[서울시 전세(좌), 월세(우) 거래량 및 거래비중/자료=서울부동산정보광장]

서울시 주택매매가격은 2008년 10월부터 정체단계에 접어들었으며 2011년 10월부터 2013년 8월까지 가격하락이 진행되었다. 그 후 정부의 주택거래 활성화를 위한 각종 정책적 노력 등에 힘입어 2015년 6월까지 매매가격이 소폭 상승하는 양상을 보이고 있다. 하지만 2009년 하반기부터는 대체로 물가 변동 폭을 벗어나지 않는 범위에서 전개됨에 따라 실질 매매가격은 정체 또는 안정세 상태가 유지되고 있다고 볼 수 있다.

반면, 서울시 전세가격은 2012년 9월부터 2015년 6월까지 34개월 연속 상승하고 있어 ‘전세난민’이라는 신조어가 나타날 정도로 전세 거주가구의 어려움을 가중시키고 있다. 매매가격 변동과 달리 대체로 물가 변동률을 상회하고 있어 실질 전세가격도 증가하고 있는 추세이다. 매매를 통한 시세 차익 가능성이 감소하면서 임차수요가 늘어난 반면, 임대인은 월세를 통해 임대 운용수익을 추구하게 되면서 전세의 수급 불균형이 발생했기 때문이다. 그 결과 2011~2014년간 전월세 거래 중 전세 비중은 감소한 반면, 월세 비중은 늘어나는 추세이다.

월세시장, 소형·신축주택 중심으로 비중 확대

2011~2014년 서울시 전월세 실거래 자료를 분석해보면, 월세시장의 확대 현상을 보다 다각적으로 살펴볼 수 있다. 우선 신규 거래되는 주택의 유형은, 전세의 경우 아파트가 과반을 차지하나 월세는 단독·다가구주택 비중이 가장 높은 것으로 나타났다. 하지만 월세 거래의 경우 타 주택유형의 비중이 점차 늘어나는 추세로, 월세 거래가 여러 주택유형으로 확산되고 있음을 짐작할 수 있다.

가구당 거래가격을 살펴보면, 전세 거래에서는 3억 원을 초과하는 거래가 늘어나고 3억 원 이하 거래를 감소하는 등 고가 전세 거래가 증가하고 있다. 월세의 경우, 소위 ‘반전세’의 증가로 전세보증금 대비 월세 보증금 비율이 80%를 초과하는 거래와 20% 이하인 거래가 함께 늘어나고 있어, 고가 월세와 저가 월세가 동반 증가하고 있는 상황으로 볼 수 있다. 면적과 경과연수에 있어서는 전세의 경우 40㎡ 초과~60㎡ 이하이고, 10년 초과 15년 이하 경과된 주택이 주축을 이루고 있지만, 월세는 40㎡ 이하이고 5년 이하 경과된 주택의 비중이 가장 높게 나타났다. 소형주택, 신축주택을 중심으로 월세화가 빠르게 진행되고 있는 상황이라 할 수 있다.

주택시장 구조적 변화 ‘신호’

전세 수급 불균형에 의한 전세가격의 지속 상승과 월세 거래의 증가로 대별되는 현재의 시장 상황은 주택재고의 양적 안정세, 주택의 시세 차익 감소 등 주택 관련 요인뿐만 아니라 경제의 저성장 국면 진입, 저금리 기조 등을 배경으로 나타나고 있다는 점에서 일시적 현상으로 간주하기 어렵다. 오히려 주택시장이 새로운 변화 단계에 접어들었음을 알리는 신호로 이해하는 것이 타당할 것이다.

이미 우리나라 경제가 2011년 이후 잠재성장률 및 물가상승률 하락 등 구조적 변화 단계에 접어들었으며, 여기에는 2008년 글로벌 금융위기에 따른 수요 위축도 일조했다는 지적이 적지 않게 제기되고 있기 때문이다. 또한 최근 산업연구원(2015)은 2030년 이후 총 인구 감소, 2016~2017년 생산연령인구(14세 이상~65세 미만) 감소 등 인구전망을 기초로 한국경제가 2010년대 후반에 2%대, 2020~2040년은 1%대의 경제성장에 그칠 것으로 내다봤다. 이러한 경제성장 둔화는 내수 침체를 유발할 가능성이 높은데, 주택시장에서는 매매수요를 위축시켜 현재와 같은 전월세 시장의 성격을 지속·강화하는 요인으로 작용할 수 있다.

※ 본 기사는 서울연구원의 「서울시 주택시장의 변화특성과 정책과제」 보고서를 토대로 작성되었습니다.