여의도 일대 재건축 신탁방식으로 선회

시끄러운 강남과 달리 최근 여의도 일대 재건축 단지들 사이에서는 신탁방식 재건축 사업이 유행처럼 번지고 있다. 신탁방식 재건축은 별도의 재건축 조합을 설립하는 대신 신탁회사를 사업시행자로 지정해 비용 조달부터 각종 인허가 절차 관리, 분양까지 전 과정을 일임해 추진하는 방식이다. 지난해 3월 신탁사가 재개발·재건축 사업의 단독 시행사로 참여하는 것을 허가한 내용을 담은 「도시 및 주거환경정비법(도정법)」 개정안이 시행되면서 처음 도입됐다. 신탁사가 사업시행자로 지정받기 위해선 △구분소유자 4분의 3 이상 동의 △각 동별 과반수의 동의 △토지면적 3분의 1 신탁 등이 필요하다.

신탁방식 재건축은 일반적인 조합방식 재건축 사업과 달리 추진위원회나 조합을 설립하지 않아도 돼 사업기간을 약 1~3년 단축할 수 있다. 또 시공사 선정도 건축심의 이전으로 앞당길 수 있다. 조합이 없는 만큼 각종 비리와 이로 인한 주민갈등을 사전에 차단할 수 있다는 점도 신탁방식이 각광을 받는 이유 중 하나다. 자금력을 갖춘 신탁사가 시행사 역할을 하는 만큼 준공 때까지 안정적인 자금 조달이 가능하다는 점도 장점으로 꼽힌다.

기존 조합방식보다 사업 진행 속도가 빠른 대신 주민 75% 이상이 동의를 해야 한다. 특히 당초 초과이익환수제의 대상이 아니었지만 지난 2일 김현아 자유한국당 의원이 대표 발의한 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’이 국회를 통과하며 내년부터 적용을 받게 됐다. 그럼에도 불구하고 신탁방식을 택한 단지들은 사업 기간을 단축해 내년 부활 예정인 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

[여의도 시범아파트 재건축 투시도/자료=여의도 시범아파트 신탁재건축 정비사업추진위원회]

여의도 시범아파트는 신탁방식 재건축의 첫 주자다. 1,790가구 규모의 이 아파트는 지난 1월 20일 동의서 징구를 시작한 지 40여일 만에 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 주민 동의율 75%를 달성했다. 시범아파트는 올해 안에 관리처분인가 접수를 목표로 오는 4월 중 사업시행자 지정과 안전진단을 마친 뒤 건축심의, 사업시행 인가 등 인·허가 진행에 속도를 낼 예정이다.

한국자산신탁 관계자는 “여의도 시범아파트는 초과이익환수제를 피하기 위한 것과 함께 조합방식보다 사업을 투명하고 빠르게 진행할 수 있는 길로 신탁방식을 선택했다”며 “현재 신탁등기 절차를 위해 전체 토지 등 소유자 동의를 약 27%까지 마친 상태”라고 말했다.

여의도 공작아파트의 경우 안전진단을 위한 업체를 선정해 진행 중으로 오는 5월 말까지 안전진단을 끝낸 뒤 정비구역 지정 단계를 앞두고 있다. 초과이익환수제를 미리 공지 후 신탁사(KB부동산신탁)를 선택한 만큼 차질 없는 진행에 중점을 두고 있다. 공작아파트 재건축 정비사업 운영위원회 관계자는 “물리적으로 연내 관리처분인가 신청이 어렵다는 것을 주민들에게 설명하고 신탁사를 선택했다”면서 “내년 연말이 목표인 관리처분인가 신청을 조금 앞당길 생각”이라고 말했다.

여의도 넘어 서울 전역으로 확산 중

[서울시 신탁방식 재건축 추진 지역/자료=신탁업계]

신탁방식 재건축 사업은 국내 부동산시장의 중심지라 할 수 있는 서울 강남권으로까지 확산되고 있다. 역시 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업에 속도를 내려다보니 조합방식이 아닌 신탁방식을 택하는 사례가 늘고 있는 것이다. 지난해 11월 서울 여의도 시범아파트가 최초로 신탁방식 재건축 택한 이후 지난달 강남4구 중 처음으로 서초구 방배7구역에서 한국자산신탁을 사업시행 우선협상대상자로 선정했다.

이어 강동구 명일동 삼익그린맨션2차가 지난달 14일 한국자산신탁을 우선협상대상자로 선정했고 서초구 신반포 궁전아파트도 지난해 말 관련 설명회를 열고 현재 신탁사를 선정 중이다. 여기에 압구정 현대아파트를 비롯해 대치 미도, 개포 현대1차·우성3차, 잠실 장미·미성·진주아파트 등 강남권 재건축 단지들도 최근 잇달아 신탁방식 재건축 설명회에 관심을 보이고 있다. 이 밖에 서울의 대표적 부촌인 용산구 한남동 한성아파트도 코리아신탁을 재건축 사업시행자로 선정, 재건축 추진에 속도를 내고 있다.

부산에서도 신탁방식을 선택하는 정비사업 조합이 빠르게 늘고 있다. 명륜2구역·동대신1구역(한국자산신탁)이 신탁방식을 도입한 데 이어 부산 범일3구역과 망미주공아파트도 신탁방식 재건축에 나섰다. 경기·인천 정비지역도 신탁 바람이 거세다. 한국토지신탁은 대전 용운주공아파트와 인천 부개3구역을 수주해 진행 중이며, 코람코자산신탁은 경기 안양 성광·호계·신라아파트와 인천 동구 송림5구역의 사업을 진행하는 등 신탁방식 재건축의 열기는 지방으로까지 번지는 양상이다.

전례 없는 신탁방식 재건축, 괜찮을까

신탁방식 재건축 사업은 기존 조합설립 방식보다 사업 진행 속도가 빠르다는 장점이 있지만 1~2%에 달하는 신탁수수료를 신탁사가 가져가기 때문에 사업성이 하락한다는 단점이 있다. 시범아파트 재건축 추진위원회와 신탁사인 한국자산신탁이 맺은 신탁 수수료율은 평균 1.62%인 것으로 알려졌다. 그러나 여의도 일대 재건축 단지들은 예정대로 올 연말 끝나는 초과이익환수제를 적용받더라도 사업 추진방식을 바꾸지 않겠다는 입장이다.

한편, 지난 2일 개정안 통과로 재건축 초과이익환수제 부가가치세를 처리하는 주체를 누구로 할 것인지가 쟁점으로 떠올랐다. 이전에는 신탁방식 재건축 사업 시 초과이익을 조합이 구성됐을 때와 공사 이후의 시세 차익 등을 비교해 계산한다는 점에서 법 적용을 피할 수 있었다. 그러나 이번 개정안에서는 신탁방식 재건축도 신탁업자와 위탁자를 납부 의무자로 편입해 초과이익을 환수하도록 규정했다. 또 부담금을 산정하는 시점을 신탁사업 시행자 최초 지정 승인일로 정하고, 부담금을 신용카드 등으로 낼 수 있도록 했다. 이에 따라 신탁사들이 사업 추진과정에서 발생하는 일부 비용을 부담해야 한다는 입장이 나온 곳도 있어 향후 입장 변화 가능성은 남아 있다.