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내일부터 전세대출 규제…규제지역 3억원 초과 아파트 대상

금융위, 갭투자 방지 취지…직장 이동 등 실수요는 예외

김창수 기자   |   등록일 : 2020-07-09 09:22:33

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     ▲서울 아파트 전경.<출처: Pixabay>

오는 10일 이후 투기지역과 투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 산 뒤 다른 집에서 전세를 살면 전세대출을 받을 수 없다. 또 10일 이후 전세대출을 받은 뒤 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수된다. 공적 보증기관인 주택도시보증공사의 1주택자 전세대출 보증 한도가 2억원으로 줄고, 사적 보증 한도 역시 3억원으로 낮아진다.

금융위원회는 이 같은 내용을 담은 6·17 부동산 대책에 포함된 전세대출 조치가 10일부터 시행된다고 8일 밝혔다. 

정부는 6·17 대책 당시 전세를 끼고 차액만으로 내 집을 구매하는 ‘갭투자’를 방지하기 위해 전세대출 관련 규제를 내놓았다. 전세대출 보증을 해주지 않는 대상에 투기지역·투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 추가하는 것이 골자다. 다만 실수요자를 위한 예외항목도 있다. 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요로 이동해 전셋집과 구매 주택 모두에서 실거주하는 경우다. 이 경우 시·군간 이동해야 하며 서울과 광역시에서 이동은 인정되지 않는다.

10일 이후 전세대출 보증을 신청해 받은 뒤 차주가 규제지역의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출을 즉시 회수한다. 다만 새로 산 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있으면 임대차 기간이 끝날 때까지 회수 규제가 유예된다. 단 전세대출 만기를 연장할 수는 없다.

빌라·다세대 주택 등 아파트 이외 주택은 규제대상이 아니다. 금융당국이 갭투자 우려가 크지 않다고 판단했기 때문이다. 집을 살 때 3억원 이하였지만, 가격 상승으로 3억원이 넘어도 규제 대상이 아니다. 규제 대상 아파트를 상속받은 경우도 직접 ‘구입’한 것이 아니기 때문에 규제를 적용받지 않는다. 

10일 이후 전세대출 신청 후 규제 대상 아파트의 분양권·입주권을 사면 대출이 회수되지 않는다. 회수 규제 적용 시 ‘구입 시점’은 아파트 소유권 취득 시점이기 때문이다.

1주택자에 대한 주택도시보증공사의 전세대출 보증 한도도 최대 4억원에서 2억원으로 줄어든다. 주택도시보증공사의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도를 다른 공적 보증기관인 주택금융공사 수준(2억원)과 맞춘다는 의미에서다. 다만 10일 전 전세계약을 체결한 차주에게는 종전 규정을 적용한다.

1주택 보유 차주가 10일 전 받은 대출을 연장할 때도 기존 규정을 적용받게 된다. 이사 등으로 대출을 새로 받으려면 축소된 한도가 적용된다. SGI서울보증의 보증 한도는 최대 5억원에서 3억원으로 낮아진다. 그러나 무주택자는 이번 규제 대상이 아니다. 따라서 무주택자가 보증기관별로 받을 수 있는 전세대출 보증 한도는 다르다. 

주택금융공사는 무주택자의 보증 한도가 1주택자와 같은 2억원이다. 주택도시보증공사는 이번에 1주택자의 한도만 낮추기 때문에 무주택자의 보증 한도 4억원을 그대로 유지한다. SGI서울보증의 무주택자 보증 한도 5억원도 바뀌지 않는다.

serrrrr@urban114.com

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