(주)도시미래종합기술공사(UFEC ; Urban Future Engineering & Construction)

서울 영등포구 상아·현대아파트 재건축사업은 건폐율 19.86%, 용적률 299.99%를 적용한 지하 2층~지상 29층 공동주택 7개동 802가구 및 부대복리시설, 근린생활시설 등을 신축한다.

사업초기 추진위원회의 운영논란과 부조리, 주민갈등 및 정비업체 분쟁 등 어려움을 겪은 바 있던 상아·현대 재건축조합은 집행부와 주민 서로간의 이해관계가 엇갈렸던 탓에 어려움을 겪었다.

그러나 문권탁 조합장이 새로운 수장이 되면서부터 갈등을 벗어나 재건축 사업을 안정적으로 추진해오고 있고, 현재는 과거와 달리 엄청난 속도를 내고 있다. 특히 주민과 조합장이 똘똘 뭉쳐 자체 특별감사를 실시, 개선 방안까지 마련하고 실행하는 등 사업을 정상화한 과정의 사례로 모범조합에 선정되기도 했다.

문권탁 조합장은 “품질 좋은, 품질이 확보된 아파트를 시공하기 위해 나 자신은 물론 조합원들이 지금처럼 관심을 갖고 협조해 준다면 마지막까지 기대에 부응할 수 있도록 최선을 다 할 것”이라고 말한다.

A. 지리적으로는 당산역을 중심으로 일산, 부천, 김포로 이동할 수 있는 교통요지 중에 요지다. 지하철 2호선, 9호선 역세권이며, 5호선도 가깝다. 당산역을 통해 여의도, 시청, 논현, 디지털미디어시티, 강남 등 서울 주요 업무지구까지 빠르게 이동이 가능하다. 단지 앞 당산로길을 이용하면 올림픽대로를 통해 강변북로와 서부간선도로, 경인로 등으로의 진입이 쉽다. 마곡지구, 강남권 등으로의 이동이 간편하다. 양화대교, 마포대교, 원효대교 등을 통해 용산, 공덕, 광화문 등 도심권까지도 편리하게 닿을 수 있다.

무엇보다 한강을 접할 수 있고, 큰 대로변과 한 블록 떨어져 있어 차량에 의한 소음도 없이 조용하다. 지하 2층~지상 29층 공동주택 7개동 802가구다. 영등포에서는 여의도를 제외한 최고요지라 할 수 있다.

창고형 할인점인 빅마켓이 근처에 있어 기본적인 편의시설을 이용하기 편리하다. 차량을 이용하면 영등포 타임스퀘어와 코스트코, 롯데마트, 신세계백화점, 롯데백화점, 이마트, 홈플러스, 여의도 IF몰, 합정역 메세나폴리스 등 대형 쇼핑몰도 근접해 있다. 샛강생태공원과 여의도한강공원, 선유도공원 등 주변 녹지 공간이 풍부해 문화 및 여가생활을 즐기기 좋다. 당서초, 당산서중으로 걸어서 통학이 가능하며 선유중, 선유고 등도 가까워 교육환경이 우수하다는 평가를 받는다. 현재 23층 공사 중이고, 7월 말 경이면 골조공사가 끝날 것이다. 입주는 2020년 5월 경으로 예상된다.

A. 처음 추진위원회 설립은 2009년 7월 말 설립됐다. 2011년 2월부터 내가 맡았다. 맡기 전에 불미스런 일들이 있었지만 곧 안정화시키고, 2013년 말 조합설립, 2015년 2월 사업시행인가를 받아 시공사를 2015년 6월에 선정해 2016년 말에 관리처분, 2017년 상반기에 이주를 성공적으로 마쳤다. 이후 2017년 말 착공을 했다.

조합의 특징을 말하자면, 우린 정비업체가 없다. 조합내부에서 스스로 다 사업을 진행하고 있다. 무엇보다 우리조합은 ‘모범조합’이다. 서울시 500여개 사업장 중 모범조합은 네 군데 뿐이다. 그중 하나가 우리조합이다. 특히 서울시 재건축조합장 중에서 서울시도시재생상을 받은 것은 내가 유일하다.

A. 당초 계약은 2016년 3월 계약 당시 1594억여 원이었고, 착공기준일은 2017년 2월1일 이었다. 실착공은 2017년 12월 말이었다. 착공이 약 11개월 정도가 늦어졌다. 착공이 늦어지면 지연기간에 대한 물가상승이 발생한다. 시공사와 계약은 이주완료 후 철거 기간을 4개월로 잡았다. 그런데 이주완료가 2017년 6월 말경이었다. 이주완료 4개월 후인 2017년 10월 경 까지만 물가상승비를 반영해 주게 되었다.

2016년 3월 계약 당시 아파트 가구 수가 785가구 기준 계약이었다. 이것이 사업시행변경에 의해서 802가구로 늘어났다. 17세대가 증가한 공사비로 인해 변경계약이 이뤄진 것이다.

IT분야·정보통신분야 기업에서 프로젝트 사업을 해왔다. IT분야는 기술적인 라이프 스타일이 굉장히 짧다. 은퇴가 빠르다. 40대에 들어 제2의 인생을 고민하다가 조합 초기 불미스런 일을 수습한 적이 있다. 처음 추진위원회가 들어선 뒤 몇 개월 만에 주민갈등과 집행부의 비리, 정비업체간 비리가 발생했고, 총회에서 관련 문제점을 두고 어떻게 개선을 시킬 것인가에 대한 소신을 밝힌바 있다.

총회가 끝난 후 조합원들이 관련 문제점에 대해 해결책을 물어보며 상의를 해왔다. 이에 원인 분석을 정확히 해야 되겠단 생각으로 대안을 만들었고, 해결책을 제시했다. 무엇보다 분란을 만들지 않기 위해 정확한 문제점 파악이 먼저였다. 갈등을 잠식시키고 사업추진에 속도를 내기 위한 방안으로 특별감사위원회를 구성해 특별감사를 실시했다. 객관적으로 문제점을 분석하기 시작했다. 당시 간사역할을 맡아 특별감사를 시작했고, 기존에 있던 추진위에 소명기회를 부여하는 등 특별감사위원회를 통해 안정화를 시켰다. 이후 새로운 추진위를 맡아야 할 인물이 필요했고, 조합원들이 나를 추대했다. 당시 기존의 직장을 퇴사해야 할지, 말아야 할 지 몇 개월 고민한 후에 정비사업분양에서 제2의 인생을 펼쳐보기로 결심하고 추진위원장을 맡게 되었다.

조합장은 중소기업 CEO역할이라 할 수 있다. 일부 조합에서 문제가 생기는 이유는 조합원들이 거칠어서가 아닌 CEO의 역할을 잘못했기 때문이라 생각한다. 정비사업 이라는 게 분명 사업이다. 그러면서도 지역 공동체의 사업이다. 아파트 공동체면서 함께 사는 이웃들이다. 사업 적 측면에서의 능력도 분명히 필요하고, 공동체를 아우를 수 있는 그런 역량도 반드시 필요하다. 공동체에 속한 분들은 남녀노소, 학력도 다양하고, 직업도 다양한 그런 사람들이 어울려 사는 공동체다.

그런 사람들의 눈높이에 맞춰 소통하고, 공동체의 화합이나, 사업추진 역량을 발휘할 수 있는 사람이 해야 한다. 사업적인 측면만 보고 맡기면 반드시 분란이 일어난다. 여러 사람들이 모인 집단에서는 감정적인 요소들이 분명히 있다. 그 감정적인 요소들까지 다 아울러야 한다.

A. 불만은 없겠지만 100% 모두 만족한다는 건 불가능하다. 극소수는 그래도 불만이 있을 수밖에 없다. 개인의 아집이라던가 여러 가지 다른 요소들이 있을 수 있다. 이는 곧 공동체적 리더십이라 할 수 있다. 공동체라는 것을 잘 이해하고 이끌어갈 수 있는 수평적 리더십, 봉사의 리더십(Servant leadership)을 발휘할 수 있어야 한다. 나는 CEO로서의 경영역량 발휘뿐만 아니라 봉사의 리더십이나 수평적 리더십을 한번 실천해 보고 싶었다.

기업체 조직구조 등은 수직적 구조체계다. 그런데 리더십을 연구하다보면 그룹 오너들이나 CEO들은 말은 수평적 리더십을 얘기하면서도 조직 자체가 수직적이니 수평적 리더십을 실천하는 게 쉽지가 않다. 조직구조가 수직적인데 수평적인 걸 입힌다는 것이 어려운 일이다.

그런데 조합이라는 조직은 다 ‘N분의 1 투자자’들이다. 투자자들의 모임이다. 물론 여기도 조직이니 체계가 있다. 조합장이 있고, 이사가 있고, 감사가 있고, 대의원이 있고, 총회가 있다. 회의체의 의사결정 체계에서의 조직에서 실질적으로는 나도 조합원이다. 이사도 조합원이고, 감사도 조합원이다. 100% 수평적인 조직이다. 지분이 크던 작던 40평 가진 사람이나, 19평 가진 사람이나 모두 1인 1표다. 완벽한 수평적 조직이다. 그런 것을 끌어갈 수 있는 리더십을 발휘할 수 있느냐가 관건이다.

기업은 동일한 목표와 가치를 공유한 사람들의 집단이다. 기업은 사훈이 있고, 공유하는 목표와 가치가 내재화 되어 있으니 일사분란하게 움직일 수 있다. 그런데 조합에 유일하게 공유하는 것은 헌집을 새집으로 짓는 것 이외에는 의식이나 가치 등 아무것도 공유되는 게 없다. 이런 다양한 사람들을 즐겁게 끌어갈 수 있는 역량을 발휘할 수 있느냐를 스스로 시험해보고 싶었다.

기업체에 근무하면서 리더십을 나름 연구하였는데, 내가 오너나 CEO가 아닌 수직적 조직에서 수평적 리더십을 실현한다는 것은 어려웠다. 어느 정도 할 수는 있다 해도 쉽지가 않다. 정말 해보고 싶었지만 기회가 없었다. 그런데 조합은 이게 가능하겠더라.

A. 지금까지 어려웠던 것 중에 하나는 무엇보다 나도, 조합원들도 처음해보는 일이지 않나. 나름 최선을 다해서 해왔지만 조합 자체에서 어떤 문제가 일어난 것 보다는 시공사 선정하고 나서 조금의 후유증이 있었다. 입찰과정에서 시공사들이 워낙 경쟁이 심했었다. 포스코건설, 현대건설, 현대산업개발 세 개의 건설사가 경쟁을 했으니까.

대부분의 재건축, 재개발 등은 두 군데만 경쟁을 한다. 그런데 우리는 세 곳에서 치열하게 경쟁을 했다. 조합원들은 잘 모르겠지만 내가 세 개 건설사를 치열하게 경쟁을 시키기 위해 굉장히 애를 썼다. 이유는 두 개의 기업이 입찰을 하면 담합이 쉽다. 그런데 세 개 이상이 되면 담합이 굉장히 어렵다. 거의 안 된다. 그러면 조합원들 입장에서는 경쟁에 의해 사실 좋은 조건으로 제안을 받을 수 있다. 그래서 그 세 개 기업을 어떻게 해서든지 경쟁을 시켜 좋은 조건으로 공사할 수 있다.

일례로 그렇게 경쟁을 시키기 위해 건설사에 “우리 조합은 절대로 편향된 건설사가 없다. 똑같은 기회를 갖고 공정한 입찰 환경을 제공해줄 것이고 최선을 다 해 달라. 그것 외에는 어떤 건설사에 절대로 편향된 게 없다. 최선을 다해주면 된다”고 말한 적 있다. 이후 세 곳에서 나름 죽기 살기로 경쟁해서 했다.

그런데 후유증이랄까. 각 건설사들에 조합원들이 줄을 서는 경우가 생기게 됐다. 현대건설파, 포스코건설파, 현대산업개발파, 이렇게 나눠지는 일이 발생하기도 했다. 열심히 경쟁하는 것은 좋았는데, 설마 파가 갈리는 것 까지 예상을 못했다. 건설사들은 프로다. 이 프로들이 세모를 네모라고 해도 믿고, 네모를 동그라미라고 해도 믿는 조합원들이 생긴 적도 있었다.

현대산업개발이 선정되긴 했지만 각 건설사들 나름대로 열심히 했다. 표차이도 불과 50~60표 차이밖에 안 났다. 그러다보니 다른 건설사를 선호했던 분들은 많이 서운했을 것이다. 이후 6개월 정도 사업이 진척을 하지 못하기도 했지만 그래도 수습을 했다. 그전까지 조합에 대해 신뢰가 워낙 컸었기 때문에 짧은 시간 내 수습을 할 수 있었다.

공공관리제가 시행된 것이 2009년경부터다. 2011년 2월 취임을 해서 관련법과 공공관리제를 철저히 분석을 했다. 법은 국회에서 재개정을 하고, 정부 정책은 쉽게 바뀌지 않는다. 그렇다고 변경될 때까지 계속 기다릴 수만은 없지 않나. 물론 기다리는 것도 하나의 방법이지만 변화가 일어날 때까지 기다리는 것은 수년 이상 걸릴 수 있다. 기다리던가, 아니면 주어진 여건 내에서 내가 가장 이득이 되는 것이 무엇일까를 철저히 분석을 했다. 그래서 최대한 활용을 해야 했다.

대표적으로 우리가 정비업체 없이도 일할 수 있었던 것은 서울시 공공관리자금을 100% 다 받아서 사업을 진행했다. 시공사 선정할 때까지. 대부분 조합들은 정비업체 같은데서 지원받아서 하지 않나. 공공관리에서 대표적인 게 딱 두 가지다. 공공관리자금 지원과 행정지원이다. 그런데 행정지원은 솔직히 기대 못하고, 공공관리자금 지원은 100% 받아서 사업을 진행했다.

현 정부에서 재건축이나 재개발 부동산 규제정책이 많이 나오고 있는데, 대한민국이라는 공동체라는 측면에서 보면 정부정책 방향에 공감하는 부분도 있고, 정책개선이 필요한 부분도 있다고 본다. 현실을 냉정하게 인식하고 주어진 법과 제도, 정책을 면밀하게 분석해서 유리한 측면들을 선별하여 정비사업을 꾸준하게 추진하는 게 중요하다고 생각한다.

A. 부동산 규제정책이 강화된 원인을 제공한 것은 지난 정부 당시의 경제 정책 때문이다. 규제 다 풀어버리고, 대출 마음대로 받아서 집 사라하고, 그렇게 폭발시켜 버렸다. 그렇게 폭발했으면 현 정부 당국자들은 안정화 시켜야 하는 것은 지극히 당연한 거다. 규제 강도가 높고, 금융 및 세제 정책도 강화되어 정비사업 추진에 애로사항이 많은게 현실이다.

주거환경이 열악하여 환경개선이 필요한 지역도 있고, 공급확대를 통해 가격안정화도 시키고, 공공임대주택도 많이 지어 약자들한테 공급해서 양극화 해소에도 도움이 되는 부분들을 선별해서 사업추진이 가능하도록 정부가 정비사업 숨통을 트이게 해주는 노력도 더 많이 해야 한다고 본다.

A. 입주 전에 최대한 품질 좋은, 품질이 확보된 아파트를 시공하기 위해 모두 다 굉장히 애를 쓰고 있다. 조합원들께서 지금처럼 조합에 관심을 갖고 협조해준 덕분에 사업이 매우 성공적으로 추진되고 있고, 조합원들 기대에 부응할 수 있도록 조합은 최선을 다해 시공을 해나가고 있다. 입주 이후 쾌적하고 품질 좋은 신축아파트에서 삶의 질이 높아지고 만족할 수 있게끔 품질이 확보되도록 시공에 전력을 다할 것이다.

아파트는 하나의 생산품이다. 생산품은 막상 생산해보면 최소한의 하자는 나올 수밖에 없다. 최소한의 하자를 얼마나 신속하게 처리를 하는가도 중요하다. 이는 조합이 당연히 해나갈 것이다. 또 아파트는 하드웨어다. 이런 좋은 하드웨어에서 좋은 공동체 문화가 입혀졌을 때 주민 삶의 터전이 행복한 공동체가 될 수 있다. 지금까지는 품질 좋은 하드웨어(신축 아파트)를 만든 것이고, 거기에 입주한 사람들끼리 좋은 공동체 문화를 만들어 행복한 삶의 터전이 되어야 할 것이다.

조합원들께서는 평소에 건강하고 평안하게 지내시다가 입주하시면 되지 않겠나. 다만 입주해서도 행복한 공동체에 대한 생각을 했으면 좋겠다. 공동주택에서 행복한 삶을 영위하기 위해서 이웃에 대한 배려와 서로간의 에티켓은 지켜줘야 한다. 그래야 다수의 공동체가 행복하고 즐거울 수 있다. 이 모든 것을 생각해준다면 수준 높은 공동체가 되리라 확신한다.