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공동체주거의 이해③

국외 공동체주거 관련 제도

유재형 기자   |   등록일 : 2021-09-30 18:16:47

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빈집을 활용한 셰어하우스의 장점(일본) / 출처: 건축도시공간연구소

 

먼저 일본의 셰어하우스 육성정책의 배경과 동향에 대해 살펴보면, 최근 일본에서는 한 주택에 가족 구성원이 아닌 여러 명의 사람들이 공동으로 거주하는 이른바 셰어하우스가 주목을 받고 있다. 이러한 셰어하우스는 임대 주택의 한 종류로 분류되기는 하지만, 일반 임대 주택과 달리 거실, 부엌, 욕실, 화장실 등을 다른 입주자와 공공으로 사용하는 형태의 주택이다.

 

최근 이러한 셰어하우스는 다음과 같이 거주자들 간의 네트워크 구축 가능, 국제 교류의 장 기능, 빈집 등 부동산 재생 사업의 방안으로 활용이 가능하다는 장점을 바탕으로 인기를 얻고 있다. 특히 일본 셰어하우스의 대표적 기업인 히츠지 부동산셰어하우스 백서에 의하면 기존의 주택을 리모델링하여 활용하고 있는 셰어하우스가 전체의 90%를 차지하는 것으로 나타났으며 셰어하우스는 공급자 측면에서도 사업성을 바탕으로 여러 사람에게 임대료를 얻을 수 있기 때문에 한 세대에게 전부 임대하는 것보다 수익의 안정성을 확보할 수 있는 장점이 있다.

 

또한, 일본에서는 빈 집을 그대로 방치할 경우 빈집 등 대책 추진에 관한 특별 조치법을 통하여 6배의 고정 자산세를 내야하기 때문에, 셰어하우스로 활용하면서 세금의 문제를 해결할 수 있다.

 

셰어하우스는 고령자, 장애인, 외국인 등 주택과 관련된 사회적 약자의 주거 안정 방안, 빈 집 문제의 해결 방안으로서 고려되고 있으며, 일본의 국토교통성은 보다 적극적으로 활용할 수 있도록 셰어하우스의 운영 관리 등에 관한 정보 제공을 목적으로 하는 셰어하우스 가이드북을 정리하여 발표하였다. 이 셰어하우스 가이드북에는 셰어하우스의 개요, 셰어하우스의 운영관리의 각 단계 및 주요 유의사항, 주택 확보 필요 배려자를 대상으로 한 셰어하우스의 유의사상을 비롯하여 주요 사례와 각종 셰어하우스 운영에 관한 정보 등으로 구성되어 있다

 

 

 

셰어하우스의 운영 관리 방식의 개요(셰어하우스 가이드북) / 출처: 건축도시공간연구소

 

국토교통성의 셰어하우스 가이드북에서는 일본에서 셰어하우스의 운영 관리의 방식을 크게 자주방식(주택 소유자가 셰어하우스에 관한 모든 절차를 담당하는 방식), 위탁방식(일부 운영 관리 업무를 운영 관리 업자에게 위탁하는 방식), 서브리스방식(주택 소유자가 운영 관리 사업자에게 물건을 임대하고, 운영 관리 사업자가 새로운 입주자에게 전대하는 방식) 3종류로 나누었다.

 

장단점을 살펴보면 자주방식은 운영관리 비용을 줄일 수 있으나 건물주가 직접 운영을 하는데서 발생하는 부담이 생긴다는 단점이 있다. 위탁방식은 운영관리의 대부분을 전문 운영 관리 사업자가 대행해주기 때문에 건물주에게 부담이 적으나 공실의 리스크와 위탁비용의 지출의 단점이 나타난다. 마지막으로 서브리스 방식은 운영 관리 대부분을 운영 관리 사업자가 하는 장점이 있으나 다른 방식 대비 임대료 수입이 가장 적은 단점이 있다.

 

 

 

일본 셰어하우스 분포 현황(2013) / 출처: 건축도시공간연구소

 

일본 국토교통성의 주택국은 셰어하우스의 현황을 파악하기 위하여 실제 이용자의 유형, 소득, 비용, 면적 등 셰어하우스 및 거주자의 현황을 파악하고자 2011년과 2013년 두 차례 조사를 실시했고 전국 총 2,744개의 사례를 종합한 결과 대부분의 셰어하우스가 수도권 인근에 위치하고 있으며 거주연령이 20대에서 30대로 확대되는 경향을 보이는 것으로 나타났다.

 

특히, 전체 셰어하우스 중 약 75%2,057개소는 도쿄에 집중되어 있으며, 사이타마 129개소, 타나가와 244개소, 치바 65개소 등 대부분의 셰어하우스는 수도권 인근에 위치하고 있는 것으로 나타났으며 도쿄의 2,057개 셰어하우스 중 90%(1,932)는 도쿄의 중심부인 23구에 집중되어 있는 것으로 나타났다.

 

셰어하우스 운영의 경우, 일본 셰어하우스의 60%는 서브리스(전대)방식으로 운영되고 있으며 입주자 평균연령은 28.9세로 점차 30대 초반의 비중이 확대되는 추세를 보이는 것으로 나타났다.

 

저렴한 임대료로 인하여 사회적 거주 문제 해결에 대한 방안으로 모색되기도 하였으며 지방도시를 중심으로 빈집의 증각가 사회적 문제로 나타남에 따라 이에 대한 효율적인 방안으로 여겨지기도 하였다. 따라서 셰어하우스의 사회적 요구와 효용 가치가 증가함에 따라 규제 완화의 움직임에 대한 논의들이 등장함에 따라 준내화 구조 설치 및 피난경로 확보, 복도의 폭에 대한 규제 등의 기준을 완화하였다.

 

지원제도로는 20174월 주택확보 필요 배려자에 대한 임대주택의 공급 촉진에 관한 법률에 의거 저소득자, 육아 세대 등 주택 확보가 필요한 사람들의 입주를 거부하지 않도록 민간 임대주택 및 빈집을 활용한 임대 주택을 지원하는 주택 안전망 제도가 있다. 특히, 셰어하우스는 특별 기준을 적용하여 셰어하우스의 기본적 주거 수준 확보를 지향하고, 이를 충족할 경우 많은 지원을 하고 있는 이른바 셰어하우스 등록제도가 있다.

 

 

미국 SRO 사례(LUCHA Humboldt Park Residence) / 출처: 건축도시공간연구소

 

미국은 주거취약계층을 위한 주택공급을 위해 SRO(Single Room Occupancy) 주택공급 정책을 추진하고 있다. 19세기 후반 미국 대도시는 일거리를 찾기 위해 몰려든 사람들로 인해 인구가 급증하였으며, 1인 가구 수도 증가하였다. SRO 주택은 직업이 불안정한 근로자 외에도 예술가, 작가, 고정 수입을 가진 노인에게도 저렴한 주거공간을 제공하였다. 이렇게 취약계층 대상의 주거시설 제공을 위해 공용공간을 공동으로 사용하는 SRO 주택의 건설이 해결방안으로 제시되었다.

 

SRO 거주자들은 생활 및 참을 잘 수 있는 공간을 점유하지만 위생 또는 식사와 관련된 공간을 다른 거주자들과 함께 공동으로 사용한다. SRO 주택 내의 가구 수에 대한 법적인 제한이 없으나, 지역 정책에 따라 주택 규모에 대한 법적 기준이 있으며, 미국 주택도시개발부(HUD)에서 지정한 특수주거유형으로 노후화된 호텔 및 이용되지 않는 학교 또는 공가 등을 주택으로 리모델링하여 저소득층, 노숙자 등 사회적 보호가 필요한 주거빈곤계층을 위한 주거지원 프로그램과 병행하여 제공된다.

 

미국 주택도시개발법에 따라 주택품질기준(Housing Quality Standars : HQS)인 위생시설, 취사 및 쓰레기 처리, 공간 및 보안, 온열 환경, 조명 및 전기, 구조 및 자재, 실내 공기 품질, 수도, 납성분 페인트, 접근성, 위치 및 근린지역, 위생상태, 화재경보기의 13가지 항목에 대해 규정하고 있다. HQS의 목적은 사람들이 생활할 주택이 거주에 적합한 최저수준을 충족시키도록 하기 위한 것으로, 주택법에서는 주로 구조적인 안전이나 화재 발생을 최소화하기 위한 시설 등에 관심을 두고 있는 것에 비해, HQS는 사람이 거주하기에 전반적으로 안전하고 편리한가에 더 중점을 두고 있다.

 

 

호주 루밍하우스의 기간에 따른 1인당 필요 바닥면적 / 출처: 국토연구원

 

호주 공동체주거 제도로는 2차 세계대전 이후의 경제적 회복, 여성 사회활동의 증가 등으로 인해 독립 주거시설에 대한 수요가 증가하면서 루밍하우스(Rooming House)’를 도입하였다. 루밍하우스의 경우 운영자는 건물의 일반적인 보수상태, 조명 및 환기, 위험 화재예방, 피난 조명 및 출구, 대피계획, 장애인을 위한 출입구에 대한 건축기준을 준수해야 하며 기존 집을 구입하든 새로운 건물을 건축하든 상관없이, 투숙기간에 따라 거주하는 방의 1인당 필요 바닥면적에 대한 규칙을 준수해야 한다.

 

호주 주택부에서는 입주자가 목욕탕, 부엌, 세탁실 및 기타 공용부분을 공유하고 소유자와 그 가족이 당해 주택에 거주하고 있지 않으며 입주자마다 임대차 계획이 존재하는 주택을 루밍하우스로 지정할 수 있었다. 20129월에 최초주거기준을 발표하였고 거주자의 프라이버시, 보안, 안전 및 편의시설에 관한 내용을 포함하여 최저주거기준이 잘 준수될 수 있도록 함과 동시에 등록되지 않은 루밍하우스에 대한 관리를 고려하였다.

 

국외 공동체주거의 시사점으로는 거주계층의 생활특성에 따라 국가별로 다른 접근 방식을 보이고 있다. 미국은 취약계층을 대상으로 하고 있으며 정부 정책에 따라 SRO 개수를 늘리기보다 지속적으로 운영하여 거주자의 생활여건을 보호라 수 있도록 관리하고 있다.

 

호주의 경우는 루밍하우스를 통해 주로 학생들의 주거시설로 활용되고 있지만 기존에 형성된 루밍하우스에 대한 부정적인 고정관념으로 인해 일부 지역에서만 운영할 수 있도록 제한하고 있고, 설치 위치에 따라 규정을 다르게 제시하고 있어 공동체주거는 거주대상자의 생활특성 외에도 사회적 인식을 바탕으로 관리 제도를 마련하고 그 과정에서 다양한 접근 방식이 나타날 수 있다.

 

국외 사례는 대부분 제시된 규정의 준수 및 허가 취득 여부에 대한 관리가 부족한 실정이다. 이러한 문제는 호주 루밍하우스에서 생활여건의 개선, 주거시설의 공급 부족과 같은 사회 문제가 여전히 해결되지 않았다는 불만이 있고 화재사건이 빈번하게 발생하고 있어 관련제도의 집행 현황과 모니터링이 지속적으로 필요하다.

 

공동체주거의 계획기준 설정이 필요하다. 호주 루밍하우스 등은 기존 주택을 개조하는 경우가 많기 때문에, SRO 같이 세부적인 지침의 제시에 한계가 있다. 다만, 호주 루밍하우스는 화재 발생이 사회적으로 큰 파장이 있었기 때문에 화재 안전 기준 내용을 구체적으로 제시했다. 이렇게 각 지역이 가지고 있는 물리적 및 사회적 특성 파악이 선행될 필요가 있으며 계획기준에 명시된 주요 용어의 명확한 전달을 유도할 수 있는 방안이 필요하다.

 

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