[규제합리화를 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안/자료=국토교통부]

정부가 지난 9월 1일, 신도시공급을 중단하고 재건축 규제를 완화하는 내용의 '규제합리화를 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안'을 확정·발표했다. 정부는 '최근의 매매시장은 큰 틀에서는 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황이다'라며, '과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁한다'고 전했다. 또한 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화하여 주택시장의 활력을 회복해 나가기로 했다. 이번에 발표된 내용은 크게 두가지로 나뉜다. 첫째, 주택시장 활력회복을 위해 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편, 과도한 부담완화, 주택 공급방식 개편을 추진하기로 했다. 이를 위해, 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화한다. 또 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 평가비중을 강화하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다. 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정한다. 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다.

서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사  선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다. 다만, 시공사 선정과정의 투명성을 위해, 지자체가 시공사 공사비 등을 공시해야 한다. 다섯째, 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화한다. 한편, 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우, 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리를 강화한다. 아울러, 재정비 사업증가로 인한 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조하여 사업시기를 조정해나갈 계획이다.

또한, 무주택자에게 집중되 있는 청약기회를 유주택자에게도 늘리고, 복잡한 청약제도를 국민이 알기쉽게 단순화한다. 국민 및 기업의 과도한 부담 완화를 위해서는 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, ‘기부채납에 관한 지침’을 마련한다. 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제도 완화한다. 85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다. 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년)도 완화한다. 주택 공급방식 개편을 위해, 대규모 택지 공급시스템인 '택지개발촉진법'을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다. 택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다. 그리고 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도한다. 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부는 시범적으로 후분양한다.

둘째, 주택시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환하여, 시장기능을 활용하여 전월세 시장 안정을 도모해나가고, 공공부문은 서민의 주거 안정을 도모하기 위해 장기임대주택 공급확대, 주거비 부담완화 등에 역량을 집중하되, LH의 재정여건을 감안하여, 민간의 임대주택 투자를 유도해나가기로 했다. 이에 올해 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중 6천여호의 입주시기를 1~2개월 단축한다. 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환을 유도한다. 아울러, 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠(1만호) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만호를 공급한다. 임대리츠 활성화를 위해는 세제·금융지원을 지속·강화할 계획이다. 준공공임대 활성화를 위해서는 신규 분양주택에 대한 매입자금 지원한도를 확대(5호→10호)하고, 구분등기가 곤란한 다가구 주택에 대해서는 준공공임대 등록시 면적제한(85㎡이하)을 폐지한다.