첫째, 공공임대주택 공급 방식을 다양화할 필요가 있다는 것이다. 기존에는 주로 택지개발사업에 의한 아파트 위주의 공급, 주택재정비 사업 시 임대주택 의무비율에 의한 공급, 기존주택의 매입 및 전세에 의한 공급 등을 통해 공공임대주택을 공급하였다. 기존의 공급 방식은 토지자원의 고갈, 주택재정비 사업의 쇠퇴, 비용 대비 비효율성으로 인해 한계에 이른 것으로 보여진다. 따라서 공공시설 부지 등 시유지를 활용한 공급, 기존의 공공시설 복합화 등에 의한 공급, 민간부문을 활용한 공급 등으로 공급 방식을 다양화할 필요가 있다.

둘째, 수요대응형 공공임대주택의 개발을 확대할 필요가 있다는 것이다. 과거 공공임대주택은 빈곤층, 사회취약계층, 주거취약계층, 저소득층, 철거민, 신혼부부, 청약저축 가입자 등에게 입주자격을 부여하였다. 저소득층의 규모에 비해 공공임대주택의 재고가 부족해 입주자격 자체가 특정 계층에게 유리하도록 설계된 측면이 있다. 이에 따라 저소득층 가운데 상당수는 제도의 틈새에 빠져 여전히 주거불안 상태에서 벗어나지 못하는 경우가 많다. 따라서 입주대상자의 욕구와 필요에 따라 공공임대주택의 유형을 다양화함과 동시에, 커뮤니티에 기반한 다양한 저소득층이 입주할 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다.

셋째, 공공임대주택 공급을 위한 신규 사업부지의 확보가 곤란한 상황이므로 향후 민간을 활용한 다양한 공공임대주택 공급 방식을 도입할 필요가 있다는 것이다. 이를 통해 유럽의 사회임대인(주택협회, 주택트러스트, 주택협동조합 등) 제도처럼 비영리부문인 사회주택 공급자의 등장 및 육성을 도모할 필요도 있다. 일단, 개발 잠재력이 남아 있는 민간토지를 임차하여 소규모 개발을 통해 공공임대주택을 공급하는 것을 모색할 필요가 있다. 민간토지 임차 방식은 공공이 민간의 토지나 노후주택을 활용하여 주택을 건설한 후 일정 기간 공공임대주택으로 활용하는 것이다. 노후주택을 소유하고 있거나 미이용 토지를 가지고 있지만 자력 개발이 불가능한 소유자를 대상으로 사업 참여를 유도해 소유자의 지분을 제외한 초과 건설분을 일정 기간 공공임대주택으로 활용한 후에 반환하는 방식이다. 소규모 개발을 통해 지속적으로 사업을 전개한다면 대규모 재정비사업의 정체로 인한 노후주택의 재고 관리 및 사회통합적 개발을 유도할 수 있다.

이와 함께, 노후주택을 공공이 공공임대주택으로 개축 또는 리모델링하고 토지소유자가 주택을 직접 관리하도록 하는 방식도 도입할 필요도 있다. 공공이 민간과의 계약기간에는 임대료를 시세의 80% 정도로 고정하는 공공임대주택으로 활용하도록 하며, 토지소유자가 입주자 모집과 주택관리 등을 담당하도록 한다. 계약기간 만료 시에는 토지소유자와의 권리관계가 청산되고, 건물 소유권을 이전하면 될 것이다. 토지소유자는 개축 및 리모델링 비용을 부담하지 않고도 거주권을 보장받으면서 주택을 개량할 수 있는 이점이 있다. 이 방식은 소규모 필지 단위의 공급 방식이므로 공공임대주택의 대량공급을 기대하기는 어렵지만 노후주택의 재고 관리 차원에서 주거환경정비가 가능하다. 또한 기존 주거지 내에 공공임대주택을 확보하여 고립화된 단지형 공공임대주택의 한계를 극복하는 동시에 사회통합의 효과도 기대할 수 있다.

넷째, 공공임대주택의 재정 문제에 대한 해법도 마련되어야 한다. 과거에는 LH공사, SH공사 등의 사업주체가 택지개발사업이나 주택공급사업을 통해 얻은 수익을 공공임대주택 건설에 사용하는 것이 일반적인 관행이었다. 하지만 최근 부동산 경기의 침체로 택지개발사업과 주택공급사업을 통한 수익창출은 어려워졌으며, 국민주택기금의 상환시기가 도래함에 따라 추가적인 대출 여력도 적다. 따라서 정부는 공공임대주택의 건설·운영에 필요한 소요재원을 사업주체에게 전가시키기보다는 보조금을 확대하는 방향으로 선회할 필요가 있다.

다섯째, 지나치게 복잡한 공공임대주택 입주자격, 임대료 체계를 전반적으로 조정할 필요도 있다. 현재는 어떠한 프로그램인가, 어느 시기에 공급되었는가에 따라 임대조건에 큰 차이가 있다. 가구의 소득수준이 아닌 건설 재원, 건설 시기, 임대주택 유형에 따라 임대료가 다르게 적용되고 있는데, 이는 수요자 중심보다는 공급자 중심으로 공공임대주택 공급·관리 정책이 시행되고 있음을 의미한다. 지역별 임대료의 형평성 문제도 있다. 따라서 현재의 복잡한 공공임대주택의 유형 및 관리 체계를 단순화하고, 입주자 간의 형평성을 높일 수 있는 방향으로 입주자격 및 임대료 체계를 정비할 필요가 있다.

기본적으로 공공임대주택 프로그램은 복지국가의 정책이다. 시장을 통해서는 쾌적하고 안전한 주거를 적정한 비용으로 구할 수 없는 저소득층을 위해 국가가 직접 임대주택을 공급하는 정책이다. 선진국들의 경우 물량의 차이는 있지만 거의 모든 나라가 공공임대주택을 공급하고 있으며, 이는 복지정책의 발전단계에 따라 일반적으로 시행하는 정책이다. 그러나 복지가 미성숙 상태인 개발도상국가는 경제 성장을 우선시하는 정책으로 인해 공공임대주택이 거의 공급되지 못하는 실정이다. 공공임대주택을 건립하더라도 전시적인 목적을 위해 소량을 짓는 데 그치고 있다. 오히려 광범위한 무허가 정착지를 묵인해주는 것을 통해 국가에 의한 직접적인 투자가 없이도 저소득층의 주택문제를 완화시켜 왔다.

공공임대주택 프로그램은 많은 재원이 소요되는 주택정책이다. 저소득층을 위해 일정한 품질 이상의 주택을 공급하기 위해서는 국가의 경제력이 일정 수준 이상으로 높아져 주거복지에 소요되는 비용을 감당할 수 있어야 한다. 재원이 마련되지 않은 상태에서 공공임대주택 프로그램을 추진하는 것은 사업 중단은 물론이고, 다른 사회적 부작용을 야기할 수 있다. 충분한 재원뿐만 아니라 국가 및 지역별로 다른 주거환경이나 사회·문화적 환경을 고려하는 것도 필요하다. 따라서 재정이 충분하지 않은 경우에는 해당 국가 및 지역의 주거환경이나 사회·경제적 상황에 맞는 방식으로 주거문제를 해결하려는 노력이 선행될 필요도 있다.

유럽의 많은 국가는 2차 세계대전 이후 공공임대주택을 공급하기 시작하였고 사회임대인 제도를 도입하여 시장과의 조화 또는 경쟁을 통해 공공임대 및 사회주택을 공급하고 있다. 이들 국가들은 1980~90년대에 재정 위기와 저성장을 경험하면서 공공임대주택 관련 보조금을 삭감하고 있고, 입주계층의 표적화를 확대하고 있는 추세이다. 국내 역시 이와 유사한 정책적 상황에 놓여 있다. 따라서 현재의 공공임대주택 재고를 효율적으로 관리하는 방안, 임대주택시장에 대한 규제의 도입 방안, 입주자의 자활을 촉진하여 더 많은 정책 대상자에게 혜택을 주는 방안, 민간부문(특히 비영리부문)을 활용한 공급 방안 등에 대한 해법을 고민하는 것이 요구되고 있다.