강남을 중심으로 한 서울 집값 상승세가 예사롭지 않은 가운데 최근 김현미 국토부 장관은 건축물의 구조적 안전성이나 내구연한 등의 문제를 종합적으로 검토해볼 필요가 있다고 발언했다.

이 같은 정부의 메시지는 재건축연한이 기존30년~40년으로 높아지거나 안전진단 요건이 구조안정성에 심각한 문제가 있을 시에만 허용되는 식으로 더욱더 까다로워진다는 것이다. 일각에선 “정부가 최근 강남을 중심으로 서울집값 상승세가 예사롭지 않게 되자 어떻게든 강남 재건축 시장의 불씨를 꺼트리겠다는 의도일 것”이라는 분석이 지배적이다.

관련 자료에 따르면 현재 재건축 연한 30년은 지난 2014년 박근혜 정부가 발표한 ‘9·1 부동산 대책’을 통해 준공 후 40년에서 완화한 결과다. 그로부터 3년간 서울 강남·서초·송파 등 ‘강남3구’ 재건축 단지 아파트값은 무려 29%나 오른 것으로 알려진다. 이에 현 정부가 검토 중인 재건축 연한 상향과 안전진단 요건 강화 검토는 강남을 대상으로 한 ‘핀셋 규제’ 성격이 짙다.

재건축 연한이 40년으로 늘어나게 되면 당장 준공 30년을 맞거나 앞두고 있던 아파트 단지들의 재건축 사업에 제동이 걸릴 수 있다는 지적도 나온다. 관련 자료에 따르면 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌, 노원구 상계동 주공 6·9단지 등 여기에 해당하는 아파트 단지는 총 67개 단지 7만3000여 가구다.

이러한 재건축 규제 강화 방안에 대해 일각에선 “단기적으로는 수요 억제책이 될 수 있지만 장기적으로는 향후 공급되는 물량이 더 적다는 신호로 풀이되기 때문에 재건축 가능 단지들의 가격이 더 큰 폭으로 오를 수 있다”고 지적하고 있다.

정부가 현행 30년인 재건축 연한을 연장하는 등 추가 규제 강화를 시사하면서 준공 40년을 넘었으면서, 안전 진단을 통과한 재건축 추진 아파트와 리모델링이 또 다른 대안으로 떠오를 것이란 분석이다.

재건축 안전진단은 2015년부터 기존 ‘구조 안정성’ 외 지하주차장의 유무 등 ‘주거 환경’을 판단 대상에 포함해 종합평가 ‘D등급(조건부 재건축) 이하’를 받아야 재건축 추진이 가능한 것으로 알려지고 있다. 향후 안전진단 요건 강화로 재건축 안전진단에서 구조 안정성 비중이 높아지게 된다면, 건물 상태가 양호한 단지들은 낮은 등급을 받을 가능성이 낮다. 이에 리모델링이 탄력을 받을 것이란 전망이다. 

리모델링은 안정성 위주로 ‘안전진단’이 실시돼 ‘C등급 이상’(수직 증축은 B 이상)이면 진행할 수 있다. 또 전면 철거하는 재건축과 달리 리모델링은 주택의 뼈대(골조)는 남기고 새로 짓는 방식이라 준공 후 15년  이상이면 추진이 가능하다.

재개발·재건축은 도시 및 주거환경정비법을 적용받는 데 비해 리모델링은 주택법과 건축법의 적용을 받기 때문에 기반시설 개선이나 임대주택 건설 등의 규제가 없고 올해부터 부활하는 초과이익환수제 적용도 받지 않는다. 사업 진행 절차도 ‘기본계획 수립→추진위원회 구성→조합 설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주→착공→입주’로 재건축보다 상대적으로 간소하다.

그러나 리모델링은 최대 3층까지만 더 지을 수 있어 수익성이 기대에 못 미칠 가능성도 크다. 관련 업계에 따르면 재건축은 공사비가 많이 드는 대신 이를 일반분양 물량으로 보전할 수 있다. 반면 리모델링은 건축물 높이 제한으로 일반분양을 많이 할 수 없다. 이에 추가 분담금 규모가 예상보다 커질 가능성이 있고, 내력벽을 건드릴 수 없어 자유로운 평면 설계가 어렵다는 단점이 있다. 내력벽이란 건축물 하중을 떠받치도록 설계한 벽을 말한다.

재건축 아파트 매매는 실거주 보다 투자 목적이 대부분이다. 과거 건물 노후화에 따라 안전진단을 통과할 경우 재건축 추진 속도가 떨어져 투자 매력도가 약해질 수밖에 없었다. 투자 매력도가 약해지면 재건축에 대한 매매 수요가 줄어들 수밖에 없기 때문에 정부는 재건축 시장에 대한 압박책 외에도 집값 안정을 위한 추가 대책을 잇따라 내놓을 것으로 예상된다.