9.2 주거안정대책 - ②기업형 임대주택(new stay) 활성화

[뉴스테이(new stay) 추진 계획/자료=국토교통부] 

집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화함에 따라 자가점유율은 지속적으로 감소하는 반면 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 반면, 임대주택 공급은 저금리, 낮은 집값 상승 등으로 인해 전세에서 월세로 빠르게 전환되고 있는 추세이다. 또한 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중도 매년 꾸준히 늘어나고 있어 향후 월세 거주 비중은 지속적으로 증가할 전망이다. 이러한 월세 거주 비중의 증가는 서민 및 중산층의 주거비 부담을 상대적으로 크게 증가시키는 것으로 이에 따른 주거불안도 점차 늘어나는 상황이다. 따라서 주거불안을 줄이기 위해서는 장기간 거주가 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요성이 있다.

기업형 임대사업(new stay)은 직접 임대주택을 건설하거나 기존 주택을 매입하는 방식을 통해 대규모로 임대주택을 관리해나가며, 직접 또는 위탁의 방식으로 임차인의 수요에 맞게 세탁·청소·이사·육아·수선 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업이다. 뉴스테이 정책은 중산층의 주거불안을 해소하기 위해 기업주도로 좋은 품질의 기업형 임대주택을 공급하는 주거혁신 정책으로, 이를 통해 기업형 임대주택을 집중 육성하고 서민층 전세공급 확대를 통해 전세난을 완화시키는 한편 내수시장 활성화 등을 정책목표로 한다. 임차인에게는 분양주택과 비슷한 품질의 주택에서 차별화된 주거서비스를 제공받고 적정수준으로 관리되는 임대료를 납부하며, 희망할 경우 최소 8년 동안 거주할 수 있고 임대료는 상승률을 연간 5% 이내로 제한해 부담을 덜 수 있도록 했다. 기업형 임대사업자에게는 임대료 상승제한과 임대 의무기한 등 최소 규제만 남기고 규제를 대폭 완화해 조성원가 절감, 세제 혜택, 용적률 완화 등이 가능하도록 했다.  

정부는 「민간임대주택에 관한 특별법(뉴스테이법)」국회 통과(8.28 공포)를 계기로 중산층을 위한 뉴스테이 사업을 본격화했다. 이번 9.2주거안정대책에서 제시된 뉴스테이 활성화 방안으로는 올해 시범사업 성과를 가시화하여 연내 1.4만 호 리츠영업인가를 완료하고, 이 중 6천 호에 대해 입주자를 모집하는 것이다. 추가로 LH 부지를 활용해 연내 4천 호를 공모할 계획으로 3차 공모는 수원호매실(800호)·화성동탄2(500호) 등 1,300호, 4차 공모(11월)는 대구금호(594호)·김포한강(900호)·인천서창2(1,208호) 등 2,700호가 대상이다.

이와 더불어 다양한 부지를 활용하여 ’16년에 뉴스테이 공급량을 최대 2만 호로 확대한다는 방침이다. LH 보유 민간 매각용지·자체 부지 등을 통해 1만 호를 공급하고, 공급촉진지구 지정을 통해 5천 호 내외를 공급할 계획이다. 올해 말 「뉴스테이법」 시행 직후 영등포 공장부지를 포함한 5개 내외 부지를 촉진지구 예정지로 발표하고 ’16년 상반기 중에 지구지정을 완료할 예정이다. 먼저, 정부가 예정지로 밝힌 서울 영등포 문래동 롯데푸드 부지 1만 5,359㎡는 노후 공장시설 부지로 이곳에 뉴스테이 500가구를 공급하기로 했다. 영등포 공장부지는 롯데자산개발이 나서서 관리·책임 및 임대 운영 업무를 맡게 된다. 시행은 롯데푸드가, 시공은 롯데건설이 맡는 것으로 뉴스테이를 건설하고 임대 관리에서 주거서비스까지 책임지는 방식으로 진행된다.

[뉴스테이 공급촉진지구 예정지인 영등포 공장부지 위치도/자료=국토교통부]

「뉴스테이법」에 따르면 공급촉진지구 지정이 가능한 면적을 도시지역의 경우 5,000㎡ 이상, 비도시지역은 주변 토지계획 등과 연계한 개발이 가능하도록 도시지역과 인접한 지역은 3만㎡, 그 외 지역은 10만㎡ 이상으로 정한 바 있다. 촉진지구가 10만㎡  이하인 경우 촉진지구 지정을 신청할 때 지구계획 승인, 주택사업계획 승인, 건축허가 등을 포함하여 신청할 수 있도록 하였다. 또한 기업형 임대주택 공급촉진지구에는 문화시설이나 판매시설이 허용되고, 다세대·연립주택 등을 5층까지 지을 수 있게 된다. 

재개발·재건축 지역을 활용해서도 4천 호 내외를 공급할 계획으로 우선, 일반분양분에 대한 미분양 우려 등으로 사업이 장기 지연된 광주광역시 누문지구(11.1만㎡)에서 3천여 호 공급을 추진한다. 국토교통부는 지난 7일 광주광역시와 기업형 임대주택 공급을 위한 협약을 체결했다고 밝혔다. 우선 비수도권 정비구역에서는 최초로 ’18년까지 광주 누문 도시환경정비구역에 뉴스테이가 공급된다.

[광주 누문 도시환경정비사업 대상지/자료=국토교통부]

광주 누문 도시환경정비구역은 지난 ’06년 추진위원회 승인으로 사업을 개시하였으나 대형평형 위주의 세대구성, 미분양 리스크로 인한 시공사 선정 등 사업성 부족으로 정비사업 진행이 중단된 상태였다. 이에 정부는 주택도시기금이 출자하는 임대리츠 설립 후 일반 분양분을 매입하여 뉴스테이를 최대 2,896호 공급한다는 계획이다. 광주광역시는 정비계획 변경, 도시계획심의, 건축심의, 사업시행인가 등 ‘정비사업 연계형 뉴스테이’에 필요한 행정절차를 적극 지원하고, 관할 구역 중 뉴스테이를 추진하기 적합한 지역을 적극 추가 발굴하여 「뉴스테이법」에 따른 뉴스테이 공급촉진지구 지정도 추진하기로 하였다.

광주 누문 뉴스테이는 도시환경정비사업에서 조합원에게 배정되는 물량을 제외한 나머지를 임대사업자가 설립하는 임대리츠에 매각하는 방식으로 진행된다. 조합은 일반분양분을 시세보다 저렴한 수준으로 임대리츠에게 매각하여 뉴스테이 임대사업자의 수익성을 개선시키고, 광주광역시는 누문구역의 용적률을 상향하여 조합이 임대리츠에 매각한 일반분양분을 확대함으로써 조합원의 분담금을 당초 수준으로 유지할 수 있게 지원한다. 국토부는 광주광역시와 협력하여 광주 누문구역에 대한 정비계획 변경, 사업시행 인가를 ’16년 3월까지 마치고, 조합과 임대사업자 간 사전 매매계약 체결, 임대사업자의 임대리츠 설립 등을 차질 없이 진행해 ’16년 중 광주 누문 뉴스테이가 착공될 수 있도록 할 계획이다.

[일반분양분 매각 방식 사업 구조도/자료=국토교통부]

또한 주거환경개선사업을 활용하여 1천 호를 공급할 계획으로 사업성이 양호한 3개 내외 주거환경개선지구 매입임대 방식 등으로 뉴스테이를 공급하되, 일정호수 이상 뉴스테이를 공급 시 복합개발이 가능하도록 용도지역 상향 범위를 준주거까지 허용한다.

마지막으로 뉴스테이 활성화를 위해 재무적 투자자(F1) 등의 적극적인 참여를 유도하는 방안으로 F1에게 1순위 우선주 출자를 허용한다. 기금의 리스크 분산을 위해서 뉴스테이 모자(母子) 리츠를 도입하여 기금은 母리츠에 출자하고 母리츠가 다수의 子리츠에 재출자하는 방식을 추진한다. 이와 함께 모리츠 주식상장, P-ABS 발행 등을 추진하여 F1 참여를 유도한다.