스미다구 쿄지마(京島)지구의 마을만들기 사업

쿄지마지구(京島)는 도쿄의 대표적인 노후주거지 중 하나로 관동대지진 이후 도시기반시설 정비가 이루어지지 않은 상태에서 목조주택이 급속하게 증가하면서 형성되었다. 쿄지마지구 내에는 필지가 협소하고 접도조건이 불량한 노후주택이 블록 내부나 좁은 가로변에 입지하고 있었다. 고령의 주택소유자가 많아 주택개량에 대한 의욕이 낮고 자금도 확보하기 어려워 재건축이 정체되었다. 건축물이 노후화되고 공공시설은 부족하여 주거환경이 악화되면서 젊은 층이 유출하였다. 이로 인해 구역 내 고령화가 심화되고 지역이 쇠퇴하면서 주거지 정비의 필요성이 대두되었다.  

[쿄지마지구의 마을만들기 사업현황/자료=http://www.city.sumida.lg.jp/index.html]

노후주거지의 방재성능을 향상시키고 시가지를 개선하기 위해 종합적 마을만들기가 추진되었다. 1970년대에 전면 재개발이 검토되었으나 사업성이 낮아 부분적인 개선방식을 적용하였다. 1981년 스미다구와 지역주민으로 구성된 쿄지마지구 마을만들기협의회가 조직되었다. 이후 1983년부터 2013년에 걸쳐 도쿄도 목조밀집지역 정비사업이 추진되었는데, 1990년대 이후에는 사업주체가 도쿄도에서 스미다구로 이관되었다. 스미다구는 쿄지마 마을만들기센터에 약 10명의 직원을 상주시켜 지역밀착형 사업을 전개해 나갔다.

2000년에는 마을만들기계획을 재검토하여 공공이 우선정비노선에 해당하는 도로를 정비하고 해당 토지소유자가 자력으로 재건축할 수 있도록 지원하는 방식으로 전환하였다. 도쿄도와 스미다구는 함께 노후한 목조주택을 철거하고, 협소한 도로를 확폭·정비하였으며 목조주택의 불연화를 중점적으로 추진하였다. 2013년에는 불연화특구를 지정하여 민간의 주택개량을 종합적으로 지원하였다. 주택소유자 의향에 따라 주택을 개량하기 위해 건축, 법률, 세무 등 전문가의 상담체계를 구축하였다. 불연화촉진대책에 따라 세제혜택도 부여하고 불연화율은 53%에서 도쿄도 목표인 70%까지 향상시켰다. 

[쿄지마지구의 좁은 골목길/자료=http://www.city.sumida.lg.jp/index.html]

스마다구는 주택개량 지원기관으로 마을만들기 지원센터인 ‘마을만들기역(驛)’을 설치하였다. 마을만들기역은 주택에 대한 상담소 기능을 하며 쿄지마지구 마을만들기 협의회 사무국 업무도 병행하게 되었다. 특히 마을만들기역에서는 재건축 및 주택개량에 대해 종합적으로 컨설팅하는 제도인 ‘마을만들기 콘세르즈(concierge)’를 운용하였다. 건축, 법률, 세무 등 전문가가 주민을 직접 상담하며 주택소유자의 의향에 따라 구체적인 방안을 제안하도록 하였다.

주택개량의 체계적인 지원을 위해 지정된 ‘불연화특구’에는 노후주택 철거비, 신축주택 설계비 등에 대한 보조금 지원 제도와 불연화 재건축 시 고정자산세 및 도시계획세 감면의 세제혜택이 적용되었다. 특히 주택을 철거하고 공터로 방치할 경우 토지관련 세액이 4배로 증가하지만 불연화특구에서는 세제감면제도를 통해 노후주택 철거 후 공터로 존치하더라도 철거 전 세액이 적용)되어 5년간 고정자산세, 도시계획세가 감면된다. 또한 목조 또는 경량철골조 주택을 철거하고 주거용도 비율이 50% 이상인 내화건축물 또는 준내화건축물로 재건축하는 경우에는 고정자산세와 도시계획세가 5년간 전액 감면된다.

그 외 건축비 보조와 다양한 조건에 따른 가산보조금이 있다. 불연화 10년 프로젝트에서는 불연화특구 내에서 일정 기준을 충족하는 불연건축물을 건축한 건축주에 대해서 건축비(150만 엔)를 보조한다. 건축비보조금 이외에도 노후 건축물 철거, 건축설계, 건축선 후퇴에 의한 도로 확폭, 도로가각면, 주택불연화, 임대용 공동주택, 건축협정 준수, 합필건축 등에 따라 별도의 가산보조금이 지급된다.

시사점

일본은 공공이 미접도 필지를 매입하여 도로를 확충함으로써 주택개량과 마을만들기의 시작점을 마련하고 있다. 전문가를 현장에 파견하여 지역밀착형으로 사업을 추진하며 여러 가지 보조금과 세제혜택을 부여하여 주민의 주거환경 개선을 지원하고 부담을 줄여주려고 한다. 특히 쿄지마지구 마을만들기 사업 추진 시 지자체는 불연화특구를 지정하고 컨설팅, 보조금, 세제혜택 등 다양한 지원을 체계적으로 적용하여 주택개량 실현 가능성을 높였다. 주택개량 지원기관인 마을만들기역을 설치하고 다수의 담당자를 상주시켜 현장 필요에 대응하고자 하였다. 마을만들기 콘세르즈를 운영하여 주민이 전문가로부터 주택개량과 관련한 종합적인 컨설팅을 받을 수 있도록 지원하고 있다. 고정자산세와 도시계획세를 감면하고 철거비와 설계비에 대해 보조금 지원으로 주택개량에 대한 주민 부담을 줄였다. 다양한 조건에 따른 가산보조금을 지급하여 주택개량 시 공공성 확보를 유도하였다.