전국에 재건축을 추진 중인 단지들이 내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내고 있는 가운데 최근 강남 재건축 시장에는 사업 추진 일정에 따라 아파트값도 희비가 엇갈리고 있다. 연내 관리처분계획 신청이 가능한 재건축 추진 단지들은 초과이익환수제를 피할 수 있게 된 반면, 일부 단지들은 서울시와 35층 층수제한 등의 갈등을 빚으며 사실상 초과이익환수제 사정권에 들었다.

재건축 초과이익환수제란?

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 인해 인근 지역에 비해 상대적으로 이익이 크게 발생할 경우 정부가 이를 환수하는 제도다. 재건축 조합이 사업으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우 이를 제외한 초과 금액을 이익 규모에 따라 10%에서 최대 50%까지 환수하게 된다. 이 제도는 2006년 서울 강남 지역 재건축 아파트를 중심으로 한 부동산 투기를 막기 위해 처음 도입돼 2012년까지 시행됐다. 이후 정부가 2013년 부동산 경기 활성화 방안으로 시행 유예 결정을 내렸으며, 2017년 말까지 집행이 한시적으로 유예된 상태다. 재개발 조합은 적용 대상이 아니다. 

[부과율 및 부담금 산식 방식/자료=부동산114]

재건축 사업은 ‘정비구역 지정→추진위원회 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 승인’ 순으로 진행되는데, 재건축 조합들은 올해 말까지 주택재건축사업 추진 단계 중 착공 전 단계인 관리처분 인가 신청을 완료하면 재건축 초과이익환수제의 적용을 받지 않는다. 하지만 관리처분 인가 이전 단계에 머무르는 재건축 조합은 정부의 집행 기간 연장이 없는 한 적용이 불가피하다.

재건축 초과이익환수금은 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 추진위원회 승인 때 아파트 가격, 건축비, 주변시세 상승분 등을 뺀 차액에 부과된다. 환수금 부과 개시시점은 추진위원회 승인일, 종료시점은 준공일이며 부과기간이 10년을 넘을 경우 준공일로부터 10년을 역산해 부과 개시시점을 산정한다. 부담금 산정 방식이 생각보다 복잡한 데다가 실제 적용 사례가 적기 때문에 부담금의 규모를 미리 파악하기는 매우 어렵다. 재건축 과정에서 집값이 많이 오르게 되면 그만큼 부담금 규모는 커지게 되는데, 재건축 사업이 장기화된 서울 강남권과 여의도 일대 재건축 아파트의 경우 수천만 원에 달하는 세금을 낼 가능성이 있다.

과거 부담금이 부과된 사례를 보면 서울에서는 △송파구 풍납동 이화연립(1인당 33만 원) △중랑구 묵동 정풍연립(1인당 144만 원) △중랑구 면목동 우성연립(1인당 263만 원) △용산구 한남동 한남연립(1인당 5,544만 원) 등 소수에 불과하고 대규모 아파트가 아닌 소규모 연립단지의 재건축 사업장뿐이다.

서울 303곳 재건축 단지 중 최대 98개 환수제 적용 불가피

[서울 주요 재건축 아파트 현황(2017년 3월 기준)/자료=부동산114]

최근 부동산114에 따르면 초과이익환수제 적용 가능성이 높은 단지는 현재 전국적으로 142곳, 8만 9,597가구에 이른다. 재건축을 추진 중인 조합이 재건축 초과이익환수제 적용을 피하려면 올해 말까지는 관리처분계획을 신청해야 한다. 하지만 현재 서울시에서 재건축 단지로 분류된 아파트 303곳 중 약 98개(6만 4,676가구)는 재건축 초과이익환수제 적용이 불가피할 것으로 보인다. 재건축 단계 중에서 현재 사업시행 인가를 받았거나 앞으로 2~3개월 내에 사업시행 인가를 받을 아파트 조합만 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 예상된다. 통상적으로 사업시행 인가 후 관리처분계획을 신청하려면 약 1년가량 소요되기 때문이다. 

서울시 35층 층수제한에 조합 간 갈등 심화

재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 서울시와 재건축 조합 간 갈등도 심화되고 있다. 작년부터 조합들이 초과이익환수제를 피하기 위해 서둘렀지만 서울시로부터 번번이 퇴짜를 맞은 가운데 올해 들어서도 이 같은 기조가 이어질 것으로 보인다. 게다가 초고층을 고집하는 재건축 아파트 단지의 경우 서울시가 최고 높이 35층 원칙을 고수해 협의점을 찾지 못하고 있는 상황이다. 서울시가 최고 층수 35층 이하를 고수하는 데는 형평성 문제가 자리 잡고 있다. 이미 2030서울플랜에 맞춰 층수 규제가 이뤄진 아파트가 61개 단지, 5만여 가구에 이른다. 이런 상황에서 특정 단지에 대해 초고층 허용이라는 예외를 두는 것이 사실상 쉽지 않다.

반면 강남 재건축 아파트 단지 주민들은 35층 규제 적용을 강력하게 반대하고 있다. 도시 미관을 위해서라도 초고층 아파트가 필요하며, 층수 규제는 획일적인 아파트를 양산할 수 있다는 비판이 그것이다. 근거 없는 높이 기준을 허용할 수 없으며, 35층으로 최고 층수를 규제하면 사업성이 나지 않는다는 주장도 나온다. 또 초과이익환수제로 인한 재산권 침해 등을 주장하고 있다. 이렇다 보니 입장이 견고한 시와 강남 재건축 아파트 주민 간의 마찰은 당분간 지속될 것으로 관측된다.