주 기간 등의 자격요건을 폐지해 주택조합가입 요건을 완화시켰다. 그러나 2003년에는 「주택건설촉진법」에서 「주택법」으로 법제명을 변경하고 전면 개정하면서 사업대상지에 대한 100%의 토지사용승낙서를 제출하도록 해 토지를 확보하지 못하면 조합설립 자체를 할 수 없는 상황이 되어 주택조합사업이 중지될 위기에 놓이기도 했다. 2009년에는 주택조합의 사업승인 요건을 대지면적의 95%에 대한 소유권 확보로 완화하고 사업승인을 받은 주택조합은 나머지 5%에 대한 매도청구권을 인정하도록 했다.