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공동체주거의 이해④

지역맞춤형 공동체주거 조성 및 제도 개선 방안

유재형 기자   |   등록일 : 2021-09-30 18:20:14

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지역별 쉐어하우스 사례 / 출처: 건축도시공간연구소

 

앞서 살펴본 봐와 같이 공동체주거 조성을 위해서는 물리적 및 사회적 환경에 영향을 고려하지 않을 수 없다. 이에 따라 공동체주거는 지역맞춤형이 필요하고 지역맞춤형 조성 방안에 대해 검토하기 위해서는 지역의 구분이 필요하다. 교통편의성이 높은 역세권 지역, 대학가 지역, 도시 내 쇠퇴지역 세 가지로 구분하였다.

 

역세권 셰어하우스는 교통편의성이 높은 지역(역세권)으로 학생, 직장인(사회초년생) 수요가 높다. 이지역은 서울, 경기, 인천 등 다수의 사례가 해당되며 강남역 주변에 위치한 셰어하우스 하품, 바다쉐어하우스, 선릉역 및 역삼역과 인접한 루온하우스가 이에 해당한다. 그밖에 부산 송스빌 셰어하우스 양산점은 부산2호선 증산역과 인접한 아파트단지의 한 세대로 물금택지개발지구와 인접한 양산 신도시 일대에 위치한다.

 

대학가 셰어하우스는 대학생, 대학원생, 교환학생의 재학생과 졸헙 후 취업준비생이 수요계층이다. 이지역의 셰어하우스는 대학교 통학시간을 줄이고 대학교 시설(취업센터, 도서관 등) 이용이 편리하면서 시세대비 낮은 주거비를 충족할 수 있는 조건에 부합한다. 셰어하우스 초기부터 시작하였던 우주를 포함하여 코티에이블, 만인의 꿈 등 다수의 사례가 해당한다.

 

창업 셰어하우스는 쇠퇴지역인 구도심 지역 또는 근린생활시설, 주택 등 노후 건축물이 밀집되어 있는 지역으로 취미나 유사 직업군을 중심으로 입주자가 구성된 경우도 있으며 역세권, 대학가와 같은 입지 조건보다는 입주자 구성을 위주로 조성된다. 입주자는 예술인, 음악인, 디자인 등 다양하며 청년 창업이나 쇠퇴지역 활성화 사업과 연계하여 조성된다. 대전 꿈꿀통 셰어하우스는 청년 창업공간을 중심으로 셰어하우스로 확장된 사례이다.

 

 

 

주택유형 재구성 사례 / 출처: 건축도시공간연구소

 

주택유형에 따른 공간구성을 살펴보면, 2017년 기준 1년 동안 다세대주택 사례가 급증하였다. 이러한 경향은 셰어하우스 전용으로 신축하는 것 보다 기존의 주택 구조를 셰어하우스로 활용하고 있음을 보여준다. 기존 주택을 셰어하우스로 이용 시 건축물의 기능향상을 위한 대수선 또는 일부 증축하는 리모델링이 이루어지는 경우보다 경미한 수선에 그치는 경우가 많다.

 

아파트는 기존 구조에서 변경 없이 그대로 사용하는 경우가 많으며 아파트단지-건물-단위세대와 같이 범위에 따라 기본 방법시설이 갖추어져 있다. 부대복리시설, 외부 공간이 있고 전용주거지역에 위치한다는 점에서 다른 주택유형과 차이가 있다. 단독주택, 다가구 및 다세대주택은 기존 주택 구조를 개조(리모델링)하여 사용하며 최근 해당 사례가 증가하고 있다. 그밖에 숙박시설, 고시원 등 전체 건물을 리모델링하여 셰어하우스로 사용하는 사례도 있다.

 

개인공간 및 공용공간의 구분을 살펴보면, 국내 셰어하우스는 2인실 이상의 다인실 사례가 많은 것이 특징이다. 국외 사례는 1인실 의 개인 침실이 확보되고 그 외 공간을 공유하는 형태가 다수이며 2인 이상의 다인실은 게스트하우스와 같은 단기 숙박시설에서 제공된다. 개인공간의 확보가 중요한 것은 다인실의 경우 임시거처로의 기능인 경우가 많기 때문이다. 현재 국내의 셰어하우스는 운영관리 기반이 형성되고 있는 과도기적 단계로 거주의 기능보다는 임시거처(단기거주) 성격을 보이고 있다.

 

한편, 국내에서 다인실 비율이 높은 것은 주거비에서 기인한다. 침실이 1인실 또는 디자인실(2인실 이상)로 침실 사용형태에 따라 임대료에 차이를 두고 있기 때문이다. 1인실의 경우 침실을 제외한 현관, 거실, 부엌, 발코니, 현관의 내부 공간은 공용 공간이 되고, 다인시르이 경우 침대를 제외한 방 내부부터 공용 공간이 된다. 다만, 기존 주택구조에서 침실 수나 사용형태는 조정이 가능하나 화장실 및 욕실은 입주자 수 대비 적정 시설마련에 제한이 있다.

 

기존 주택 구조를 개조하여 사용하는 경우 세면대, 변기, 샤워실, 욕조를 구분하여 이용 효율을 높이고자 하는 경우도 있다. 기존 주택 구조를 유지하는 경우 새로운 계획 보다는 사용방식에 따른 시설 지원과 적정 공간의 확보가 필요하다. 이를 위해서는 관련 기준을 마련하는 것과 기준의 적용 여부를 관리하는 것이 병행되어야 한다.

 

 

 

개업 준비에서 퇴거 절차까지 주택 소유자와 운영관리 사업자와의 역할 분담 / 출처: 건축도시공간연구소

 

지역맞춤형 운영관리 방안에 있어 셰어하우스 운영방식은 주택소유자 직영, 전문 운영자 위탁운영, 전대차 방식이 있다. 주택소유자가 직접 운영하는 방식은 주택소유자가 입주자 모집 및 계약, 셰어하우스 운영 및 관리 등을 전담하는 방식이다. 위탁운영 방식은 주택소유자는 입주자와 임대계약을 하고 입주자 모집 및 상담, 셰어하우스 운영 및 관리는 전문 운영자에게 위탁하는 방식이다.

 

전대차 방식은 주택소유자는 전문 운영자에게 셰어하우스로 사용할 주택을 임대하고 운영자는 입주자에게 다시 임대하는 방식으로 입주자 관리를 포함한 셰어하우스 관리를 전문 운영자가 전담하는 방식이다. 현재 지점 수가 적은 곳은 소규모 운영업체나 주택소유자가 운영사로부터 컨설팅을 받아서 직접 운영하고 셰어하우스 지점 수가 많은 운영업체는 위탁운영방식과 전대차 운영방식을 병행하는 것으로 파악되었다.

 

운영방식에 따른 관계자 역할분담에 있어 국내에서는 셰어하우스의 수가 증가하고 있으나 기간이 짧고 실태파악이 면밀하게 이루어진 상황은 아니나 민간시장에서 하나의 주거모델로 인식되거나 셰어하우스 운영체계가 정착되기 보다는 시행착오를 겪으면서 정책해가는 과도기 단계로 볼 수 있다. 따라서 공공 부문에서는 셰어하우스 조성 및 운영에서 일어나는 실질적인 문제점을 파악하고 관계자의 역할분담과 지원제도 마련이 필요하다.

 

예를 들어, 입주자의 입장에서는 계약, 주택상태, 생활규약, 운영관리를 확인해야 한다. 운영업체는 계약, 입주자 상담 및 생활 전반의 관리 등을 전담한다. 그러나 현재까지는 셰어하우스 관계자인 입주자, 운영자, 주택소유자 간의 역할 분담, 문제 발생 시 책임소재에 대한 명확한 안내가 법적 근거가 부재한 상황이며 지원 제도도 미흡한 실정이다.

 

지역맞춤형 공동체주거 조성을 위하여 제도개선 방안에 대해 살펴보면, 먼저 주거개념의 재정립이 필요하다. 예를 들면, 주택법 등에서의 주택에 대한 개면 정의를 기간에 관계없이 돌립 혹은 공동의 주거 생활을 할 수 있는 건축물 및 그 부속토지로 조정하는 것과 같이 다양한 주거방식과 행위를 포괄할 수 있도록 재정의가 필요하다.

 

사회적 관계에 의해 형성된 가족 구성원을 위한 최저주거기준의 개정이 필요하다. 기존 최저주거기준은 가구구성이 혈연에 의한 가족 구성원을 중심으로 최소주거면적 및 용도별 실의 개수를 제시하고 있다. 이는 사회 전반에서 가족 개념이 혈연을 기반으로 하고 있는 것을 전제로 인식되고 있기 때문이다. 셰어하우스와 같은 가구구성은 1인 가구가 증가하고 가구원수가 감소하면서 가족을 중심으로 구성된 가구 외에도 목적에 따라 사회적 관계 하에 구성되는 가구로 볼 수 있다. 이외에도 육아, 교육 등 목적에 따라 세대 단위로 주거공동체가 형성된다. 이렇게 형성된 가구 또한 지속적을 유지되기 보다는 유동성이 있다. 최저주거기준은 이러한 변화를 반영하여 양질의 주거환경 조성과 관리를 유도할 필요가 있다.

 

특히, 주택의 기본 평면 구성에서 공동체주거는 1인가구, 비혈연 관계의 가구구성과 같은 다양한 주거 방식과 행위를 포함하면서 기존 주택의 공간구성과는 다른 관점에서 접근할 필요가 있기 때문이다. 가구구조의 변화에 대응하는 사회적 구성 관점에서의 최저주거기준 마련이 필요하다.

 

 

공동체주거 조성을 위한 가이드라인() / 출처: 건축도시공간연구소

 

위 내용을 바탕으로 규모, 건축물 용도(주택유형), 최소 시설기준에 포함되어야 하는 공유 공간 비율, 경계벽 및 바닥구조, 대피공간, 피난통로 유효폭, 소방시설, 창문, 마감재료 등의 기준을 제시한 가이드라인을 제시하면 다음과 같다.

 

5인 이하의 공동체주거는 기존의 주택 유형에서 비교적 용이하게 조성할 수 있는 시설이므로 건축물 용도를 제한하지 않고 기존의 주택건설기준 항목 중 일부로 개인실 간 경계벽, 바닥구조는 차음성능만을 확보하도록 최소 기준을 적용할 수 있다.

 

10인 이하의 공동체 주거는 건축물 용도를 단독주택, 다중주택으로 조성하는 것을 권장하고 최소면적기준에서 공유공간의 비율을 35% 이상으로 유도하고 피난통로 유효폭을 확보하고 대피공간(피난발코니 등)을 설치하도록 가이드 할 수 있다. 20인 이하의 공동체주거는 단독주택(최소면적기준 이상규모), 다중생활시설로 조성하는 것을 권장하고 소방시설, 비상구, 창문, 소방완비증명, 불연재료 사용 등 다중생활시설의 건축기준 및 안전관리기준을 적용하도록 가이드 할 수 있다.

 

20인 초과의 공동체주거는 가장 큰 유형으로 분류할 수 있으며 모든 기준을 빠짐없이 적용하도록 하고 전용면적 대비 여가시설등 공유공간의 면적을 40% 이상 확보하도록 가이드 할 수 있다.

 

관련 제도 개선에 있어서는 공유공간 확보를 위한 제도적 지원이 필요하다. 먼저 주차장 설치 규정 완화를 들 수 있으며 20~30대 청년비율이 높은 공동체주거의 경우 역세권 지역에 입지하여 대중교통을 이용하는 거주자의 비율이 높기 때문에 주차장 설치 규정 완화가 가능할 것이다.

 

다음으로 공유 공간 확보 기준의 유연성이 필요하다. 공동체주거 내 거주의 질을 확보하기 위해서는 위생시설, 취사시설, 여가시설, 관리시설 등 적정 공유공간의 비율이 산정되어야 한다. 현재까지는 공유공간의 비율이나 면적을 확보하는 제도나 기준이 미흡한 상황이다. 

 

한정된 건축 면적 내에서 적정 비율의 공유공간을 확보하기 어려우므로 필요한 경우 주차장 설치 완화공간을 공유공간으로 활용하여 설치 가능하도록 하는 방안과 주택 건물과 별도로(부지 내 또는 인접한 부지를 활용 가능) 커뮤니티 공간이나 여가 공간을 설치하도록 기준을 유연하게 마련할 필요가 있다.

 

이처럼 관련 제도의 개선 방향은 기존 가족 중심의 전통적인 주거개념에서 공유주거 형태의 주거방식과 가구구성을 반영한 주거 개념으로 확대할 필요가 있다. 공동의 생활공간에 대한 사용 인원수나 규모별 계획기준이 마련되어야 하며 셰어하우스의 경우 양질의 주거환경을 위해 공용공간과 개인공간에 대한 적정 주거기준이 필요하다. 무엇보다 지역별 조성 방안과 함께 모든 지역에서 공통적으로 참조할 수 있는 범용 가이드라인이 필요하다.

 

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