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주택임대차시장에서 나타나는 전세가격의 지속적인 상승과 월세의 확산 추세를 감안할 때, 민간임대주택 거주가구의 주거비 부담을 경감시키고 주거안정을 기할 수 있는 정책 방안을 마련하는 것이 중요한 과제가 될 것이다. 

민간임대주택 공급모델 및 활용방안 다양화

일차적으로는 저소득가구가 입주할 수 있는 공공임대주택 재고를 지속적으로 늘려가는 노력이 필요하다. 서울시의 지속적인 공급 노력으로 인해 2014년 말 기준 서울시 공공임대주택 재고는 전체 가구수 대비 6.4%까지 늘어났다. 향후에도 이러한 공급 노력은 지속될 필요가 있는데, 특히 청년·노인 등을 중심으로 1~2인 가구의 주거문제가 더욱 심각해질 수 있으므로, 이들의 필요를 고려하여 공공임대주택 공급모델을 다양하게 준비해나갈 필요가 있다.

공공임대주택 공급뿐 아니라 민간임대주택을 효과적으로 활용하는 방안도 고려해야 한다. 우선, 서울시가 다양한 내용으로 추진하고 있는 민간임대주택 활용 정책을 보다 통합적인 견지에서 체계화할 수 있는 방안을 강구하는 것이 중요할 것이다. 나아가 이 과정에서 임대인에 대한 공적 지원을 조건으로 임대료 인상률의 상한, 계약갱신 청구 등을 동일하게 적용하고, 민간임대주택의 공적 활용을 더욱 확대해나가는 방안이 함께 모색될 필요가 있다.

중앙정부의 정책에도 불구하고 임대료 연체 등으로 인해 주거 상실 위기에 처하는 가구들을 위해 서울시 차원이 주거 안전망을 구축할 필요가 있다. 서울형 주택바우처에 더하여 주거상담, 저렴한 주택의 알선, 소액보증금 융자, 임대료 체납보증 등의 프로그램을 추가로 개발해야 할 것이다. 더불어 민간단체들과의 협력을 바탕으로 지역사회의 자원을 활용함으로써 효율적인 지원체계를 마련하는 것도 중요하다.

청년·노인 세대를 아우르는 주택정책 개발

주택매매시장의 안정세 지속은 상이한 세대별 효과를 발생시킬 것이다. 일례로 은퇴자나 노인층은 안정적인 노후생활을 위해 일정 수준 이상의 월세 수입을 기대하지만 청년층은 보다 저렴하고 안정적인 주거를 필요로 하면서 세대 간 갈등이 더욱 증폭될 가능성이 있다. 따라서 향후 주택정책은 소득계층에 한정되지 않고 여러 세대의 주택수요를 아우르는 통합적 정책, 즉 ‘세대 친화적 주택정책’으로 발전할 필요가 있다.

우선, 세대별 주택수요가 다양하게 존재하지만 그동안 주택정책의 사각지대였던 청년이나 노인세대에 대한 주거지원을 강화함으로써 세대 간 정책 수혜의 형평성을 확보할 수 있도록 하는 접근이 있을 수 있다. 그리고 주택공급 모델의 하나로서 주택개발을 통해 여러 세대들이 공동으로 거주할 수 있도록 하는 방안을 모색할 수 있을 것이다. 향후 공공주택 단지 조성 시 세대별 주거특성을 고려하여 다양한 형태의 주택을 함께 공급하는 모델을 개발하거나 단지 형태가 아니더라도 개별 동에서 세대 간 혼합거주가 가능한 방안을 마련할 수도 있다.

마지막으로 은퇴자, 노인 등을 포함한 다주택자들이 보유하고 있는 주택자산을 활용하여 청년 등의 주거안정을 지원하는 방안을 생각해볼 수 있다. 현실적으로 공공임대주택 공급의 비약적 증가를 기대하기 어려운 상황에서는 민간임대주택을 운영하는 임대인에 대한 적절한 인센티브를 개발하여 청년 등을 위한 저렴주택으로 활용하도록 하는 세대 간 협력구조를 마련할 필요가 있다.

저층주거지 내 재고주택의 노후화를 막아야

현재와 같이 경과연수가 오래되고 아파트가 아닌 주택의 거래가 상대적으로 부진할 경우, 저층주거지 내 재고주택의 노후화가 가속화될 수 있다. 특히 주택매매시장의 안정화가 지속되면 제한된 주택수요는 신축주택 위주로 집중될 가능성이 더욱 높아질 것이다. 재고주택의 가치 저하가 발생하면 은퇴자, 노인 등은 보유주택을 이주나 자금조달을 위한 수단으로 활용하기 곤란할 것이며, 복지제도가 불충분한 상황에서 안정적인 노후생활에 어려움을 겪을 수 있다. 따라서 저층주거지 내 재고주택이 지나치게 노후되는 것을 방지하고, 주택시장에서 원활히 거래가 이루어지도록 하는 정책적 뒷받침이 필요할 것이다.

먼저, 저층주거지 내 재고주택의 관리체계를 마련하는 것이 중요하다. 주택의 노후 정도 등 주택 상태를 파악하고 빈집 정보를 지속적으로 축적해나가는 등의 노력이 필요하다. 또한 재고주택의 성능, 품질 향상을 위한 구체적인 정책수단을 확충해나가야 한다. 주택개량사업이나 소규모 정비사업 등 현행 정책수단에 대한 재정비, 상담 및 정보제공 서비스 개발, 각종 분쟁해소 방안 마련, 주택개량 관련 인력 양성, 기술개발 등 보다 종합적인 관점에서 지원 방안을 모색해야 할 것이다.

서울 주택시장의 주기적인 모니터링·주거실태조사 시행

매매시장, 전세시장, 월세시장의 가격 및 거래 동향, 주택공급 동향 등에 대한 주기적인 모니터링을 수행할 필요가 있으며, 이를 바탕으로 서울시민의 생활에 밀접한 시장 이슈를 발굴·분석하여 대응할 수 있는 선순환적인 흐름을 만들어낼 필요가 있다. 이에 더하여 서울시 거주 가구들의 주택수요 특성을 파악할 수 있는 주거실태조사를 정기적으로 실시하는 방안이 있을 수 있다. 서울시의 독자적인 주거실태조사를 시행하게 된다면, 가구 특성별·세대 특성별 주택수요를 파악하기 용이하고 그에 따라 맞춤형 주거지원이 더욱 효과적으로 이루어질 수 있을 것으로 예상된다.