[집주인 리모델링 임대 시범사업/자료=한국토지주택공사]

국토교통부가 ‘노후주택 정비’와 ‘임대주택 확보’의 두 마리 토끼를 잡기 위한 집주인 리모델링 임대 시범사업을 선보인다. 집주인 리모델링 임대사업은 대학생·독거노인 등 주거취약계층에게 저렴한 임대주택을 공급하고, 임대주택을 공급하는 집주인에게는 자산 증식의 기회나 생활비를 제공하면서 소규모 건축에 종사하는 중소 건설업체에게 새로운 일자리를 제공하는 일거삼득의 효과를 누릴 수 있는 사업이다.

[집주인 리모델링 임대 시범사업 개요/자료=국토교통부]

◆ 사업 개요= 집주인 리모델링 임대사업은 집주인이 기존의 집을 허물고, 대학생·독거노인을 위한 1인 주거형 다가구 주택을 건축하기로 하면 최대 2억 원을 금리 1.5%로 융자해준다. 집주인은 다가구 임대주택 완공 후 8~20년 중에서 자신이 원하는 기간을 선택해 시세의 80% 수준(저소득층의 경우 50%)으로 대학생·독거노인에게 임대주택을 공급하고, 만실을 기준으로 산정한 매월 임대료 수입에서 융자금 상환금액 및 임대관리 수수료(7%) 등을 공제한 금액을 확정적으로 지급받게 된다. 특히 그동안 임대주택 관리의 전문성과 노하우를 축적한 LH가 집주인의 다가구 임대주택 건축과정을 컨설팅하고, 집주인 대신 공실 리스크를 모두 부담하면서 임차인 모집·관리, 임대료 수납, 융자금 상환 등을 실시하는 등 임대 업무 전반에 대한 관리도 실시한다. 집주인은 관리 부담 없이 정해진 기간 동안 예상 임대 수익을 확정 지급받고, 임대기간 종료 시 개량된 주택을 반환받을 수 있다.

[집주인 리모델링 임대 시범사업 개요/자료=국토교통부]

◆ 사업 대상= 집주인 리모델링 임대는 10년 이상 경과한 단독주택·다가구주택의 소유자는 물론, 공지(空地)인 토지의 소유자도 신청할 수 있다. 다만 집주인 선정 시 1주택자·고령자(은퇴세대)·1순위 담보설정 가능자를 우대하고 소득이 적을수록, 임대 공급예정 호수가 많을수록 좋은 평가를 받을 수 있게 했다. 대학생이나 독거노인 등 1인 주거형 임대주택 수요가 많은 지역이거나 교통 편리성 등 접근성이 좋을수록 유리하도록 입지 평가기준을 마련하였다. 또한 노인 주거밀집지역인 집주인을 우대하고, 해당 지역에서 선정되는 주택은 무장애시설·비상연락시스템 등을 갖춘 노인형 다가구주택으로 공급한다. 노인형 다가구주택에 거주하는 독거노인은 인근의 다양한 노인복지시설을 이용할 수 있도록 연계서비스를 제공받고, 거동이 불편한 경우 방문 돌봄서비스를 이용할 수 있도록 지원한다.

임차인의 경우 무주택자로서 재학 중이거나 3개월 이내에 입·복학 예정인 대학생과 단독세대를 구성하는 만 65세 이상 독거노인을 1순위 대상으로 선정한다. 이때 월세는 시세의 80% 수준을 적용하고, 보증금은 12개월간 월세 수준에 상당한 금액을 납부하도록 할 예정이며, 주거급여 수급자 또는 도시 생활근로자 월평균 소득의 70% 이하인 대학생과 독거노인에게는 시세의 50% 수준으로 제공한다. 1순위자인 대학생·독거노인의 임대 수요가 미달인 경우에는 대학원생과 취업준비생(졸업 후 3년 이내인 무직자)을 대상으로 모집공고를 실시해 2순위 임차인 자격을 부여하고, 2순위자까지의 모집공고에도 임대 수요가 미달인 경우에는 일반인까지 모집 범위를 확대한다. 다만, 이 경우에도 임대료는 시세의 80% 수준을 유지할 계획이다.

◆ 기금 융자 및 사업 방식= 융자 상품은 집주인이 선택하는 임대기간에 따라 확정 수익이 달라지는 점을 감안해 ‘연금형’과 ‘자산형’으로 구분된다. ‘연금형’은 집주인이 선택한 임대기간 동안 발생하는 임대료 수입이 설계비·공사비 등 총 사업비용보다 커서 매월 수익을 연금처럼 지급받을 수 있다. 은퇴세대로서 단독주택을 소유한 고령층이 선택하기에 유리하다. ‘자산형’은 짧은 임대 위탁기간(최하 8년)의 선택으로 단기간에 신축 다가구주택을 자신의 소유로 만들 수 있는 유형으로, 임대기간에 발생하는 임대료 수입이 총 사업비용보다 작아 융자금 상환의 일부에 대해 본인 부담이 필요하다. 다만 ‘자산형’의 경우 임대기간에 융자금의 65%를 분할 상환하고, 만기에 나머지 35%를 일시 상환하는 혼합 상환 방식이 허용돼 임대기간 동안 본인 부담을 없애고 확정 수익도 얻을 수 있다. 특히 일시 상환의 만기 도래 시 2년 단위로 임대 위탁 계약기간을 연장할 수 있도록 하여 집주인은 상환 부담을 줄일 수 있다.

사업 방식은 집주인이 미리 정해놓은 건축설계사·시공사와 건축과정을 진행하는지에 따라 ‘지원 방식’과 ‘협의 방식’으로 구분한다. ‘지원 방식’은 집주인이 사전에 선정한 시공사 등이 없는 경우 LH가 건축설계사와 시공사 선정과정을 지원하는 방식이다. 건축제도, 절차 등을 잘 모르는 집주인은 ‘지원 방식’을 선택하여 LH의 안내에 따라 경쟁입찰방식으로 경쟁력 있는 건축설계사와 시공사를 선정할 수 있다. ‘협의 방식’은 집주인이 표준 설계·시공 기준에 적합한 건축설계사와 시공사를 선정하면 LH가 적합성 여부를 판단하는 방식이다. 건축 경험이 있거나 시공사 등과 거래 경험이 있는 집주인의 경우, 이 방식을 통해 자신이 원하는 시공과 건축이 가능하다. 집주인 리모델링 임대사업은 단독주택을 허물고 다가구주택을 신축하는 소규모 건축인 만큼 중소 설계·건설업체가 참여할 수 있는 기회를 제공해 새로운 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망된다. 

[집주인 리모델링 임대사업 건축 전후 조감도/자료=국토교통부]

집주인 리모델링 임대사업은 독거노인·지방 출신 대학생 등 주거취약계층에게 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하면서 집을 소유하고 있지만 생활비가 부족한 은퇴세대에게는 연금처럼 임대료 수입을 지급하고, 노후화된 단독·다가구주택을 개량하여 도심 주거환경 개선에도 일조하는 등 기존의 문제점은 해소하고 다양한 계층에게 혜택이 부여되도록 함으로써 서민·중산층 주거안정 강화에 일조할 것으로 기대된다.