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11.3부동산대책, 과열된 청약시장 잡을까 ③

11.3부동산대책 조정 대상지역 선정기준 논란

정범선 기자   |   등록일 : 2016-11-08 11:50:04

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[11.3부동산대책 조정 대상지역/자료=국토부]

지난 3일 정부가 발표한 부동산대책에 따라 지역별로 차등화된 맞춤형 청약 규제에 나서면서 조정 대상지역으로 묶인 지역과 제외된 지역 사이에 희비가 엇갈리고 있다. 조정 대상지역은 청약경쟁률이 하락하고 집값이 떨어지는 등 타격이 불가피한 반면, 제외지역은 이로 인한 풍선효과가 기대되고 있기 때문이다. 이처럼 조정 대상지역 여부에 따라 주택시장 전망이 달라짐에 따라 선정기준을 두고 논란이 일고 있다.

국토부는 조정 대상지역에 서울, 경기 일부, 부산, 세종 등이 선정된 이유에 대해 서울의 경우 전반적으로 청약경쟁률이 높게 나타나고 있고, 입주 물량이 수요에 비해 상대적으로 적고 단일화된 시장이기 때문에 25개 구 전 지역을 선정했다고 설명했다. 경기도는 청약 수요가 집중되고 있는 미사, 동탄2, 다산 신도시 등이 위치한 고양, 남양주, 하남, 화성, 과천, 성남의 공공택지와 재개발·재건축 사업에 대한 기대감이 높고 향후 분양 예정물량이 집중된 서울 인근 과천, 성남의 민간택지가 선정됐다.

부산은 가격상승률과 청약경쟁률이 전국에서 가장 높은 수준인 동부산역권의 해운대, 연제, 동래, 수영, 남구가 선정됐으며 이 지역에는 공공택지가 없어 사실상 민간택지에만 적용된 셈이다. 아울러 인근 지역으로부터 인구가 다수 유입되고 있고 청약경쟁률이 최근 급증하는 등 과열이 우려되는 세종시도 지정됐다.

특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 과천시가 다른 지역보다 강화된 전매제한 기간이 적용된 이유에 대해서는 이들 지역이 주택가격상승률과 청약경쟁률 2개 요건이 모두 충족하면서 타 지역에 비해 과열 수준이 높고 과열이 지속될 가능성이 있으며, 시장 파급효과가 높아 전매제한 기간을 보다 강화해 투자수요의 감소를 유도할 필요가 있다고 판단했기 때문이다.  

부동산정보업체 리얼투데이에 따르면 올 들어 10월 말까지 조정 지역 37곳에서 분양한 아파트의 1순위 청약경쟁률은 평균 41.7대 1을 기록했다. 조정 대상 외 지역의 평균 경쟁률은 8.8대 1로, 5배가량 높은 수치다. 다만 국토부가 밝힌 청약경쟁률 5대 1를 초과한 기준을 적용하면 조정 대상이 더 많아졌어야 한다. 실제 규제 대상에 포함되지 않은 경기 의왕시 ‘의왕백운밸리 효성해링턴플레이스’ C2블록은 지난달 청약에서 무려 78.3대 1의 1순위 평균경쟁률을 보였다.

 구분

광역지자체

기초지자체

단지수

일반분양

1순위청약자

 평균 경쟁률

 조정 대상지역

서울특별시

 강남4구

9

2,962

94,622

31.9

 강남4구 외

33

7,317

167,941

23.0

 경기도

 과천시

1

114

4,125

36.2

 성남시

1

175

1,171

6.7

 하남시

12

4,986

148,581

29.8

 고양시

9

5,945

54,359

9.1

 화성시(동탄2)

22

14,808

389,551

26.3

 남양주시

13

6,689

76,065

11.4

 부산광역시

 해운대구

5

1,308

222,342

170.0

 연제구

5

1,468

307,382

209.4

 동래구

  6  

1,831

412,785

 225.4 

 남구

 3 

1,135 

159,520 

140.5

 수영구

1

141

554

3.9

 세종특별자치시

14

4,231

248,286

58.7

 합계

120

48,879

2,038,998

41.7

 조정 대상 외 지역

451

192,033

1,690,228

8.8

[2016년 1~10월 지역별 청약경쟁률/자료=리얼투데이]

반면 같은 지역에서도 청약경쟁률은 천차만별이다. 규제 대상에 포함된 경기도 고양시의 경우 지난 3월 일산서구 탄현동 ‘고양 일산 에듀포레 푸르지오’는 1순위 0.2대 1로 미달됐다. 이에 비해 고양 향동지구 ‘호반베르디움’은 31.1대의 평균 경쟁률을 기록했다. 업계에선 올해 평균 청약경쟁률이 수백대 1를 기록했던 부산이 1순위 청약기준만 강화됐을 뿐 전매제한 기간 강화에서 빠진 것에 의문을 제기하고 있다. 이에 대해 국토부 관계자는 “정량적 기준에 앞으로 과열 우려 여부 등 ‘정성적’ 판단을 추가해 최종 대상지를 선정했다”며 “지방 민간택지에 전매제한 조치를 하려면 주택법 개정이 필요해 부산의 경우 빠졌다”고 해명했다.

이번에 선정된 조정 대상지역 37곳은 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 종전보다 대폭 강화되기 때문에 올해 재건축 단지를 중심으로 고분양가 논란의 중심에 섰던 서울 강남4구와 경기 과천시는 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매가 금지된다. 이에 따라 고분양가 행진에 제동이 걸리고 청약경쟁률도 하락할 가능성이 제기되고 있다. 부동산 전문 정보제공업체 부동산인포 조사에 따르면, 이달 이후 연말까지 조정 지역 37곳에서 분양에 들어갈 아파트(임대물량 제외)는 41개 단지, 3만 2,838가구에 달한다. 전국 물량(14만 3,271가구)의 23%에 해당한다. 물론 지역별로 공공·민간택지 여부에 따라 전매기간이나 제한 여부가 달라지지만 대부분 조정 대상에 포함된다. 반면 연말까지 140개 단지, 11만 433가구는 조정 대상지역이 아니어서 규제를 받지 않는다.

 구분

광역지자체

기초지자체

단지수

총 가구수

일반분양

 조정 대상지역

서울특별시

강남4구

5

2,890

878

강남4구 외

21

17,998

9,356

경기도

과천시

1

1,567

489

성남시

0

0

0

하남시

0

0

0

고양시

1

690

690

화성시(동탄2)

3

2,337

2,337

남양주시

3

2,573

2,573

부산광역시

해운대구

3

2,511

2,511

연제구

1

270

270

동래구

2

1,585

914

남구

0

0

0

수영구

1

417

139

세종특별자치시

5

5,544

5,544

  합계

41

32,838

20,157

 조정 대상 외 지역

140

110,433

90,818

[11월 이후 연말까지 지역별 분양예정 단지/자료=부동산인포]                   * 임대아파트 물량 제외 (단위: 가구)

수도권의 인기 신도시인 위례신도시나 하남시 미사강변지구는 분양이 마무리 단계에 접어들면서 규제를 받는 신규 단지는 많지 않을 전망이다. 하지만 공급물량이 많이 남은 하남 감일·감북지구와 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구, 화성 동탄2신도시 등은 청약률에도 영향이 있을 것으로 예상된다. 부동산은 심리적인 부분이 크게 작용하는 만큼 11.3부동산대책 발표로 관망세가 더욱 짙어질 것으로 업계는 보고 있다. 저금리 기조 아래 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 분양권 전매 규제가 덜하거나 조정 지역 내 이미 분양이 끝나 전매제한을 받지 않는 단지, 조정 지역에서 제외된 단지 등에 유동 자금이 흘러갈 것으로 내다봤다.

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