전국에 재건축을 추진 중인 단지들이 내년부터 부활하는 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내고 있다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 조합이 사업으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우 이를 제외한 초과 금액을 이익 규모에 따라 10%에서 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도다. 이 제도는 2006년 서울 강남 지역 재건축 아파트를 중심으로 한 부동산 투기를 막기 위해 처음 도입돼 2012년까지 시행됐다. 이후 정부가 2013년 부동산 경기 활성화 방안으로 시행 유예 결정을 내렸으며, 2017년 말까지 집행이 한시적으로 유예된 상태다. 재개발 조합은 적용 대상이 아니다. 

재건축 사업은 ‘정비구역 지정→추진위원회 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 승인’ 순으로 진행되는데, 재건축 조합들은 올해 말까지 주택재건축사업 추진 단계 중 착공 전 단계인 관리처분 인가 신청을 완료하면 재건축 초과이익 환수제의 적용을 받지 않는다. 하지만 관리처분 인가 이전 단계에 머무르는 재건축 조합은 정부의 집행 기간 연장이 없는 한 적용이 불가피하다. 재건축 초과이익 환수제가 부활하면 조합원들이 부담해야 되는 금액이 늘어나 재건축 사업성이 떨어지고 개발 차익이 줄어들게 된다. 따라서 재건축 조합들은 최대한 속도를 내 연내 승부를 봐야 하는 상황인 것이다.

국토교통부에 따르면 작년 6월 말 기준으로 전국에 재건축을 추진 중인 단지는 486개다. 이 중 이미 관리처분계획을 승인받은 133곳은 예정대로 추진하면 되고, 이 가운데 조합설립 인가를 받고 아직 관리처분 인가를 받지 못한 182개 단지가 재건축 초과이익 환수제를 피하려고 올해 재건축에 적극 나설 것으로 보인다.

강남 재건축 단지, 초과이익 환수제 앞두고 속도전

재건축을 추진 중인 단지는 서울에서만 155곳에 달한다. 이에 따라 작년 하반기부터 초과이익 환수제를 피하려는 단지들이 몰리면서 서울시 도계위에 평균 10건의 정비계획 심의가 올라오고 있다. 서울시 관계자는 “작년 중순에는 도시계획위원회에 보통 3~4건의 정비계획 변경안이 올라왔는데, 작년 말부터는 초과이익 환수제를 피하려는 단지들이 몰리면서 9~10건의 정비계획 심의가 올라온다”고 말했다.

지난해 4월 사업시행 인가를 받은 서울 강남구 개포동 개포주공1단지는 현재 관리처분계획을 수립하고 있고, 서울 서초구 반포동 삼호가든3차는 사업시행 인가를 받은 지 1년 10개월 만인 작년 12월 말 관리처분 총회를 열어 계획을 확정했다. 조합설립 인가 단계인 단지들도 올해 안에 승부를 보기 위해 더욱 서두르고 있다. 서울 송파구 잠실주공5단지와 서초구 반포주공1단지는 지난달 서울시 도시계획위원회에 정비계획 변경안을 제출했고, 서초구 신반포3차·7차, 한신4지구 등도 사업에 속도를 내고 있다.

[반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조감도/자료=재건축 조합]

16일 서울시와 재건축 조합에 따르면 오는 18일 시 도시계획위원회에서 반포주공1단지와 잠실주공5단지 재건축 심의가 이뤄진다. 반포주공1단지의 경우 지난해 연달아 퇴짜를 맞은 까닭에 마음이 급한 상황이다. 총 3,590가구 규모의 반포주공1단지는 1974년에 지어진 노후 아파트로 재건축의 필요성이 꾸준히 제기됐다. 재건축은 1·2·4주구와 3주구로 분리돼 추진된다. 3주구는 서울시의 건축 관련 추가 요청사항이 있어 이를 준비하고 있으며 이번 도계위 논의 대상에는 포함되지 못했다. 1·2·4주구는 인근 재건축 단지보다 조합 설립이 다소 늦었으나 비교적 빠른 시간 내에 본궤도에 올랐다는 평가를 받았다.

하지만 서울시의 문턱을 넘지 못하고 현재 답보 상태다. 1·2·4주구 재건축 정비계획은 지난해 7월, 11월 두 차례 도계위 본회의에 안건으로 올라갔으나 모두 고배를 마셨다. 교통 대책과 기반시설 계획이 부족하다는 이유에서다. 1·2·4주구 정비계획에 따르면 지상 5층 2,090가구는 지상 최고 35층 5,875가구(임대 232가구 포함)로 재건축된다. 기부채납 비율을 15%로 확정해 용적률을 법적상한선인 300%까지 끌어올려 사업성을 확보했다. 한강 조망을 위해 한강변 건물은 13~~23층으로 짓고 단지 중앙에는 35층으로 올리겠다는 계획이다. 이 밖에 한강변을 연결하는 근린공원과 덮개공원 조성, 초·중학교 신설 등의 계획도 포함됐다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “대선이라는 정치적 변수가 있어 초과이익 환수제가 어떤 식으로 흘러갈지 모르나 반포주공1단지의 경우 초과이익 환수제를 피할 수 있는 가능성은 있지만 쉽지는 않아 보인다”며 “과거 초과이익 환수제 적용으로 재건축이 답보된 사례를 참고하면 반포주공1단지도 어떻게 될지 알 수 없다”고 말했다.

[잠실주공5단지 재건축 조감도/자료=서울시 클린업]

잠실주공5단지 재건축 심의 역시 재건축 높이 때문에 통과 여부가 초미의 관심사다. 계획안은 현재 지상 15층, 30개 동, 3,930가구의 단지를 최고 지상 50층, 40개 동, 6,529가구로 재건축하는 것이 핵심이다. 전체 구역 면적은 35만 3,987㎡다. 용적률은 400% 이하, 공공시설 부담률은 약 21%다. 이번 심의의 쟁점은 조합 측이 요구한 최고 층수 50층의 허용 여부다. 서울시의 도시계획인 ‘2030 서울플랜’에 따르면 주거지역 건물 최고 층수는 35층으로 제한돼 있다. 하지만 도심 또는 광역 중심 기능을 수행하는 상업지역이나 준주거지역의 주상복합건물은 50층 이상 건축이 허용된다.

잠실주공5단지 전체 구역은 제3종 일반주거지역이다. 조합 측은 송파대로와 인접한 잠실역사거리 지역을 준주거지역으로 종상향해 50층 단지 4개 동을 지을 계획이다. 또 한강변 일부 주거지역에도 용도 변경 없이 50층 4개 동을 짓겠다는 주장이다. 조합이 최고 50층이 가능하다고 본 것은 잠실역사거리가 광역중심에 해당하기 때문이다. 광역중심의 경우 준주거로 용도 상향을 통해 45~50층 건축이 가능하다. 한강변 주거지역의 경우에는 한강변의 다양하고 균형잡힌 스카이라인을 위해 고층 단지가 필요하다는 것이 조합 측 입장이다.   

올해 첫 상정되는 잠실주공5단지는 한 번에 통과가 쉽지 않다는 전망이 나온다. 앞서 보류된 반포주공1단지나 신반포3차와 마찬가지로 대규모 단지이고 최고 50층으로 올리는 계획이어서 심의가 더 까다롭게 이뤄질 것이란 분석이다. 조합 관계자는 “늦어도 올 3월까지는 정비계획을 확정하고, 상반기 중 사업시행 인가를 받아 올해 안에 절차를 마무리 지을 계획”이라며 “최대한 속도를 내서 재건축 초과이익 환수제를 피하는 것이 지상 과제”라고 말했다.

서울 시내 아파트 최고 층수 35층 규제 논란 심화

재건축 초과이익 환수제 부활을 앞두고 서울시와 재건축 조합 간 갈등도 심화되고 있다. 작년부터 조합들이 초과이익 환수제를 피하기 위해 서둘렀지만 서울시로부터 번번히 퇴짜를 맞은 가운데 올해 들어서도 이 같은 기조가 이어질 것으로 보이기 때문이다. 게다가 초고층을 고집하는 재건축 아파트 단지의 경우 서울시가 최고 높이 35층 원칙을 고수해 협의점을 찾지 못하고 있는 상황이다.

서울 대치동 은마아파트의 경우 재건축 추진위원회가 2015년 12월 초고층 재건축 내용이 담긴 정비계획안을 처음 서울시에 냈으나 층수를 하향 조정하라는 지적과 함께 반려되기도 했다. 그 뒤 종전의 최고 50층에서 49층으로 1개 층 낮은 수정한 정비계획안을 다시 제출했지만 이 설계안 역시 서울시 원칙인 35층 기준을 웃돌아 보완이 필요하다는 이유로 반려됐다.

서울시가 최고 층수 35층 이하를 고수하는 데는 형평성 문제도 자리 잡고 있다. 이미 2030서울플랜에 맞춰 층수 규제가 이뤄진 아파트가 61개 단지, 5만여 가구에 이른다. 이런 상황에서 특정 단지에 대해 초고층 허용이라는 예외를 두는 것이 사실상 쉽지 않다. 김학진 서울시 도시계획국장은 “최고 층수 35층은 고층 아파트 개발 경향 등을 종합적으로 고려해 제안된 수치”라고 말했다. 이어 일부 단지의 예외 적용 요구에 대해 “2014년 이후 이 기준에 따라 사업을 추진 중인 단지와의 형평성 등도 고려해야 한다”고 덧붙였다.

강남 재건축 아파트 단지 주민들은 35층 규제 적용을 강력하게 반대하고 있다. 도시 미관을 위해서라도 초고층 아파트가 필요하며, 층수 규제는 획일적인 아파트를 양산할 수 있다는 비판이 그것이다. 근거 없는 높이 기준을 허용할 수 없으며, 35층으로 최고 층수를 규제하면 사업성이 나지 않는다는 주장도 나온다. 또 초과이익 환수제로 인한 재산권 침해 등을 주장하고 있다. 서울시 측은 “사회적 형평성과 도시공간 구조를 고려해 층수 제한 등 차등화된 기준을 마련하게 된 것”이라며 아파트 35층 층고 제한 완화 요구에 전혀 물러설 기미를 보이지 않고 있다. 이렇다 보니 입장이 견고한 시와 강남 재건축 아파트 주민 간의 마찰은 올해도 지속될 것으로 관측된다.