서울시가 뉴타운·재개발 구역 35곳을 한꺼번에 시장 직권으로 일괄 해제하기로 했다. 그동안 진행된 정비구역 해제 중 가장 큰 규모다. 이로써 부동산 침체에 따른 사업성 저하로 뉴타운·재개발 사업을 포기한 서울시 구역이 절반 이상을 넘어서게 됐다. 주민 요구로 직권해제를 추진할 수 있는 기한을 올 3월에서 연말까지 연장하는 조례 개정안이 이달 초 서울시의회 본회의를 통과된 만큼 직권해제되는 정비구역이 추가로 있을 예정이다. 시는 올해 30여 곳의 정비구역을 추가로 직권해제하는 방안을 검토하고 있다. 이에 따라 향후 매몰비용 보조금 부담은 더욱 커질 전망이다. 개발 중단에 따른 지역 슬럼화와 보조금을 둘러싼 주민 갈등도 풀어야 할 숙제다.

서울시, 35개 정비구역 무더기 직권해제

지난 15일 열린 제5차 도시계획위원회에서 서울 시내 한남1구역과 사직2구역 등 모두 35곳의 정비구역 직권해제안이 최종 가결됐다. 일몰기한이 경과한 곳은 독산18과 성산동 165 등 14곳이며, 토지 등 소유자 1/3 이상 해제 요청한 곳은 구산1, 쌍문2, 종암3, 장위8·9·11, 개봉1, 홍제1 등 11곳이다. 종로구 사직2·충신1·옥인1구역 등 5곳은 역사문화적 가치 보전이 필요하다고 인정해 해제됐다. 그외 응암2와 석관1은 정비사업이 중단된 곳이며, 방배8구역 등 3곳은 행위제한이 해제됐다.

이번에 직권해제된 35곳은 서울시 도시 및 주거환경정비조례 제3조의 3 제3항을 따라 ‘추진상황으로 보아 정비구역 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우’에 해당돼 시장이 직권으로 해제한 정비구역이다. 시장은 일몰기한이 경과됐거나 해당구역 토지 등 소유자 1/3 이상 해제를 요청하는 경우 등에 대해 직권해제할 수 있다. 이번 도계위 결정으로 직권해제된 정비구역은 총 360여 곳이다. 전체 정비구역(683곳)의 절반을 넘어선 가운데 시는 연내 30여 곳을 추가로 직권해제할 방침이다.

[서울시 정비구역 직권해제 절차도/자료=서울시]

앞서 시는 2015년 ‘뉴타운·재개발 ABC관리방안’을 발표한 뒤 구역별 사업추진 상황에 맞춰 A(정상 추진), B(정체), C(추진 곤란) 등 3개 유형으로 나눠 관리해왔다. A구역은 조합·추진위원회 운영비 공공융자 한도를 늘려 사업 추진을 지원하고, 사업을 둘러싼 주민 사이의 찬반 갈등이나 조합과 시공사 간 갈등 등으로 사업이 정체된 B구역에는 시가 변호사, 감정평가사, 건축설계사로 구성된 코디네이터를 파견해 사업 정상화를 이끄는 방식이다.

이번에 대거 직권해제된 지역은 사업 추진이 불가능하다고 판단되는 C등급을 받았다. 주민 동의를 받아 정비구역에서 해제하되 불가피한 경우 서울시 직권으로 정비구역에서 제외한 것이다. 시는 사업이 취소된 추진위원회 및 조합의 사용비용을 검증위원회에서 검증한 금액의 70% 범위 안에서 보조하기로 했다. 역사·문화적 가치 보존을 위해 해제된 지역은 검증된 금액 전액을 보조한다. 다만 일몰경과로 해제되는 구역은 사용비용보조에서 제외된다. 실질적인 해제는 3월 말 고시를 통해 이뤄질 예정이다. 직권해제가 되면 해당 지역은 행위허가제한 고시일로부터 1년간 개발이 제한된다. 정비구역에서 해제된 뒤 무분별한 개발이 이뤄질 수 있다는 우려에서다. 다만 주거용도의 건축·대수선이나 한옥건축물의 건축·대수선 등은 가능하다.

지역 슬럼화, 주민 갈등 숙제로 남아…

개발사업 중단으로 지역 슬럼화와 막대한 매몰비용, 보조금을 둘러싼 주민 갈등은 여전히 풀어야 할 숙제다. 최근 보상에 불만을 품은 해제지역 재개발추진위원장이 서울시청에서 자해 소동을 벌이기도 했다. 아울러 2012년 뉴타운 출구전략이 발표된 후 지원된 매몰비용 보조금은 100억 원에 육박하고, 올해도 70억 원이 넘는 비용이 투입될 예정이다. 이번에 직권해제된 35개 지역 중 일몰기한이 경과된 14개 지역을 제외한 21개 지역은 서울시에 그동안 매몰비용을 신청해 70%까지 보조받을 수 있다. 다만 검증위원회가 올바르게 썼는지를 확인하고, 검증된 비용의 70%를 보상해 주기 때문에 이 과정에서 진통이 예상된다. 시가 올해 30곳의 정비구역을 추가로 직권해제하는 방안을 검토하고 있는 만큼 매몰비용 보조금 부담은 더욱 커질 전망이다.  

진희선 시 도시재생본부장은 “이번 직권해제 35개 구역은 수년간 사업 진척이 없거나 구역 내 주민들 해제 요청이 있어 사실상 추진동력을 상실한 구역”이라며 “해제된 구역은 주거재생사업과 주거환경관리사업 등 다양한 대안사업으로 전환하도록 유도해 지역주민이 더 나은 환경에서 생활할 수 있도록 지원하겠다”고 말했다. 

해제된 구역은 주거재생사업, 주거환경관리사업 등 대안사업으로 전환한다. 박원순 서울시장은 2012년 이후 뉴타운 출구전략을 통해 주민이 직접 참여하는 방식으로 주거환경관리사업 외 가로주택정비사업, 리모델링 활성화사업, 마을공동체 만들기, 맞벽개발사업, 주택개량지원사업 등 다양한 방식을 내놨다. 서울시는 도시계획의 패러다임이 재생사업으로 전환할 경우 정교한 도시 관리가 가능해지고 주민들은 동네의 미래 모습과 발전 방향을 가시적으로 파악할 수 있게 된다고 설명했다.

대안사업 확대를 위해 서울시는 해제구역을 포함한 저층 주거지 전반의 주거환경 개선을 위한 정책도 따로 준비 중이다. 4층 이하 주택이 밀집한 시내 저층 주거지의 노후화를 막고 주거지 재생사업을 활성화하기 위한 연구용역 등이 대표적이다. 실제 시내 저층 주거지 면적은 111㎢로 서울 전체 주거지(약 313㎢) 면적의 3분의 1을 넘는다. 전체 저층 주택 46만 104가구 가운데 72%(33만 2,731가구)가 준공 20년을 넘어 노후화 단계에 진입한 것으로 조사됐다.

서울시는 이들 지역에 대규모 개발이 아닌 주거재생사업, 주거환경관리사업 등 대안사업 전환을 유도하겠다는 계획이지만 이제껏 투입된 비용에 대한 보상과 주민 갈등이 풀려야 가능하므로 오랜 시간이 소요될 것으로 예상된다. 장기간 이들 지역이 방치될 경우 해당 지역은 물론 주변까지 슬럼화될 수 있다는 문제점도 있다. 남창진 서울시의회 의원에 따르면 정비구역 해제 이후 가로주택정비 등 대안사업이 진행되고 있는 지역은 지난해 10월 기준 26.9%에 불과한 것으로 나타났다. 남 의원은 “대안사업 진행이 26.9%에 그치는 등 서울시 사후대책 마련은 부족한 상황”이라며 “대표적 대안사업인 주거환경정비사업은 커뮤니티시설 등 공동이용시설 조성에만 집중된 나머지, 도로와 주차장, 공동 등 기반시설 확충은 상대적으로 부족한 곳이 많다”고 지적했다.

뉴타운 출구전략 마무리 단계, 후속조치 마련돼야

한편 서울시의 뉴타운·재개발 등 정비구역에 대해 주민 요구로 직권해제를 추진할 수 있는 기한이 올해 말 종료된다. 박원순 시장 취임 이후 지난 2012년부터 서울시가 본격 추진해온 뉴타운 출구전략이 5년여 만에 사실상 마무리 단계에 접어드는 것이다. 이에 따라 직권해제된 곳에 대한 대안 마련이 중요하다는 지적도 제기된다. 남 의원은 “재개발 사업은 지역의 주거환경을 대폭 개선하는 사업인데 서울시는 아직 재개발 사업을 대체할 확실한 대안을 내놓지 못하고 있는 상황”이라고 지적했다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “2015~2016년 주택시장 호황에 힘입어 서울시의 일부 재개발 구역들은 사업을 성공적으로 진행해왔다”며 “2018년에는 주택시장 상황이 여의치 않을 것으로 전망되는 만큼 정부와 지방자치단체가 사업 진행 가능성이 있는 곳은 지원하고 사업 진행 가능성이 낮은 곳은 어떻게 주거환경을 개선할지에 대한 고민이 필요한 시점”이라고 진단했다.