[사회주택의 한 유형인 복합주택 개념도/자료=서울시]

우리의 사회주택은 역사가 짧고, 규모도 미미하다. 수년 전부터 일부 민간을 중심으로 주택협동조합이나 비영리단체를 조직해 공급하기 시작했다. 올해 들어 서울시가 나서면서 탄력을 받는 모양새다. 서울시는 국내에서 처음으로 지난 1월 ‘사회주택 지원 조례’를 제정했다. 조례에 근거해 ‘사회주택 위원회’와 ‘사회주택 종합지원센터’를 설치, 사업을 추진 중이다.

사회주택은 공공에서 토지를 민간에 장기간 저렴하게 빌려주면 민간사업시행자가 그 땅 위에 건물을 지어 주거빈곤층에 저렴하게 장기 임대해주는 방식으로, 입주자들은 시세 80% 이내의 저렴한 임대료로 최소 10년~최장 20년간 살 수 있어 이사 걱정, 임대료 부담, 집주인과의 갈등 없이 거주할 수 있다는 장점이 있다.

사회주택의 토지 임대료는 감정평가기준으로 최초 설정하되, 10년 단위로 재계약하고 이때 2년간 연 2% 이내로 인상률을 제한한다. 사업시행자는 자체 재원을 투입해 건물 신축 및 리모델링한 후 청년층을 포함한 입주자에게 장기임대한다. 주택을 건설하거나 매입할 때 드는 비용 중 토지가 차지하는 비율은 주택 노후도에 따라 60~80%로 큰 비중을 차지하는데, 시가 이런 토지 비용 부담을 덜어줌으로써 사업시행자는 실제 입주자에게 더 저렴한 임대료로 주택을 공급할 수 있게 된다. 사업비가 부족할 경우에는 사회투자기금(총 사업비 70% 이내, 연이율 2%, 5년 만기 일시상환 조건) 또는 준공공임대주택 융자자금(연이율 2%, 10년 만기 일시상환 조건)으로 조달할 수 있다.

서울시 사회주택 사업은 ▲빈집 리모델링 주택 ▲시구 유휴부지 및 SH공사 부지 활용 ▲민간토지 활용 등의 형태로 진행된다. 빈집 리모델링 주택은 정비사업해제구역 및 정비사업구역내 빈집을 활용해 저렴한 1인가구 전용 임대주택을 공급하는 것을 말한다. 개인 소유 공가주택을 임대해 리모델링한 뒤 시세의 80% 이하로 재임대한다. 최소 6~10년간 거주할 수 있다. 연간 35~50개 동(동당 5가구 입주)을 공급할 계획이다.

[성동구 사근동 유휴부지 위치도 및 현황/자료=서울시]

시구 유휴부지를 활용한 사업은 사업시행자가 시구 유휴부지에 주택을 건립한 뒤 기부채납하는 방식이다. 시행자에게는 장기간 운영권이 보장되며, 사업성 확보를 위해 재정을 지원한다. 현재 성동구 사근동(2,353㎡)에서 시범사업을 추진 중이다. SH공사 부지를 활용한 사업은 마포구 서교동(7가구, 신축), 성북구 삼선동( 5가구, 리모델링) 및 미매각부지를 활용한 신내3지구(사회초년생주택 50가구), 은평뉴타운(보육주택 100가구) 등의 사업이 진행 중이다.

민간토지도 활용한다. 민간공동 출자 형태와 도시재생과 연계한 방식이 있다. 민관공동출자 방식은 사회적 경제주체가 원하는 토지를 서울시가 매입한 뒤 장기(40년)로 대부하는 형태다. 입주자들은 10~20년간 거주할 수 있다. 도시재생 연계형은 뉴타운사업 또는 재개발사업 해제구역에 핵심시설 개념으로 주거와 상업시설이 혼합된 복합주택을 건립하는 것을 말한다. 현재 가리봉 뉴타운 해제구역을 시범지구로 지정한 상태다.

서울시는 올해 시범사업 11개 지역(260여 가구) 등 앞으로 매년 10개 지역 이상에서 사업을 추진할 방침이다. 최경주 서울시 주택정책과장은 “기존 임대주택 공급방식은 많은 어려움에 직면한 상태”라며 “공공과 민간이 협업하는 새로운 방식을 강구하고 있다”고 말했다.

[서울 마포구 성산동에 공급된 1인가구 공동주택/자료-함께주택 협동조합] 

민간 차원의 사회주택 조직은 ▲함께주택 협동조합 ▲민달팽이 주택협동조합 ▲소통이행복한주택(소행주) ▲가양동 육아 주택협동조합 등 10여 개가 있다. 이들은 뜻을 같이하는 사람들이 모여 조합을 결성한 뒤 다가구 주택 등을 매입, 리모델링해 저렴하게 임대한다. 예컨대 ‘함께주택 협동조합’은 2013년 33명이 모여 조합을 결성한 뒤 마포구 성산동 다가구주택을 매입, 리모델링했다. 현재 1인가구 10명이 입주한 상태다. 보증금 1천만 원에 월세는 주변시세의 80% 수준인 30만 원이다. 이 사업에 들어간 총 비용은 7억 8천만 원~8억 원으로, 5억 4,500만 원을 융자했고 입주자보증금 1억 원(1천만 원X10명), 월 임대료 300만 원, 조합원 가입비 2,700만 원 등으로 자금을 동원했다. 모자란 비용은 조합에서 개인대출 및 공모사업 등을 통해 자체적으로 마련했다. 소행주처럼 서울시와 손잡고 토지임대부 형태로 공급하는 사례도 있다.

최근 공급되는 사회주택은 공동체를 지향한다. 서울시의 협동조합형 공공임대주택과 여타 민간비영리 사회주택들이 그 예이며, 지난 3월 서울시가 공급한 여성안심주택 역시 지역의 주거복지센터에서 공동체 활성화를 위한 다양한 프로그램을 진행하며 함께 사는 주거문화를 시도하고 있다. 현재 민간 비영리조직에 의해 공급된 대부분의 사회주택들은 공유공간을 확보하고 민주적 의사결정구조를 가지고 있으며, 정책의 사각지대에 놓여 있던 자신들의 주거권을 회복하는 동시에 지역 사회에서의 주거문화를 공동체 중심으로 바꿔나가고 있다.