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[위 사진은 본 내용과 관련 없음/자료=한국인터넷언론인협동조합]
정부의 11.3부동산대책이 부동산 시장에 적잖은 변화를 몰고 올 전망이다. 대책이 발표된 후 새 아파트 분양권 투자 수요들이 △입주권 △기존 분양권 △수익형부동산 △뉴스테이 시장으로 눈을 돌리는 풍선효과가 발생하고 있는 것이다. 이번 대책은 분양권 전매제한에 집중돼 있어 입주권에는 규제가 적용되지 않는다. 때문에 업계에서는 강남4구와 과천시가 분양권 전매 규제를 소유권 이전 등기 시점까지 규제하더라도 조합원의 입주권 거래로 일부 가수요가 쏠릴 것으로 내다봤다.
실제 입주권의 경우 조합원 권리가액에 이주 비용을 뺀 돈을 지불해야 하기 때문에 일반분양과는 비교할 수 없을 정도로 목돈이 들어가는 반면 일반분양은 계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 지불할 수 있어 한 번에 목돈이 들어가지 않기 때문이다. 입주권과 분양권은 두 가지 모두 새 아파트를 소유하고 입주할 수 있는 권리를 얻는 것이지만, 조합원 물량은 ‘입주권’이고 사업의 마무리 단계에 속하는 일반분양 시점에 청약, 당첨 후 새 아파트가 준공되면 입주하면 ‘분양권’으로 불린다.
또한 11.3부동산대책 발표 이전에 이미 분양계약을 마친 기분양 사업지의 분양권의 경우 전매가 자유롭기 때문에 프리미엄이 상승 중이다. 부동산114에 따르면, 11월 3일 이전에 공급된 강남권 주요 분양 사업지로는 대치SKVIEW, 청담린든그로브, 반포센트럴푸르지오써밋, 래미안서초에스티지S, 삼성동센트럴IPARK, 반포래미안IPARK, 송파헬리오시티, 송파호반베르디움더퍼스트(B3), 신반포자이, 래미안블레스티지, 래미안루체하임, 디에이치아너힐즈, 송파두산위브, 방배마에스트로, 아크로리버뷰 등이 있다. 실제 이 단지들은 11.3부동산대책이 발표된 이후 최소 3천만 원부터 많게는 1억 이상 프리미엄이 붙었다는 게 현지 중개업자들이 전언이다.
나아가 부동산 전문가들은 수도권 내 제외 지역과 분양권 거래가 자유로운 수익형 부동산이 반사이익을 볼 것으로 예측했다. 수익형 부동산 중에서는 특히 소형아파트 대체 상품으로 떠오른 주거용 오피스텔에 관심이 쏠리고 있다. 그 중 이번 대책으로 강남4구가 집중 규제를 받음에 따라 강남권과 인접한 주거용 오피스텔이 주목을 받을 것으로 예상된다.
11.3부동산대책의 규제에서 자유로운 뉴스테이 역시 관심이 높아지고 있다. 뉴스테이는 정부가 중산층 주거안정을 목표로 새롭게 도입한 기업형 민간임대주택으로 청약 제한, 전매제한 등의 규제에서 자유롭고, 최대 8년간 안정적인 주거가 가능하다. 여기에 연말 DRS 대출 규제와 금리 인상 등으로 주택시장이 침체기로에 설 것이라는 예측이 나오면서 일반분양 아파트에 집중됐던 수요자들의 눈길이 점차 뉴스테이로 옮겨가는 추세다. 뉴스테이는 공공임대 아파트와 달리 중산층의 선호도가 높다. 정부의 적극적인 지원 하에 중대형 건설사들이 시공을 도맡으면서 입지 선정은 물론 설계, 주거 서비스에서도 차별화를 꾀하고 있기 때문이다.
유주택자에게 허용되는 유일한 임대아파트라는 점도 주목할 만하다. 영구임대, 공공임대, 행복주택, 장기전세주택 등 정부 정책에 따른 유수의 임대아파트들이 저소득층 무주택자들을 대상으로 하는 데 반해, 뉴스테이는 청약 자격을 제한하지 않아 주택소유 여부나 소득·자산 수준과 관계 없이 누구든 자유롭게 입주할 수 있다. 민간 건설사가 짓는 뉴스테이는 도시 외곽으로 내몰리는 공공임대 아파트와 달리 역세권 등 도심의 목 좋은 입지를 확보해 생활 인프라가 매우 풍부하며, 이로 인해 청약경쟁률도 높게 나타나고 있다.
하지만 부동산 시장을 급랭할 만한 금융 핵심 제재가 빠지면서 위와 같은 풍선효과가 다소 미비할 것으로 보는 시각도 있다. 일각에서는 수요자들이 분양권 전매 규제가 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 분양 상품을 찾는 움직임이 완전히 사그라지지는 않겠지만 풍선효과도 인기 수도권과 지방 일부 지역으로 국한될 것으로 내다봤다.
정부가 과열현상을 보여온 지역에 대해 비교적 강도 높은 부동산 규제방안을 내놓으면서 당분간 아파트 분양시장의 열기는 가라앉을 것으로 전망된다. 강호인 국토교통부 장관이 이번 11.3부동산대책을 ‘1단계 대책’으로 규정, 향후 지속적인 모니터링을 통해 후속 대책 가능성을 시사함에 따라 분양시장 이상 과열 분위기를 확실히 잠재울 수 있을 것이란 견해다. 과열현상이 지속될 경우 투기과열지구 지정은 물론, LTV·DTI 등 금융규제 강화 의지까지 내비치고 있어 연말로 갈수록 계절적 비수기와 맞물려 시장 분위기가 가라앉을 것이란 전망에 무게가 실리고 있다. 주택 정책의 변화는 서민 생활에 직접적인 영향을 미치기 때문에 성급하게 변화를 이끌기보다는 사회적 합의를 바탕으로 시급한 과제부터 점진적이고 꾸준하게 추진되어야 할 것이다.
