서울시는 올해 35층 이하만 지을 수 있던 아파트 높이 제한 기준, 즉 35층룰을 폐지하고, 지역여건에 따라 유연하게 층수를 정할 수 있도록 방향을 재설정했다.

2014년 서울시는 35층을 넘는 아파트를 지을 수 없도록 규제했다. ‘2030 서울도시기본 계획’에서 ‘무분별한 초고층 건물의 난립을 방지하고, 도시경관 및 도시 공간 구조를 고려한 계획적인 높이관리가 이뤄질 수 있도록 중심지 위계별 최고층수를 차등 관리함-일반 주거 지역 용도의 제3종 일반 주거는 35층 이하, 복합은 50층 이하‘ 건물의 높이 규정을 구체적인 층수로 명시했다. 스카이라인을 비롯한 도시의 경관관리를 위해서다.

경관관리의 필요성은 아파트 층수가 35층을 넘지 못하게 된 배경이 됐다. 층수를 제한하지 않고 지나치게 높아지면 문화재나 주요 산을 너무 많이 가릴 수 있기 때문이다. 이것은 고층 건축물과 인접한 저층 주택들이 받은 여러 불이익 또한 문제가 된다.

도시기본계획은 최상위 법정 계획인 만큼 예외가 없었다. 계획이 실행되는 동안 35층이 넘어가는 아파트 재건축 사업은 단 한 건도 진행되지 않았다. 약 9년간 지속하던 ‘35층룰’은 사라졌다. 2040 서울도시기본계획에서 서울시는 ‘지역 특성을 고려한 높이 관리로 유연하고 특색 있는 스카이라인을 창출하고 도시경관의 창의성과 공공성을 확보한다’며 스카이라인이 답답하고 획일적으로 만들어졌다고 판단했다. ‘35층룰’을 적용하고 지나치게 경직됐다는 것이 이유였다. 룰을 삭제한 이유 역시 스카이라인을 창의적이고 다양하게 만들려는 조치였다.

하지만 ‘35층룰’의 폐지에 대해 우려하는 의견도 적지 않았다. 이미 35층 아파트도 굉장히 고층 아파트로 ‘룰’을 폐지하면 주거지역과 상업지역의 구분을 하지 않겠다는 뜻이나 다를 바 없다는 지적과 함께 높이 상한선이 주거지역에서 꼭 필요하다는 입장이었다. 그뿐만 아니라 저층의 주거지역 같은 경우 햇볕이 들지 못하고 그늘이 상시로 생길 수 있으며, 앞마당이 훤히 내려다보이는 등 사생활 침해 문제가 발생할 수도 있다. 또한 모든 아파트가 한강 조망을 원하기 때문에 바람길이 막힐 가능성도 무시할 수 없었다. 무한 높이 경쟁이 도시에 끼칠 악영향에 대해서 고심해야 한다는 것이다.

서울시의 높은 스카이라인을 만들기 위한 움직임은 이미 시작됐다. 지난해 폐지한 높이 규제를 먼저 적용한 50층 아파트의 재건축이 확정됐다. 이 밖에도 많은 정비사업이 몰려올 것으로 예상한다.

또한 그동안 북한산과 남산, 국회의사당 주변 건축물 높이를 제한한 서울의 고도지구를 제대로 완화함에 따라 서울 스카이라인과 도심 경관에 변화가 전망된다. 구상안에 따르면 서울의 주요 산인 북한산과 남산 등과 주요 시설물인 국회의사당, 경복궁 주변은 고도지구로 지속 관리해 경관을 유지 및 보호한다.

경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도 제한의 목적이 명확하기 때문에 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지한다. 고도지구 중 가장 큰 규모의 북한산은 제2종일반주거지역의 고도 제한을 현재 20m에서 28m까지 완화하며, 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 45m(15층)까지 추가 완화할 방침이다. 시는 특화경관지구가 도로 및 공원 등을 포함해 실효성이 적은 상황에서 지역 여건에 맞는 유연한 한강변 경관 형성을 위해 지정을 해제하고 경관 계획으로 관리하기로 했다.