[리모델링(Remodeling) 개념도/자료=urban114]

우리나라의 공동주택 공급은 1970년대부터 본격화돼 주택보급률을 증가시키기 위한 정부 정책에 의해 폭발적인 양적 증가를 이뤘다. 1989년부터 4년간 5개 신도시를 중심으로 200만 가구가 집중 공급됐으며, 그 후에도 매년 20만 가구가 넘는 주택이 건설됐다. 이에 20년이 경과된 노후 공동주택 비율이 약 20%에 육박하면서 도심의 범죄나 지역커뮤니티 부재 등의 각종 사회문제를 야기하기도 하고 주거환경을 더욱 열악하게 만들어 도시 저소득층 주택으로 전락하는 경우가 발생하기도 했다. 1990년대 후반부터는 이러한 노후 공동주택의 주거성능을 개선하기 위한 재건축 사업이 활기를 띠게 되었다. 하지만 재건축으로 인한 환경 파괴, 자원 낭비, 부동산 투기 같은 폐해가 발생하고 있다. 이에 환경 친화적인 건축과 자원 재활용이라는 흐름에 의해 철거나 해체에 따른 환경영향을 저감할 수 있는 동시에 자원을 재활용할 수 있는 방안으로 리모델링 사업이 부각되고 있다.

리모델링(Remodeling)이란 기존 노후한 공동주택 혹은 일반 건축물을 구조적·기능적 성능을 개선해 거주공간의 쾌적성과 건물의 경제적 가치를 높이는 행위를 말한다. 즉, 리모델링은 환경과 사회적 여건의 변화에 맞춰 새롭게 요구되는 사회적 기능에 부응하도록 기존 건축물의 기능을 상향 조정함으로써 사용 가치를 높이고자 하는 선택적 수단이다. 2001년 「건축법」 시행령 개정으로 ‘리모델링’ 용어가 처음 등장하기 시작했다. 「건축법」 제2조 제10호에서는 ‘리모델링이란 건물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위’로 정의하고 있다. 리모델링은 신축에 대비되는 개념으로 기존 건축물의 기능 저하 속도를 억제 또는 향상시킴으로써 건축물의 기능·구조·성능·환경을 개선하고 수명을 연장시키는 활동을 포함하는 포괄적인 개념이다.

리모델링과 재건축의 차이

리모델링은 「주택법」에 근거해 건축물의 노후화를 억제하고 주택의 기능과 성능을 더욱 향상하는 데 목적이 있고, 재건축 사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 근거해 건축물의 노후화와 불량건축물의 밀집한 지역에서 보다 좋은 주거환경을 개선하는 데 목적이 있다. 즉, 리모델링은 주택재건축정비사업과 매우 유사해 동일한 조건으로 비교되기도 하나 리모델링은 재건축에 비해 노후화가 심하지 않아도 진행이 가능하며 사업 추진 절차 또한 상대적으로 간단하다. 또 재건축을 포함한 도시정비사업은 소형평형, 임대주택 의무건설, 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제가 많은 반면, 리모델링은 기반시설에 대한 개선이 포함되지 않는 등 규제에서도 자유로운 편이다.

리모델링의 대상이 되는 공동주택은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 15년이 경과해야 하며, 안전진단 A~D 등급 건축물일 경우에 가능하다. 리모델링은 기본적으로 재건축보다 사업 속도가 빠르다. 추진 절차가 간소하고 인허가 기간이 짧아서다. 공사기간도 재건축의 3분의 2 정도에 불과하다. 사업 절차도 기본계획 수립, 구역 지정 없이 입주자 대표회의 및 소유자의 제안으로 추진될 수 있고 사업시행 인가나 관리처분, 분양 등의 단계 없이 시·군·구청장의 행위허가 및 총회로 진행된다. 재건축과 달리 임대주택을 짓지 않아도 되고 사업부지의 일부를 공공시설 용지로 무상으로 내놓는 기부채납을 하지 않아도 된다. 소형평형 의무비율도 따로 없다. 용적률 제한이 덜하고 사업 가능 연한도 짧다. 재건축은 지은 지 30년이 지나야 가능하지만 리모델링은 15년만 넘으면 된다.

그간 건설시장은 리모델링을 통한 공사비 절감 효과보다는 고밀도의 재건축을 통한 토지이용 가치의 증대 효과가 경제적 이득이 더욱 컸기 때문에 리모델링보다는 재건축이 선호돼 왔다. 그러나 이러한 재건축 사업방식은 무분별한 고층·고밀 개발로 인한 경관 훼손, 인접 주거지의 주거환경 악화, 자원 낭비 및 폐기물 발생, 개발이익의 형평성 문제 및 주변 간의 갈등 등과 같은 측면에서 비판을 받게 되었다. 1998년 이후 IMF 체제의 여파에 따른 건설업체의 도산, 고금리에 따른 금융비용의 증가, 주택 분양경기의 침체, 사업성 있는 단지의 감소, 용적률 제한 등 건축 규제의 강화 등으로 인해 신규 조합인가 수는 급격히 감소하게 되었다.

리모델링 관련 정책 추이

공동주택 리모델링은 재건축 견제 역할을 위해 2000년대 초 제도화됐다. 당시 정부는 집값 급등을 이끌던 재건축에 쏠린 수요를 분산시키기 위해 2003년 주택법에 리모델링 제도를 도입했다. 집을 헐고 다시 짓는 대신 고쳐서 계속 쓰자는 것이다. 이후 활성화 방안이 잇따랐다. 2005년 정부는 재건축에 대한 규제를 강화함과 동시에 노후 공동주택의 리모델링을 적극 유도하기 위해 기존 전용면적의 30%까지 증축할 수 있게 했다. 이른바 수평증축이다. 2007년엔 리모델링 허용 연한을 준공 후 20년에서 15년으로 단축했다. 2012년 1월 주택법 개정으로 기존 세대수의 10% 범위에서 허용해 리모델링을 활성화하고자 했으나 세대수를 증가시키는 리모델링을 허용하면서도 이를 수평·별동증축이나 세대분할(1세대를 2세대 이상으로 분할)에 한정하고 수직증축을 제외함으로써 적용 대상 공동주택 간 형평성 문제가 제기됐고, 실질적인 리모델링 활성화 효과를 기대하기 어려웠다.

[수평·별동, 수직증축 개념도/자료=urban114]

그러다 2013년 12월 주택법 개정을 통해 수직증축 리모델링이 허용됐다. 준공한 지 15년이 지난 공동주택 중 15층 이상 아파트는 최대 3개 층, 14층 이하는 2개 층까지 더 올릴 수 있게 한 것이다. 또한 기존 세대수의 증가 범위를 10%에서 15%로 확대하면서 리모델링 실현 가능성과 사업성을 동시에 높일 수 있도록 했다. 주택법 개정을 통해 리모델링 기본계획도 도입되면서 50만 이상 대도시에서는 리모델링 기본계획 수립을 의무화하고 있다. 리모델링 기본계획은 10년 단위의 리모델링 기본 정책방향을 제시하는 법정계획으로, 지자체장이 관할구역에 대한 리모델링 기본계획을 수립해야 한다. 리모델링 기본계획은 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀 방지 등 도시관리방안의 차원에서 수립하도록 하고 있으며, 지자체 내의 노후 공동주택 현황을 정확하게 파악해 향후 노후 공동주택의 체계적인 재고관리를 위한 관리계획적 성격도 가지고 있다.

지난해 8월에는 주택법 시행령 개정안이 통과되면서 주민동의 요건도 완화됐다. 기존에는 아파트 단지 전체를 리모델링하기 위해 전체 구분소유자 5분의 4 이상과 동별 구분소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 했다. 그런데 동별로 이해관계가 엇갈리다 보니 대다수 동은 찬성인데 한두 동만 반대하는 경우가 많아 전체 사업이 좌초되는 사례가 적지 않았다. 이에 동별 동의 요건을 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화했다. 리모델링하지 않는 단지 내 상가와 복리시설 소유자에게 동의를 받아야 할 필요가 없어지는 셈이다. 다만, 국토부는 지난해 1월 제한적으로 허용하겠다고 밝혔던 세대 간 내력벽 철거를 2019년까지 보류하기로 결정하고 시행령에서 제외했다. 아파트 무게를 지탱하는 척추와 같은 내력벽을 일부라도 철거했을 때 만의 하나 발생할 수 있는 안전사고를 우려한 조치다.

리모델링과 관련한 법률 등의 개정은 과거에도 수차례 있어 왔으나 가장 관심을 끄는 것은 수직증축을 통한 세대수 증가가 가능해졌다는 점이다. 리모델링을 통한 일반분양은 과거에도 가능하긴 했었으나 수평·별동증축, 세대분할로 한정되었다. 문제는 이 경우 부지에 여유가 없어 실질적으로 세대수 증가가 어렵다는 점이다. 토지 형상의 문제 등으로 법률이 허용하는 것 이하로 증축 면적이 제한되거나 공지가 확보되지 않아 별동 건축이 어려워 세대수 증가가 불가능한 경우가 많다. 반면 수직증축 리모델링을 허용할 경우 부지의 제약 없이 일반분양을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 물론 이 경우에도 용적률의 규제를 받기는 하나 리모델링 특례 등으로 수평증축보다는 여유가 있는 상황이다. 정부가 수직증축 리모델링에 필요한 내력벽 철거 허용 방침을 번복하면서 리모델링 사업이 주춤하긴 했으나 올해부터 주민동의 요건이 75%로 낮아지고, 50가구 이상 수직증축을 허용한 ‘2025 서울시 리모델링 기본계획’이 통과하는 등 사업성이 개선되면서 수도권 중층 단지들이 사업의 동력을 되찾은 분위기다.