젠트리피케이션(Gentrification)이라는 단어는 1988년 ‘Memories and Proceedings of the Mancheter Literary & Pillosophical Society’란 문헌에서 최초로 등장했지만, 현재의 용법으로 1964년 영국의 사회학자인 루스 글래스(Ruth Glass)에 의해 처음 사용되면서 저소득 노동자와 그들이 살던 주거지가 중산층 사람들의 이입으로 대체되어가는 현상을 말한다.

일반적으로 젠트리피케이션은 중산층 계급이 도시 내부의 낙후된 지역으로 유입됨으로써 기존의 가로 및 주거 환경이 개선되고, 이로 인한 부동산 상승으로 인해 기존에 거주하던 도시 노동자와 저소득층이 다른 지역으로 밀려나게 되는 현상을 의미한다.

젠트리피케이션은 근본적으로 자본의 이동과 관련된 현상이다. 젠트리피케이션이 일어나기 전 단계로 볼 수 있는 도심지 공동화, 슬럼화 현상 또한 잠재적 가치가 집중된 도시에서 발생하는 자본주의적 현상이다. 젠트리피케이션이라는 단어의 어원인 ‘gentry’에서 짐작할 수 있듯이 노동자 계급이 아닌 중산층의 이입으로 인해 지역의 인구 구성이 변화하면서 발생하게 된다.

국내의 젠트리피케이션 현상은 뉴타운 사업, 주택재개발 사업, 주택재건축 사업, 도시환경정비사업, 주거환경정비사업 등의 정부 주도적 개발사업과 민간 주도의 대규모 부동산 개발사업과 같은 도심 재활성화 정책을 통해 두드러졌다. 그러나 용산참사와 같은 사회적 문제를 발생시키면 비판의 목소리가 제기되었고, 이는 새로운 도심 재활성화 방식에 대한 요구로 이어졌다. 

이와 함께 고도의 경제 성장을 통해 경제적 여유를 가지게 된 중산층에 의해 문화자본에 대한 수요가 점차 증가하게 되었고, 세계화·정보화의 흐름에 따라 더 특별하고 차별화된 문화적 소비에 대한 욕구를 불러일으켰다.

젠트리피케이션 현상은 2000년 대 초반부터 한국 사회에 나타나기 시작했는데, IMF 이후 노동시장이 악화되면서 많은 사람들이 창업 쪽으로 눈을 돌렸고, 유동인구가 많은 공간을 두고 경쟁하는 과정에서 거대 자본을 앞세운 젠트리피케이션 현상이 나타나게 된 것이다.

젠트리피케이션은 낙후됐던 구도심 지역에 활기를 불어넣어 지역 경제를 활성화시킬 수 있다는 장점도 있지만, 획일화로 인해 지역 생태계가 파괴되거나 기존에 저소득층 거주민들을 몰아낸다는 큰 문제점도 지니고 있다.

젠트리피케이션 현상이 일어나는 과정을 살펴보면, 먼저 임대료가 저렴한 도심 지역을 중심으로 다양한 문화 공간들이 자리를 잡게 된다. 저렴한 임대료를 보고 모여든 문화 공간들이 하나둘씩 유명해지면서 그 지역을 찾는 사람들이 많아지게 되고, 나중에는 대규모의 유동인구를 지닌 상업지구로 변화하게 된다.

대규모 상업지구로 변하면서 저렴했던 임대료는 빠르게 상승하고, 치솟는 임대료를 감당하지 못한 기존의 문화 공간들은 동네를 떠나게 되며, 사람들의 끊이지 않는 발길이 결국 문화 공간을 떠나게 하는 역설적인 현상이 일어나는 것이다.

각 지역의 문화예술인 공동체 활동 거점은 지역이 활성화했던 위치와 일치하고, 문화예술 생태계가 형성되면서 증가한 유동인구와 자본주의의 유입은 문화주도적 젠트리피케이션 현상을 반복·확산시켰다. 현대에 가까워질수록 미디어의 발달로 인해 문화주도적 젠트리피케이션의 확산 속도는 점점 빨라지고 있으며, 이것은 도시의 지속적이고 장기적인 발전을 저해하는 부정적인 요소로 작용하고 있다.

젠트리피케이션이라고 불리는 도시의 현상도 도시의 인구 구조를 변화시키는 요인 중 하나다. 

자가 교통의 발달로 물질적 여유가 있는 사람들이 도심 내에서 도심 외곽의 여유롭고 개인적인 주거공간으로 이주하기 시작하면서 발생한다. 이들이 떠난 주거지들은 비교적 물질적 여유가 부족한 이들이 새로 옮겨오면서 다시 채워지기 시작한다. 영국, 미국으로 대변되는 서양권의 영화 속 모습을 떠올리면 이해하기가 쉽다. 교외에 수영장이 딸린 개인주택에서 사는 부유한 백인들의 모습이 전자이고, 도심의 관리가 안 되고 버려진 주택에서 각종 범죄와 함께 살아가는 흑인들이 후자인 것이다.

그 다음 단계가 젠트리피케이션의 문제를 고스란히 드러낸다. 인구의 이동이 완료되고 자리 잡은 후, 도시가 황폐해지거나 아니면 오히려 활성화되기 시작하면 다시금 인구 구성의 변화를 겪기 시작한다. 도시 외곽으로 빠져나간 자본이 다시 도심 지역을 향해 손을 뻗기 시작하는 것이다. 그렇게 경제적 약자들은 그들이 짧게는 몇 년 길게는 수십 년간 살아온 공간에서 여러 가지 이유로 쫓겨나게 되고, 재개발된 도심은 다시 부유층의 공간이 되는 것이다.

이는 장기간에 걸쳐 순환되는 현상이며, 또한 전 세계 여러 도시에서 크고 작은 차이가 있지만 개념적으로는 동일하게 발생하고 있는 현상이기도 하다.