사회적 부동산에 자금을 지원하기 위해 민간과 공공의 기존 사회적 금융을 연계하고, 적극적으로 새로운 기금을 마련하는 등 금융제도 개선을 통해 금융 조달을 쉽게 해야 한다는 주장이 제기됐다. 또 사회적 부동산의 안전성을 확보하고, 공익성을 인정받도록 사회적 부동산의 소유권을 장기간 안전하게 보관할 수 있는 공유자산신탁 제도 도입도 필요하다고 덧붙였다. 

국토연구원은 최근 한계에 봉착한 각종 사회문제의 해결 방안과 새로운 지역발전 전략으로 사회적 부동산을 활용하기 위해 활성화 지원 방안을 제시했다. 국토원이 발간한 ‘지역자산화를 위한 사회적 부동산 활성화 방안’ 연구보고서를 정리한다. 

사회적 영역은 21세기 초 신자유주의의 한계 극복을 위한 새로운 세계질서를 모색하면서 대두했다. 금융과 경제를 통한 세계 경제체제의 위기가 일상 위기가 되면서 이에 대응하는 방향으로 사회적 수단이 주목받는 것이다. 또 경제 영역에서는 사회적 경제, 사회적 기업, 사회책임투자, 사회적 회계, 윤리적 소비 등의 개념이 부상하면서 사회적 자본, 소셜 네트워크, 사회적 가치 등의 개념이 사회분석과 정책의 주요 개념으로 활용되고 있다. 이 같은 사회적 영역의 담론들은 국내에서도 2000년대 중반 이후 기존 시민사회 운동과 연관돼 사회적 기업, 협동조합, 공동체 및 마을운동 등의 형태로 나타났다. 

지역 자산의 본래 의미는 지역공동체가 가지고 있는 경제적 가치가 있는 유‧무형의 재산을 의미한다. 유형적 자산은 자연적 자산(장소적 자산, 환경적 자산), 구조적 자산(공간적 자산, 시설 자산)이, 무형적 자산에는 문화적 자산(역사적 자산, 관광적 자산), 사회적 자산(인적 자산, 이미지 자산), 경제적 자산(기업체 자산, 노동력 자산)으로 구성된다.

사회적 부동산은 지역공동체 주도로 확보하고 관리하며, 이를 통해 지역공동체의 역량 강화, 지역성 회복, 지역발전 등 공공의 이익에 기여하는 사회적 가치를 창출하는 부동산을 의미한다. 캐나다에서는 사회적 목적 부동산(Social Purpose Real Estate)이란 혼합가치로 보상받고자 하며, 지역공동체의 이익을 목적으로 하는 조직과 투자자들이 소유하고 운영하는 부동산과 시설물을 의미한다고 정의하고 있다. 영국에서는 지역 자산(Community Asset)이란 지역공동체 조직이 소유하거나 관리하는 토지와 건물을 의미한다고 정의하고 있으며, 이것은 부동산이 지역공동체가 관리할 지역 자산의 핵심이라는 것을 나타내고 있다. 

그렇다면 사회적 부동산의 필요성은 무엇인가. 전 세계적으로 나타나는 시장경제체제의 부작용과 함께 지역사회에서도 불평등과 양극화 심화, 지역 이익의 역외 유출 등이 발생하고 있다. 특히 지역사회에서 이런 현상이 발생하면 소외 또는 배제되는 계층이 발생하고, 결국에는 지역이 쇠퇴하여 공폐가 증가 및 빈곤이 특정 지역에 집중되는 등의 부작용이 발생한다. 따라서 불평등을 극복하고 지역 이익의 유출을 방지하기 위해서는 지역에서 발생하는 이익을 지역 주민 다수가 실질적으로 공유할 수 있는 지역자산화 전략이 필요하다. 

지역자산화 전략 중 가장 근본적이면서도 기존 체계에 많은 변화가 필요한 것은 지역 부동산을 주민 다수가 공동으로 소유하고 운영하는 것이다. 이러한 사회적 부동산을 통해 더 공정하고 포용적인 지역경제 시스템을 구축하고, 지역 내 자산을 효율적으로 활용할 수 있기 때문이다. 사회적 부동산을 만들기 위해서는 공동체토지신탁(CLT), 협동조합, 사회적기업, 종업원 소유기업(ESOP), 지역금융기관, 지역 비영리단체 등을 다양하게 활용하는 전략이 필요하다. 

사회적 부동산은 지역 내의 실질적인 거버넌스 구조를 확립하고, 지역의 지불가능성과 지속가능성을 확보하며, 커뮤니티 활동을 통한 연대성 또는 장소성을 형성하는 수단으로 활용이 가능하다. 특히 지역의 필요에 대응하는 수요자 기반 부동산 활용, 지불 가능한 임대료 수준 유지, 지역사회에 대한 기여와 이익 공유, 민주적 주민참여 촉진 등 많은 사회적 가치를 창출할 수 있을 것으로 보인다. 

지역자산화를 통해 지역공동체의 사회적 역량이 향상되고 지역 경제의 선순환 구조를 정착할 수 있는 시스템이 구축될 수 있다면, 현실에 적용하기 위한 노력이 필요하다. 그러나 지역자산화의 결과물이라고도 할 수 있으며 지역 주민의 광범위한 소유권을 바탕으로 하는 사회적 부동산은 아직 생소한 개념이며 제도적 지원 장치도 거의 없다. 그러나 이미 외국에는 다양한 사례가 있으며, 국내에서도 하나둘씩 사회적 부동산이 출현하고 있어 실제로 우리나라에서 사회적 부동산 도입을 촉진하기 위해 어떤 점들을 살펴보아야 하는지 논의할 필요가 있다.

먼저 사회적 부동산 형성을 위해서는 사회적 부동산의 소유 주체가 될 지역공동체가 부동산을 확보할 수 있어야 한다. 보통 지역공동체는 주민 조직이나 사회적 경제조직인데 이들은 일반적으로 자금력이 열악하고 일반 기업보다 수익 창출 모델이 불안정하다. 조직의 역사도 비교적 짧은 등 부족한 자금력을 보완할 수 있는 금융 조달이 매우 어려운 형편이다. 따라서 현 상황에서 지역공동체가 스스로 부동산을 확보할 능력을 갖추길 기대하는 것은 기다림이 될 뿐만 아니라 사실상 사회적 부동산 형성을 포기하는 것과 다름없다. 

따라서 지역공동체 조직이 부동산을 확보할 수 있는 자금 지원이 필요하지만, 공공 재정을 통해 직접적으로 지원하는 것은 특혜시비 또는 여러 부작용을 낳을 수 있어 사회적 금융이 이 역할을 대신해야 한다. 

사회적 금융은 일부 보조금 형식의 지원도 있지만, 많은 경우 장기 저리이긴 하지만 융자를 통해 지원하여 지원받는 주체들 스스로 책임지고 상환하도록 하고 있다. 결국 사회적 부동산 확보를 위해 지역공동체가 사회적 금융으로부터 융자하는 경우, 상환이 완료되는 시점이 되면 완전한 지역공동체의 소유가 될 수 있는 것이다. 이러한 지원을 위해서는 지역공동체 조직들을 일반적인 금융의 기준으로 신용도를 평가하기보다는, 이들이 창출할 사회적 가치를 경제적 가치와 마찬가지로 고려하여 금융 조달을 지원해야 할 것이다.

사회적 부동산의 취득을 위해 사회적 금융을 활용해 자금을 조달한다고 하더라도 많은 경우 공공 부문의 지원도 필요할 것이며, 부동산의 소유권이 안전하게 확보될 수 있어야 지역의 주체들과 주민들이 안심하고 참여할 수 있을 것이다. 

특정 개인이나 집단이 부동산을 임의대로 처분할 수 없을 때 많은 주민이 공동으로 소유하는 구조를 정착할 수 있는 것이다. 따라서 사회적 부동산을 형성하기 위한 기본 조건인 자산의 안전성 확보를 위해서 공공 부문의 역할이 필요하다. 이를 위해 공공 부문에서 가칭 ‘공유자산신탁’을 설립해 사회적 부동산을 장기간 안전하게 보호하는 방안이 모색되야 한다.

공유자산신탁은 사회적 부동산의 안전성을 확보할 뿐만 아니라 공적 재원의 지원이 필요할 경우에도 특혜시비로에서 벗어날 근거가 될 수 있다. 공유자산신탁에 맡겨져 특정 주체의 시세차익을 위한 거래가 불가능한 부동산이 사회적 가치를 창출할 수 있을 때 공적 지원의 정당성이 확보될 수 있다. 게다가 사회적 부동산의 확보를 위한 방법은 매입 외에도 장기 임대를 통해 사용권을 확보하는 방식도 포함된다. 따라서 매입을 위한 자금을 지원하기 위한 전제조건으로서의 의미와 함께 유휴 또는 국‧공유 부동산의 장기 임대를 통한 사용권을 확보할 경우 장기간 안정적 사용권 유지를 위해서도 공유자산신탁이 필요할 것이다.