국회입법조사처의 젠트리피케이션(상가 내몰림) 대응정책 평가와 개선과제 보고서에 따르면 젠트리피케이션의 발생 원인은 크게 △공급 △소비 △공공개입 측면으로 정리할 수 있다.

공급 측면으로는 쇠퇴한 도심의 낮은 임대료와 주변지역의 임대료 차이로 외부 자본이 도심으로 유입되면서 젠트리피케이션이 발생한다.

소비 측면으로는 젠트리파이어(gentrifier) 개인의 소비선호 변화가 공간선택의 변화를 야기하고, 이에 따라 젠트리피케이션이 발생한다. 젠트리파이어는 ‘빈민가를 고급화하는 사람’으로, 주로 전문직 또는 서비스업 종사자이며 활발한 소비활동으로 젠트리피케이션을 발생시키는 사람으로 분류된다.

공공개입 측면으로는 도시재생사업, 한옥보전을 위한 국비지원, 특성화 시장 사업 등 공공재원 투입이 외부의 자본 투입을 유인하면서 젠트리피케이션이 발생한다. 특히 도시재생사업의 경우 쇠퇴지역의 물리적 환경이 개선되면서 임대료가 상승하고, 영세상인의 비자발적 이주가 일어날 가능성이 높다.

도시의 재생이라는 측면에서 볼 때 젠트리피케이션은 지역이 활성화되는 과정에서 나타나는 현상으로 쇠퇴지역에 대한 많은 투자와 물리적 환경개선에 따른 결과이며, 긍정적 효과와 부정적 효과를 모두 가지고 있다.

보고서에 따르면 쇠퇴지역이 활성화됨에 따라 유동인구의 증가, 지역상권의 활성화, 공실의 감소, 부동산 가치상승 등의 긍정적인 효과가 발생할 수 있다. 따라서 부동산 투기, 임대료 상승에 따른 저소득층의 비자발적 이주 등 젠트리피케이션의 부정적 효과를 줄이기 위해 노력할 필요는 있지만, 젠트리피케이션을 무조건 부정적인 시각으로 바라볼 필요는 없다는 것이 국회입법조사처 보고서의 설명이다.

반면 2016년 국립국어원 말다듬기위원회는 젠트리피케이션을 ‘둥지 내몰림’으로 제안하는 등 국내에서는 젠트리피케이션에 대한 부정적인 의미가 강조되고 있다.

우리나라에서 젠트리피케이션의 부정적인 의미가 강조되는 이유는 주거지역 및 준공업지역의 급격한 상업화로 인해 발생하는 주거환경의 악화와 임대인과 임차인 간의 갈등 관계 때문일 것이다. 준공업지역은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 상의 공업지역 중 하나로, 경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역이다.

보고서에 따르면 서울의 대표적인 한옥 밀집지역인 서울 북촌과 서촌에 관광객이 증가하면서 소음과 불법 쓰레기 투기 등으로 거주민이 일상생활에 불편을 겪고 있으며, 부동산 투기 세력으로 주택 가격이 크게 상승했다. 특히 유동인구가 많은데도 상업지역에 비해 임대료가 저렴한 주거지역 및 준공업지역에서 급격한 상업화가 발생해 거주민의 주거공간을 빼앗는 결과를 초래하게 됐다고 보고서는 분석했다.

젠트리피케이션을 유도하는 젠트리파이어(gentrifier)가 임대인, 부동산 중개업자, 권리금 장사자(cherry pickers)14)가 되면서 임대료 상승과 임차인 퇴거를 촉진했으며, 상업 젠트리피케이션에 대한 부정적인 이미지가 생성되고 있다.

도시재생뉴딜은 사업유형별로 50억~250억 원까지 국비가 지원되는 사업으로, 특정 지역에 많은 공공재원을 투입하는 것은 자칫 젠트리피케이션 발생의 원인이 될 수 있다고 지적하고 있다.

젠트리피케이션을 무조건 부정적인 시각으로 바라볼 필요는 없으나, 젠트리피케이션으로 인한 부동산 투기, 저소득층의 비자발적 이주, 주거환경의 악화 등 부작용을 최소화하기 위해 노력해야 한다. 또 젠트리피케이션은 발생 초기에는 지역 활성화에 긍정적인 효과를 얻을 수 있으나, 일정 수준을 넘어가게 되면 부정적인 효과가 나타나기 때문에 적기에 대응하는 것이 필요하다.

현재 각 지자체는 이미 젠트리피케이션 발생으로 인한 부정적인 효과를 방지하기 위해 조례 제정, 상생협약 체결, 상생협력 상가 조성 등의 노력을 해왔으나, 제도 운영상 한계가 있는 것으로 나타나고 있다.

특히 상생협약 체결의 실효성이 부족하고, 상생협력상가 조성 및 관리에 대한 명확한 기준이 마련되지 않아 한계가 드러나고 있다.

도시는 불특정 다수가 함께 살아가는 곳이다. 도심 재개발 등의 도시개발은 불특정 다수의 희생 없이는 이뤄질 수 없다. 향후 정부는 도시재생 뉴딜지역에서 젠트리피케이션 발생을 선제적으로 대응하기 위해 지금까지 지자체의 정책 추진 과정에서 나타난 한계를 재검토하고 이를 보완하기 위한 노력을 적극 추진해야 한다.