지역주택조합은 집을 필요로 하는 서민들이 조합을 결성해 토지를 공동으로 매입하고 건축비를 충당해 아파트를 짓는 제도로 1990년대에 주로 수도권 지역에서 활성화됐다. 당시에는 주택조합에 대한 인식이 부족하고 지금처럼 인터넷망 구축이 없어 정보공유 및 습득이 어려운 점을 이용해 무분별한 거래와 조합 비리 등으로 민원이 발생하자 정부는 2000년도부터 지역주택조합에 대해 규제를 하기 시작했고, 그 결과 2000년대 중반부터는 찾아보기 힘들게 됐다. 하지만 2000년대 후반에 들어 신탁사의 활용과 인터넷을 활용한 관련 정보 습득이 용이해졌고, 일반분양의 고분양가로 인해 주택조합이 다시 주목받기 시작했다. 그 결과 2009년도에는 주택조합에 매도청구권한이 부여됐고 2013년도에는 조합원 자격이 시 단위에서 도 단위로 확대됐다.

지역주택조합의 자격은 법적으로 조합설립 인가 신청일 기준으로 서울특별시·인천광역시 및 경기도, 대전광역시·충청남도 및 세종특별자치시, 충청북도, 광주광역시 및 전라남도, 전라북도, 대구광역시 및 경상북도, 부산광역시·울산광역시 및 경상남도, 강원도, 제주특별자치도 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채를 소유한 세대주다. 조합원 자격을 설립 인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주한 자로 제한하는 것은 투기 방지와 실수요자 위주로 운영하기 위함이다. 주택조합설립 인가 신청일 이후에는 거주 지역에 대한 별도의 제한이 없어 타 지역으로 거주지를 이전해도 조합원 자격에 영향이 없으며 기숙사와 고시원, 오피스텔 등은 주택에 해당하지 않기 때문에 소유하고 있는 수량에 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 않는다.

[서울 동작구 상도동 지역주택조합 아파트 조감도/자료=서울시]

지역주택조합이 지주조합원이 되는 과정은 재개발·재건축의 관리처분 절차와 비슷한 과정을 거친다. 조합원에게는 국민주택 규모 이하의 평형만 공급하도록 하는 제한으로 인해 대지지분 평수가 국민주택 규모 85㎡ 이상을 소유한 원주민이라 할지라도 일단 국민주택 규모 이하의 아파트 입주권을 부여하고 대신 남는 평형에 해당하는 면적만큼 시가대로 현금보상을 하며, 대지지분이 공급하는 아파트 평형보다 적은 지주조합원의 경우에는 지주조합원이 원하는 국민주택 규모 이하의 아파트 입주권을 부여하고 부족한 면적에 해당하는 만큼 추가 부담금을 내도록 하고 조합원 자격을 부여한다. 그러나 지주조합원이라 하더라도 지역주택조합의 일반자격 요건을 갖추어야 한다.

직장주택조합은 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하해 설립한 조합을 말한다. 직장주택조합은 조합설립 인가 신청일 기준으로 동일한 특별시·광역시·시 또는 군에 소재하는 동일한 국가기관·지자체·법인에 근무하는 무주택자이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자인 세대주 20인 이상으로서 주택건설예정 세대수의 2분의 1 이상의 조합원으로 구성된다. 다만, 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 아니하고 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 무주택 세대주에 한한다. 

[창원 진해구 두산위브 직장주택조합 아파트 전경/자료=두산중공업]

전매 허용지역에서 조합원과 조합원이 되고자 하는 자가 전매를 하기 위해선 조합원이 되고자 하는 이도 조합원과 동일한 자격을 갖춰야 한다. 따라서 조합설립 인가 신청일 기준으로 주택조합이 속한 직장에서 근무하던 자이어야 한다. 또한 직장의 본사와 지사가 동일한 시·군에 있지 않을 시 본사에서 직장조합을 추진하는 경우 본사 직원과 지사 직원은 함께 조합원이 될 수 없다. 또한 지사 직원의 주민등록 소재가 본사의 시·군이라 해도 조합원이 될 수 없다. 따라서 대부분의 조합원이 한 직장에서 근무하는 자들이라 하더라도 굳이 직장주택조합을 구성하는 것보다는 지역주택조합을 결성해 전매대상의 폭을 넓히려고 하는 것이 일반적이다.

리모델링주택조합은 「주택법」에서 ‘공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합’을 의미한다. 리모델링은 2001년 「건축법」 시행령 개정으로 도입된 제도다. 현재 리모델링을 진행하는 방식은 리모델링주택조합을 설립하거나 입주자대표회의에서 진행하는 방식 등이 있으나 대부분 리모델링주택조합 결성 후 사업을 진행하고 있다. 그동안 지역주택조합과 직장주택조합에 비해 리모델링주택조합이 활성화되지 못한 까닭은 기존 아파트의 철골을 그대로 두고 내·외부만을 개조하다 보니 구조상의 문제에 대한 우려 때문에 정부에서 수직증축에 제재를 두었기 때문이다. 그러나 올해부터 주민동의 요건 변화와 50가구 이상 수직증축을 허용한 ‘2025 서울시 리모델링 기본계획’ 발표로 사업성이 개선되면서 서울 및 수도권 중심의 중층 규모 단지들 사이에서 리모델링주택조합이 결성을 준비 중이거나 기존의 조합들이 사업 추진에 박차를 가하고 있다.