그동안 임대주택은 저소득층 또는 취약계층을 대상으로 주거복지를 위한 정책 대상으로 다루어져 왔다. 하지만 저금리 시장기조와 월세시장으로 빠르게 전환 중인 임대차 시장구조 변화에 대응하여 공공에서 제공하고 있는 임대주택은 자금 및 재정상태의 한계로 인하여 공급물량이 한정적이며 시기적절한 공급을 못하고 있는 실정이다. 또한 수익성 확보가 우선순위인 민간의 입장에서도 일정 기간 임대 후 바로 분양전환 하여 임대주택 재고물량은 지속적으로 감소하고 있다. 

이러한 현황에서 그동안 중산층을 대상으로 하는 민간주도의 임대주택은 지원에 비해 과도한 규제로 인하여 공급이 제한적이었고, 수익성 확보를 위하여 저품질의 임대주택을 공급할 수밖에 없었다. 따라서 임차거주를 희망하는 중산층 수요자들은 저품질의 임대주택을 기피하였고, 사적인 임대시장에 더욱 의존하여 지속적으로 주거부담이 가중되어 왔다. 

[임대주택 유형별 비교/자료=국토교통부]

이러한 문제점을 해결하고자 정부는 지난해 1월 주거안정대책의 일환으로 중산층을 위한 새로운 임대주택 유형인 ‘기업형 임대주택’을 제시하며 각종 규제개혁, 택지지원, 자금지원, 세제지원, 인프라구축 등의 혜택을 제공하여 민간주도의 임대주택 공급확대를 유도하고 있다. 특히, 정부는 기존의 5/10년 공공임대와 5년 민간임대의 임대의무기간 설정에 대한 실효성 논란을 고려하여, 10년 공공임대는 폐지하고 8년 민간 장기임대(준공공)와 4년 민간 단기임대로 단일화하였다. 이를 토대로 기업형 임대주택은 「민간임대주택법에 관한 특별법」, 「도시 및 주거환경정비법」을 따르는 8년 민간장기임대(준공공)로 분류된다.

[민간 임대주택 사업유형 변화/자료=국토교통부]

또한 민간이 임대주택을 공급할 경우에는 기업형 임대주택을 ‘뉴스테이(New Stay)'라는 별도의 브랜드를 사용하여 주변보다 비슷하거나 저렴한 시세로 공급해야 한다. 정부에서는 공급과정에서 기존 임대주택과 달리 최소 임대의무기간, 보증금 및 임대료 연 5% 이내 상승률의 최소한의 규제만 적용하며 수익성을 확보할 수 있도록 지원하며, 민간에서는 최소 임대의무기간이 종료된 시점에서는 시장 상황에 따라 분양 전환을 하거나 임대 운영을 지속하거나 통 매각을 통한 사업자변경을 선택할 수 있다.

한편, 기업형 임대주택사업의 학술적·법적인 개념은 아직까지 정의된 것은 없다. 다만, 1.13 주거안정대책에서 민간임대사업을 일반형과 기업형으로구분하였기에 기업형 임대사업은 “8년 장기 임대주택을 일정 호수 이상을 임대하면서 종합적인 주거서비스를 제공할 수 있는 사업”으로 규정할 수 있다. 단, 일정 호수란 300가구(건설임대) 혹은 100가구(매입임대) 이상을 의미하며, 종합적인 주거서비스란 시설물 관리에서부터 세탁, 청소, 식사제공 등 생활편의와 관련한 모든 서비스를 포함한다. 

기업형 임대주택의 분류

기존의 임대주택은 임대주택법 제2조에 따라 크게 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분되어 왔다. 먼저, 건설임대주택은 재정, 기금, 공공택지 내에 건설하는 임대주택을 의미하는 공공건설임대주택과 공공건설임대주택을 제외한 임대주택을 의미하는 민간건설임대주택으로 세부적으로 구분할 수 있다. 다음으로 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등에 의한 방법으로 임대주택을 마련 후 임대를 하는 형태를 의미한다. 하지만 기업형 임대주택의 경우에는 공급유형과 사업자유형에 따라 다음과 같이 구분된다. 

(1) 공급유형에 따른 분류= 기업형 임대주택은 공급예정인 지역의 상황에 따라 1~2인 가구를 위한 도심형과 3~4인 가구를 위한 패밀리형으로 구분된다. 먼저 도심형의 경우에는 서울 도심과 지하철 역세권 등 직주근접 위치에서 공급되는 경우를 의미하며, 전용면적 25~59㎡ 소형으로 구성된다. 따라서 젊은 직장인 또는 소형주택에 대한 수요층이 많은 지역에서 공급된다. 다음으로 패밀리형의 경우에는 이미 기반시설이 갖춰진 수도권 일대에서 공급되며 전용면적 59~85㎡인 중소형으로 구성된다. 따라서 도심에 비해 저렴한 비용으로 안정된 주거공간을 찾는 가족 단위의 수요층이 많은 지역에서 공급된다. 

유형	특징
건설·위탁형	건설업체가 8년 장기 임대주택을 건설하고 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하여 관리
매입·위탁형	매입 임대사업자가 8년 장기 임대주택을 매입하고 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하여 관리
리츠형	건설사, 투자자, 주택임대관리회사 등이 공동으로 리츠 등을 설립하여 계획·시공·관리 업무를 일괄 수행

[기업형 주택임대사업자의 유형/자료=국토교통부(2015.1)]

(2) 사업자유형에 따른 분류= 기업형 임대주택은 임대사업자가 8년 이상 임대주택을 공급하며 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하여 관리하는 ‘건설·위탁형 임대사업자’와 매입임대사업자가 8년 이상 임대주택을 매입한 후 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하는 형태인 ‘매입·위탁형 임대사업자’ 그리고 은행 등의 투자사, 건설사, 임대관리회사 등이 함께 리츠를 설립하여 계획부터 시공 및 관리 업무까지 종합적으로 사업을 수행하는 ‘리츠형 임대사업자’로 구분할 수 있다. 

기업형 임대주택의 공급 현황 및 문제점

과거 임대주택은 공공임대 또는 민간임대 방식으로 공급되어 왔다. 하지만 한국토지주택공사(LH), 도시공사 등 공공기관에서 공급해오던 공공임대 형태는 자금 및 재정 적자를 이유로 서서히 감소하였고, 주택공급방식의 다각화를 위해 한국토지주택공사(LH)가 소유한 자체 건설용지에 임대주택을 공급하는 ‘공공임대리츠’나 민간에서 주도적으로 개발사업을 제안해 진행하는 ‘민간제안 임대리츠’ 그리고 한국토지주택공사가 민간에게 매각 분양이 가능한 용지에 사업을 진행하는 ‘수급조절 리츠’ 등의 형태가 상대적으로 증가해왔다. 하지만 최근에는 임대리츠 방법으로 사업을 추진할 경우, 수익성이 낮으며 사업성을 확보할 만한 토지를 확보하기가 어렵다는 평가를 받았다.

이러한 한계점을 개선하고자 국토교통부는 2015년 1월 13일 기업형 임대주택 육성 대책에서 민간제안 리츠와 수급조절 리츠를 기업형 임대리츠로 통합하여 관리하며, 기금은 기업형 임대리츠에 대한 출자규모를 확대하기로 하여 기업형 임대주택 공급 활성화에 긍정적인 계기를 마련하였다. 특히, 이번 기업형 임대주택사업에서 시범사업지구로 지정된 ‘인천 도화동, 수원 권선동, 서울 신당동, 서울 대림동’의 경우에는 1차 ‘민간제안형 임대리츠’ 형태로 인천도화 뉴스테이 기업형 임대, 대한 제1호 뉴스테이 리츠, 대림동 해피투게더 스테이 제1호 리츠, 신당동 하나스테이 제1호 리츠라는 이름으로 추진되고 있다. 또한 시범사업지구에는 초기 사업자금부담을 완화시켜주기 위한 시세 대비 할인된 택지공급 가격과 낮은 금리의 주택기금 대출 그리고 건설임대기간 중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 종합금융보증 등 다양한 방면으로 수익성 개선을 위한 보완 장치를 제공하고 있다.

[사업지구별 사업 추진계획/자료=국토교통부] 

하지만 각 시범사업지구별로 투자자, 기관, 건설사 등 다양한 사업 참여자의 이해관계를 조정하는 과정에서 수익성을 확보하기 위하여 ‘사업주최 선정, 모집 가구수, 공급유형, 공급면적, 보증금 및 임대료’ 등을 변경하다 보니 당초 사업추진 일정은 계획보다 앞당겨지거나 연기되는 등 원활한 사업추진을 못 하고 있는 실정이다. 따라서 시시각각 변하는 시장상황에 대응하여 사업과 관련한 의사결정권자의 보다 유연한 판단기준이 요구된다고 판단된다. 이를 토대로 보다 유연하게 사업을 진행한다면 시기적절한 공급으로 시장수요를 충족시키며 안정적인 사업구조로 정착될 것으로 기대된다.